大家とツトメ人

サラリーマンをしながら大家業にはげむ日々のブログです。保有戸数も借り入れもタップリあります。生涯困らないポートフォリオを構築しながら、おしゃれライフスタイルを送りたいそんな40代の日々です。 

セミナーを企画しようか思案中 & iKE 50'S次回   ブログ反響ありがとうございまス

こんにちはケルン(十四代目)です。

 

イケてる50’Sになりたいツトメ人&不動産経営7年目。

関東・北海道・京都で約100室を運営中。

今年の目標は売上6000万円。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、

まだ見ぬ世界へ向かって毎日を生きています。

 

 

 

 

埼玉10勇士様主催の大宮セミナー記事をたくさんの方に読んで頂けまして、大変ありがとうございます。

ワタシの気付きが、また皆さまのキヅキに繋がればこんなに嬉しい事はありません。

 

 

一緒にセミナーを受講した仲良しのカナさんもブログに書かれていますので、是非読んでくださいネ。

 

 

 

 

 

 

 

実は埼玉フェスから正式に十四代目を名乗る事にしました。

 

とある方が気づいて下さって、

「なんで十四代目なんですか?  JSBですかーw」と聞いてくださいました。

ありがとうございます♪

 

ワタシは、とある姓の十四代目でして、

今週まさにNHKドラマに登場した、後鳥羽天皇よりこの姓を賜ったと伝えられております。

自分の姓に一生関わって生きていく訳ですから、大切にしたいという想いで、十四代目を名乗る事にしました。

 

残念ながら、老舗の〇〇が実家で跡取りだという訳ではありませんが、両親や祖父母、そして曽祖父母に感謝しております。

ワタシの美しい姓は、日本の総人口1億2000万人のなかで、0.0007%程しか名乗れないので、大切にしながらイキタイと物心ついた時から生きてきました。

これからも益々そうありたいと思っております。

この姓が無形資産となるか、トライしてみようと考えている次第でございます。

 

 

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だから京都に縁があると勝手に思っています

 

 

 

 

 

さて、

不動産。

 

セミナーですねセミナー。

やりたくなってきました。

やるとなったら、かなり面白くしたいです。

ワタクシ、見た目はホワンとしておりますが、結構お祭り好きなんです。

やりますかねー。

 

 

 

その前にiKE 50'S会もやろうと思います。

大宮セミナーに参加して気づいたのは、セミナーって出会いはありますが、なかなかじっくりは話せません。

そこのニーズを埋める場として、iKE50会を運営していくのは良いのではないだろうがと考えました。

サロン的な会です。

いままで数回は、各回1人プレゼンをしていただいてきましたが、もっとワイワイするだけとか、

質問タイムコーナーだけ設けるとか。

不動産出会いの場をプロデュースするというのが良いかなぁ。

(たぶん、このあたりからゲ〇な方々から〇〇いカフェみたいとか言われそうなのでこの辺で)

そんな感じで、次回企画しようと思います。

 

 

 

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セミナーみたいにやってました

 

 

 

最後に

昨日、ツトメ仕事では、まだまだ人を増やすから20億位やって一事業として育ててネ、、、と経営者の先輩である社長から言われました。

 

また予算増えるじゃないと思いましたが、嬉しい話です。

「カタチにしたら給料もバーンと出すし、休みも取り放題だからさ」「タノンマス」って言われましたが、

そんなにやったら忙しいから休めないですよね。、、。と思いましたが、

 

 

ありがとうございます!その2つが何よりです。励みマス!

 

と元気よく答えました。

自分の会社を育てると思って、取り組みます。

 

 

ワタシは絶対に、ツトメ仕事をフックに自分の資産をつくってみせますゾ。

出世はイランです。

社長ありがとうございます。

 

 

 

という訳で、

本日は定休日なのに出勤です。

 

 

本日も明るくイキマス!

 

 

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売上8000万円 埼玉スーパー大家セミナー  & 1年半前の自分に感謝

こんにちはケルンです。

 

イケてる50’Sになりたいツトメ人&不動産経営7年目。

関東・北海道・京都で約100室を運営中。

今年の目標は売上6000万円。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、

まだ見ぬ世界へ向かって毎日を生きています。

 

 

 

一日遅くなりましたが、埼玉フェスを運営してくださった、埼玉10勇士の皆様、大変ありがとうございました。

おかげさまで、濃い時間を過ごせ、数々の気づきを頂きました。

また、この会を楽しめたのは、プレさんのおかげです。

プレさんとの交友のなかで、中森さん、てっかんさん、たかし君との縁ができて、それが10勇士とのつながりになりました。

そしてリーマンさんの事も予めお聴きする機会があり、よりその素晴らしさを学べました。

ありがとうございます。

 

さらに言うと、思い切ってTwitterからリアルなつながりをプレさんに申し出たからこその縁です。

1年半前にそうやって前に進み出た、昔の自分に感謝です!

 

Pさんも、Kさんもますまリアルな世界を広げておられ、自分も日々変わらなきゃと思います。

 

 

 

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不動産仲間で京都行って、下鴨茶寮で会をやりたい。

主人様に会いたいゾ。

 

 

 

 

さて、不動産。

というよりも、大宮セミナー続き。

 

 

 

 

私なりに大切だと思った事を挙げさせていただきます。

 

 

このセミナーは、いかに拡大していくかという点がテーマにあったように思います。

 

 

そして、そのために必要な事は、

取得費を安くする  という事です。

 

なぜか、、、、

B/Sを整えるためです。

 

講師の全員に共通するのは、 新築アパート  です。(Pさん除く)

 

新築アパートは、取得した瞬間に決算書上の含み損が発生します。

それは建物に原因があります。

建物は新築時評価が、建築費の60%程度になるからです。(金融機関により程度は異なる)

5000万の建物でしたら、3000万〜3500万位になる訳です。いきなりマイナスです。

そこで、土地を安く仕入れる必要が出てきます。

富山ですと、土地の実需価格と、収益還元による不動産評価にかなり乖離が出ることで仕入れが成り立つという訳です。

 

 

関東では土地価格がやはり高いので、なかなかB/Sが整いません。

ですから、補填として戸建てなどを絡めるというのがリーマンさんの手順です。

 

 

新築→戸建て→新築→戸建て→売却→新築

というようなリズムです。

懇親会の時に、少しお話をさせていただら、使える地銀は大抵使い切っていると仰っておられました。

恐らくリーマンさんも、ギアチェンジされる事が有れば、既存手法からまたさらに変化を加えて来られるのだと思います。

 

 

 

もう一つ。

売上8000万円。

これも共通してました。

売上4000万くらいだと、不動産賃貸業だけでは心許ない収入です。

とてものんびりとした地方暮らしや、独身暮らしなら大丈夫かもしれません。

しかし、4人から5人家族でしたらそうはいきません。

とにかく事業規模がまず大切だという事です。

 

 

不動産会も勉強が多くなり、経営指標の理解が進んでおりますが、

私の持論は  不動産相撲部屋   です。

もしくは ボディービルジム  です。

新弟子は、とにかくカラダを大きくする。

そこからトレーニングで絞り、最終的にキレイな体躯を手に入れる。

下地造りが必要だという事です。

もともと準富裕層な方には当てはまりません。

サラリーマン大家さんではです。

 

前にも書きましたが、

サラリーマンが使えるアパートローンを使って、とにかく物件を買う。

そして運営する。

苦しい思いをしながら、家族に喜んでもらう。

コレが早い手法です。

 

 

ニーズが有れば、セミナーやりたいくらいです。

 

 

 

 

最後に、富山の不動産エリート御三方が、

戸建てDIYの話をせずに、

アパートに焦点をあてていた事が、素晴らしかったと思います。

リーマンさんも、プレさんもです。

 

不動産賃貸業の王道はアパート経営。

亜流ばかりがもてはやされては、良くありません。

木を見て森を見ずです。

 

併用も然りです。

テナントも。

 

 

 

サラリーマンは、

サラリーマンらしく、

アパートローンを使いましょう。

家賃売上8000万円はそれでは達成出来ませんが、新たな世界はひらけます。

 

 

 

 

という訳で、

本日も明るくイキマス!

 

 

 

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新築不動産に役立つクイズ  & 明日はフェス

こんにちはケルン十四代目です。

 

イケてる50’Sになりたいツトメ人&不動産経営7年目。

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今年の目標は売上6000万円。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、 まだ見ぬ世界へ向かって毎日を生きています。

 

 

 

明日はてっかんさん達、埼玉会の皆様が開催してくださる大宮セミナーへ参加させていただきます。

100人規模のスゴイセミナーです。

なんせ朝から晩までのカリキュラムです。

本来はツトメ仕事ですが、無理をおして予定を空けました。

会場でお会いできる方がいらっしゃいましたら、お声かけください。

ご挨拶させてくださいね。

実は真面目なカナさんと一緒にいると思います。

 

 

 

 

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久しぶりにコチラ

お皿を数点とお箸をもとめて。

 

 

 

 

さて、

建築。

 

 

少しトラブっております。

 

現在、地下室有りの地上二階建て専用住宅工事に取りかかるところなのですが、やいのやいのとなりつつあります。

 

 

一番のネックは杭工事。

この物件は傾斜地にありまして、僅か数メートル幅ですが、既存崖があります。

土留はありますが、工作物認定が有りません。

 

 

この場合どうしたら良いか分かりますか?

(皆様、新築とか改築が好きだから、設問形式で)

 

 

ちなみに崖って何か分かりますか?

定義は??

 

 

 

崖上に建物を建てるにはどうしたらよい?

(敷地が狭い場合)

 

 

 

地下室っていくらくらいかかるの?

設置圧(地耐力)はどれくらいでみるの???

 

 

 

なんだかニーズがありそうな話題になってきましたw。

特に神奈川の皆さんかな。

都内も結構崖があります。

坂が多いですからね。

 

 

思いつきですが、

Twitterで皆様からご回答を募集してみます。

 

 

100点の方には、お酒おごりますネ。(プロは除く)

一問20点。全5問。

 

 

 

という訳で、短縮バージョンになりました。

本日も明るくイキマス!

まだ見ぬ埼玉会に向かって〜。

 

 

 

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法人設立から6年が経ちました & ギブ  &ピースマン

こんにちはケルン十四代目です。

 

イケてる50’Sになりたいツトメ人&不動産経営7年目。

関東・北海道・京都で約100室を運営中。 今年の目標は売上6000万円。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、

まだ見ぬ世界へ向かって毎日を生きています。

 

 

先週から密かに考えていることがありまして、目下調べ中です。

今日はその関係で本を読んでみました。感じた通り、大事業家の中にもその道学んだ人が多くいるようです。

この先の人生、この世に生を受けて、死ぬまで精進できるように自らに向かい合う事を当たり前に日々繰り返す。そんな日常を営む一人になりたいと思っております。

 

 

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話は全く変わりますが、タイヤを変えました。

MINIのタイヤです。

タイヤ交換作業をしていただいた作業員さんに、「いいタイヤを選びましたねー。」と言っていただけました。

 

履いたタイヤは YOKOHAMA ADVAN FLEVA。

スポーティながらも、静粛性があり、そして雨に強いタイヤだという事です。

「なんでタイヤ変えたんですか?まだ山も有ったようですが」と言われましたが、一度パンクしているのでちょっと怖かったんです。とお話いたしました。

 

今日は10㎞程度しか運転していませんが、確かにドライブフィールは変わりました。非常に素直に動いて、そして道路に対して素直に転がっている感覚です。コーナーでもしっかりと車を受け止めています。

これから、首都高を走るときにまたタイヤの違いを確かめてみたいと思います。

 

 

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受付表を見たら ピースマン と書いてありました

peace は大切

本当はpace

 

 

 

 

 

 

さて、不動産。

というよりもツトメ人。

 

夕方、知り合いから電話がありまして、千葉エリアだけど、ケルンさんの勤め先で工事できる?とご質問を頂きました。

ツトメ先は基本的に23区に絞って受注をしているのですが、規模が大きかったので検討しますねー。とお伝えしました。

5階建て500坪位の計画です!

 

なんで自分にこの話が来たのか、考えてみました。

先週、電話をくれた彼に紹介の話をしたからでしょう。

やっぱりGIVEですね。ギブ。

お役に立てるかどうか分かりませんが、電話一本で仕事の紹介をもらえるんですから素晴らしいことです。

こうやって、仕事を方々に頼みながら、、、、いや、頼み方が大切ですよね。会社の関連で仕事を出していると、出す方も、受ける方も当たり前になってしまって何も心が動きません。

「わざわざ」「労力を使って」ご依頼することが大切だと思います。

 

 

 

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千葉のケーキ屋さんバニーユのソフト

 

 

 

 

そして不動産。

忘れておりました。。6月1日は当社の設立記念日でした。

あの山口のスーパースピードキング ジャンボ山口さんの会社と同じ設立日でした。

設立6年目となります。

まさかの同じ日、同じ年のようです。

こうもスピードも、内容も違うかと落ち込みたくなりますが、自分はそんな不動産エリートにはなれません。

というより、何時も何の時も一番ではないし、自分に貪欲さがありません。なんか違うんです、事業エリートの方は。全然違う。

 

そのことは、ずっと分かっていて、

振り返ると大学1年の時にその転機があったのですが、大学に入ったら周りの人たちがみんな頭がいいんです。というか、勉強ができる。全く適わない。

だから自分は発想とか展開とかセンスで勝負しようと思ったんです。明確に覚えています。

 

またサークルで音楽を一生懸命にやっていたのですが、プレイのテクニックでは皆にぜんぜん適いません。これもやはりセンスでカバー。

山椒のようなアクセントを持ち味にしようという意識で取り組みました。周りの音に埋もれないプレイスタイルです。

高校の時だってそうでした。東大や京大にストレートで入っていく人たちは全然違いました。自分は1年間必死に勉強して、ようやく志望校に入りました。

 

40代後半になった今も同じ。

正直最近迷走しています。そこで冒頭のセンテンスに戻るのです。

人とは違うことを生業として、自分と日々向かい合いながら、

少し違うフィールドに身を置いて自己を確立していきたい。

 

思考が前向きなことだけは、友人から褒めてもらえています。

 

 

 

貴重な一年の中で、この2か月くらいをロスしたようにも思います。

ツトメ人でまあまあの給料を再び得るようになって、またあの甘い思いが頭に浮かぶのです。

ツトメ人と不動産との両輪が、どう考えても一番盤石だよなあと。

そんなことはないと分かっているんですけどね。

 

まあ、卒業検定に落ち続けているという事でもないので、、、いや、やっぱり選択と集中か、必要なのは。

きっとそうでしょう。

 

 

という訳で、

本日も明るくイキマス!

 

まだ見ぬ世界へむかいましょう。

 

 

 

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年間150万円は家賃アップが見えてきタ 突然の吉報 あと100万は年内に増やス  &  車の小話

こんにちはケルン(十四代目)です。

 

イケてる50’Sになりたいツトメ人&不動産経営7年目。

関東・北海道・京都で約100室を運営中。

今年の目標は売上6000万円。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、

まだ見ぬ世界へ向かって毎日を生きています。

 

 

 

2台目の車買うとアルアル。

MINIを買ってから、VOLVOに乗ることがめっぽう減りました。

我が家の駐車場が縦入れ2台だという事も起因しておりますが、それにしても減りました。自分は週に3~四日程度MINIに乗って、妻がVOLVOを週に1~2回程度乗ってるくらいです。

一層のこと1台にしようかと思いますが、そこには踏み込めず。

月に結構な金額の支払いが変わるんですけどねー。

 

思い出してみると、不動産を初めてすぐにVOLVOを買いました。

とある方にアルアルですねーと微笑まれました。

ですからそこから7年くらい同じ車種を乗り継いでいます。3台。車検のたびにチェンジです。

最初はこんな高い車乗れるんかなあと思いましたが、気づけば1台分以上の支払いはし続けられています。当初は家計費で前の車と同じ支払いを続けながら、不動産収益から足りない分を払っていましたが、今は不動産収益だけで払っています。

とにかく車検費やタイヤ代などの維持費が嫌いなので、車検ごとに乗り換えています。

MINIは中古で買っているのでそうはいきません。

一月ほど前になりますが、タイヤに木ねじが刺さりパンクしました。一度パンクするとなんだか不安で、、、。

という訳で今日はタイヤを交換します。走りがどう変わるか楽しみです。

 

 

昨日はすきな食器屋さんに行きました。

妻と一緒に数点を購入。

 

 

 

 

 

さて、不動産。

言えば願いが叶う。

皮算用が実現する⁈

 

昨日ブログを書きながら、4号の家賃売上を最大化すると、現状といくら変わるかを試算しておりました。

 

cairnlcc.hatenablog.com

最大で月に19万円程変わります。それには時間がかかりますが。。

 

 

夕方に対応が大変なご入居者Rさんからお電話がありました。

昨日漏水?の対応をしてもらっていたのでその報告を律儀にいただいたのかなあ、、と思って電話をコールバックしたところ、やはりそうでした。

が、

もう一つ

 

ケルンサンガ 3ガツクライニ ゴアンナイ シテクレタ ホジョノセイド 

ソウダン イキマシタ

オオヤサント ワタシ リョウホウ テツヅキヒツヨウネ

ワタシ ヤリマスカラ ショルイ ゼンブ トリヨセマシタネ

 

ワタシの気遣いはどうやら届いていたようで、Rさんも家賃最大化にご貢献頂けることになりそうです。

面倒なのは、契約を切り替える作業です。

Rさんはほぼ自主管理状態で、いまはCASAの家主ダイレクトという制度で集金代行だけしてもらっています。契約は定期借家で1年契約です。

 

これを機に他の部屋と同じ管理会社を入れるように切り替えて、契約をし直そうと思いましたが、このことを説明するのに一苦労。。

電話では図りたいコンセンサスの40%程度しか果たせません。

しかし、一方的に押し付けるわけではなく、お客様のご希望のために手続きをとるのですから、懇切丁寧にご説明してなるべく早く手続きを終えるべく今日から動きます。

 

 

本当は、委任状をもらってやりたいんですけどねー。いちいち疑り深くて、すぐよくわからない親戚の話が出てくるんですよね。一層のこと親戚をこちらとの代理人にしてくれると話が早いんですが。。

気になるのは、前よりも人の話を聞かなくなったこと。ちょっと鬱なのかもしれません。

ふと、管理会社に中国?の方が居るのを思い出しました。これを機に、中国ご出身同士でコミュニケーションをとってくれると良いのですが、出身地方によって言葉も違うと聞きます。どうなのでしょう。

 

 

何はともあれ、これで数万円家賃が増えます。築古1R一部屋分程度は家賃を高くしようと思います。年間40万円位増やすようにします。

今年に入ってから、これで年間150万円位売上げが増えます。築古戸建てで3棟分くらいか。イニシャルコストあまりかかっていないところが良い点です。

こうなったら年内にもう一部屋対策して、100万強さらに増やしたいところです。

そうすると部屋の半数が売上最大化されます。

 

ちなみに、昨日試算したところ現状でやっと購入時の期待利回りが達成されています。

とっても時間とトラブル対処がかかりました。。。

窓枠からの雨漏りと言うとっても対処困難な問題もありました。

年々悪いことがおきていきました。根気強く対処を続けてやっと安定化したのが、今年のことです。不動産が資産となるには時間がかかりますね。

 

売っている中古不動産には、売りに出ているだけの理由があるという事です。

 

 

 

という訳で、

本日も明るくイキマス!

 

 

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4号物件奮闘の記録を一挙掲載  よかったら見てくださいネ。

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この方が後に国が所有するRCにご入居となられるとは、、、、しかも2人とも

 

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この退去が結果的には好転化のキッカケに!

 

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細かくはもっとありますが、こんなところ。

時系列でみるとよく経営改善してきたなあとしみじみ思います。

 

保有物件の運用率について考えル やっぱり高収益化したい⁉  &  オジの切り込みカワサレル

こんにちはケルン十四代目です。

 

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雨の朝。

千葉では結構激しく降っております。

昨日はツトメ仕事でS〇MOさんとの打ち合わせがありました。

S〇MOさんが、ワタシがずっとやってきたプロジェクトの特集をしてくれるという事で、それであれば広報担当がいるので一緒の打ち合わせをセッティングした次第です。

 

女性数人で楽しそうに話をしていたので、思わずビシッと聞きました。

「Iさん(担当)は目標金額あります?(ありますよね)」

「ぶっちゃけ ウチで幾ら受注したいんですか?」

 

女性の華やかな話の場に、土足でズケズケと踏み入るような質問ですが、

あのリクルートですよ。そりゃあありますよね。

 

このIさん。どうみても若いのに落ち着いていて話も上手でして、意地悪おじさんをスッといなして見せられました。

 

「もちろん(数字が)あるんですけど、数字と売上ばかりという部署から希望して移動したので、こうやって御社にお役にたてるご提案や、新しい取り組みを一緒に出来ているのが嬉しいんです。」と。

 

ぶっちゃけたところ、おじさんとしては目標数字を聞いて、すり合わせをして、合意のもとに仕事をやらせてあげたいと思ったのですが、余計なお世話でした。

なんせ気に入った女性には、めっぽう良くしてあげたくなるのでw。

Iさん、これからもちょくちょく連絡くださいな。そのうち良かったらイケオジの集いにでもお誘いします!(してイランか)

 

 

 

 

ジョンレノンも通ったというこの席

雨の日にとっても合いそう

 

 

 

 

 

 

さて、

不動産。

 

 

小さな話ばかりですが、最近のトピックスを。

 

高収益化を図っている4号 SKH7。

この春にご入居していただいた方のニーズにお応えすべく、清掃関係で管理会社の清掃作業の他に依頼先を追加しました。

コストは月に5,000円ほどです。

 

依頼したら、一両日中に清掃してもらい、SNS等でご報告いただけるという内容です。

月2度程度を予定。

上手くいきますでしょうかねー。

 

 

 

これまた、4号。

中収益化ステージの時にご入居していただいたRさんから、久しぶりにお電話がありました。悪い予感しかしませんww。

なんでも水道使用量が多くなったという事で、水道局が調査にきてトイレの不具合を発見したという事。おそらくボールタップ交換をすれば直るという事だったので、即管理会社へ手配をしました。

このご入居者様はほぼ自主管理なので、面倒なのですが訪問日の調整をワタシがせねばなりません。

管理会社へ電話番号をお伝えしても良いか確認したのですが、案の定NG。

この方、ご入居されるときも非常に猜疑心が強くて、持ち前の丁寧なご案内で信用を勝ち取ったのですが、それで終わりではないところが辛いところです。。

本当は高収益化に切り替えていただきたいのですが、これまた猜疑心が強いので上手く運びません。

切り替えていただけるとあと3万円位家賃が上がるのにナア。。。

 

4号はタラればでいくとあと19万円位家賃を上げられる潜在スペックがあります。

それとも売却するか。。。

返済比率は現状で55%位です。最大化すると39.6%。

一部屋を改善できると、8%位返済率も下がります。

こりゃあやっぱり退去を打診すべきでしょうかねー。

しかしその場合は修繕費が100万円位かかります。。投資効率は非常に良くない。(8%弱)

どうしましょうかねー。

 

 

そんな朝時間です。

 

 

さあ、7時。

本日も明るくイキマス!

 

 

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