こんにちはケルン（十四代目）です。
イケてる５０’Sになりたいツトメ人＆不動産経営9年目。
関東・(北海道)・京都で約100室を運営中。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、 まだ見ぬ世界へ向かって毎日を生きています。
近日参加募集開始します！ https://t.co/X6DQT8lmBa
— ケルン cairn (@cairn02091581) 2024年3月5日
近日募集を開始するとXに投稿したiKE50春の会。
なんと募集開始する前に30名近くのご参加お申し込みを頂いております！
ビックリです。
リピーターさんの他、今回初めてご参加して下さる方も結構います。
当日まであと１か月位ありますので、ご都合がついてお越し頂ける方はワタシのXにてご連絡ください。という募集形式になりました。
ちょっとクローズな雰囲気がしてしまうかもしれませんが、思い切ってご連絡頂けると嬉しいです。女性のご参加者様も多くいらっしゃいます。
キラキラではなく、華やかな会となるでしょう。（なるようにしたいです）
よろしくお願いいたします。
肝心の会場は未だ未選定ですｗ。
会費は5000～7000円位でと思っております。
不動産活用×新築×相続対策コンサル 収益不動産のブルーオーシャン戦略×新築アパートマンションセミナー はじめてます。
さて、
不動産。
皆様さすがに確定申告を終えられましたでしょうか？
ワタシは勿論終わってませんｗ。
先日、検討会をやった修正が税理士から未だ来ないんですよ。
まあ期限を割ることはないので、待ってます。先方もかなり忙しくいと思いますので。
今回のブログ内容は初心者さん向けです。
確定申告によるサラリーマンの所得税還付です。
ご存じのように、サラリーマンは申告できる経費がかなり限られますので、給与所得から源泉徴収にて所得税と住民税を徴収されます。
年収が1000万前後の方は実質的な税負担を大きく感じるでしょう。
所得のピラミッドを見ると割と上の方なんだけど、なんだか生活に潤いが持てないと。。
そんな負担を大きく軽減してくれるのが、住宅ローン控除です！
この住宅ローン控除も年々条件が悪くなり、実質的には高性能な郊外型の住宅を建てる方向けの制度になってきました。
それでも年間30万程度の還付が有ると思うと嬉しいものですよね。
新築住宅ですと13年間に渡って控除を受けられます。
フルに還付を受けるような方は、13年間では残債は控除対象の残債額を下回らないかもしれませんので、延べで300万円以上の控除が受けられるかもしれません。
そんな住宅ローン控除の代わりを探して見つけたのが、築古アパートの不動産経営による損益通算です。
果たしてその結果は。。。
例えば所得税率23%の方で、課税所得を700万円とします。（多分年収1000万位のイメージ）
年間の所得税額は約97万円です。
これが損益通算で課税所得が350万円になったとします。
年間の所得税額は約27万円です。
そうすると70万円程の還付があることになります。
住宅ローン控除よりもすごい⁉
不動産最高～となるんですが、、、。
築古アパートでこの状態を保てるのが4年間ですので、合計280万円の還付効果が出ます。
では。
この築古アパートを売却するとどうなるでしょうか。
アパートの取得費を7000万円とします。そして建物評価をその半分とします。
ということは結構大きなアパートで、土地はやや広め。70～80坪位の土地でしょうかね。
これをアパート経営を開始して6年目に売却しましょう。
市況も良く、買った金額で売れました。
そうすると今度は売却に関わる税金として譲渡所得税がかかってきます。
買った金額と同じ金額で売ったんだから儲け＝譲渡所得は0円、、、、とはなりません。
減価償却をした分の費用が取得費からマイナスされますので、譲渡益が3500万円出たということになります。
そうするとその約22％を納税しますので、770万円の手残りが減ることになります。
280万円の税還付を受けた結果、770万円の納税をすることに。
これが所得税還付目的での築古アパート経営の結果ですｗ。
実際には取得費がもう少し加算できるので、ここまでの数字になりませんが、よっぽど元本の減りが進んでいないとメリットは少ないですね。
また、巷で恐怖とされるデッドクロスの問題もあります。
これは他の不動産でカウンターを当てるという手が有りますが（またまた危険）、とにかくサラリーマン風情が手を出すとリスクが有りますね。
もちろん、数年間でのインカムがありますでしょうから、例えば月に15万円程度CFが出ていたら5年間で900万円近くの収益ですので、全体で見ればプラスです。
難しいですねー。
皆様、気をつけましょう！
というわけで、本日も明るくイキマス。
