こんにちはケルン（十四代目）です。
イケてる５０’Sになりたいツトメ人＆不動産経営9年目。
関東・(北海道)・京都で約100室を運営中。今年の目標は迷走中。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、 まだ見ぬ世界へ向かって毎日を生きています。
前回のブログは何を書いたっけ。。。
そうかこれだった。
依然として実家問題はくすぶっております。
これからどこにどう住んでいけばよいのか。。
今の家をどうしていくのが良いのか。。。。
この家は気に入っているし、何より子供にとっての実家です。
ずっと一戸建てで育ってきたワタシと妻は、どうも居を転々とする事に慣れておりません。
最近のBKアプリは便利なもので、口座残高だけでなく住宅ローン残高も簡単に確認が出来ますので、懲りずにまた確認してみました。
残債務は約2300万円。
一方で周辺地価が概ね坪70万円強で、自宅の敷地が30坪強です。
ということは、土地値分だけで残債務は返済ができます。（2百万円位違うのは誤差ｗ）
上物は耐用年数が残っておりますし、何よりリセール価格が高いというビジネスモデルであったはずです。
耐用年数を超えても、建物価格をつけるというスキーム。スムストックというやつです。
物件を買う方からすると余計な制度（ｗｗ）ですが、売る方からすればありがたい（？）制度。
ケルン算定で、1500万位はプラスになるのかなあと皮算用しております。
これを決算書に入れられたら良いのにネｗ。←入れる方法もありそうですね。
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さて、不動産。
先週はワタシとしては怒涛の不動産ウィークでした。
大大家さんの新築見学会に参加させていただき、非常に有効性の高い新築モデルを体験させていただきました。
そして、別の日には優秀な大家さんが集まる懇親会にも参加させていただき、また新たな刺激を頂きました。
ワタシが最近よく言う事は「誘われるうちが花」という言葉で、さらに言えばずっとお誘いを頂けるように皆様になにか役に立ちそうな発信をしなければいけないなあと思っております。
新築見学会が非常に有効性が高いモデルであったというのは、ポイントはその総額設定にあります。
概ね8000万円位の総事業費に対して、月の返済が25万円程。
そして家賃が55万円程だとすればこのモデルが２～３棟稼働するとFIREできるよなあという数字になります。
（こちらの大大家さんは実際には家賃金額も、返済金額ももっと良い内容でした！）
なんとなく、手が届きそうな、それでいて手を届かすにはそれなりの技量と行動量、そして財務状況が必要なんですがとにかく良いモデルだと心から思いました。
実際にその場にいた方々からはなかなかの熱気を感じましたし、自分はちょっと乗り遅れた感でしたｗ。
オーナーさんとはぜひ別の機会にもっと親交を深めたいと思っておりますので、よろしくお願いいたします！
この時にお話ししていた中で、もう少し考えてみようと思ったのが、2階建てが正解なのか、容積最大消化が正解なのかという事です。
ワタシが普段やっている集合住宅の計画ではとにかく容積消化と、戸数を多くすることが良い数字にするために必要です。
一方で見学会のエリアでは2階建てで抑えておく方が良いという事。
2階と3階でプランが異なり、今回の2階建ては長屋建てでしたから、3階にすることで共同住宅になり共用部が必要になりますからコストアップに繋がり、その結果利回りが落ちるという事かもしれません。
ここでちょっとプラクティス。
2階建て6部屋で仮に4000万円とします。（建物だけ）
3階建て9部屋で仮に7000万円としてみましょう。（建物だけ）
どちらが採算性が良いでしょうか？
正解はXのコメント欄ににお願いします！
こういう他愛もない事を日々繰り返し計算していると、商談の時に生きるんです。
それからメンバーに指示をしているときも、頭の回転で圧倒的に勝てます。（レベルが低いから）
結構長くなりましたので、ここで本日のブログはおしまい。
ということで、
明日も明るくイキマス！ ←実は憂鬱な事が待ってるんですけどネ
