こんにちはケルンです。
たまにはパンを。
松本に行った時にいつもリピートしているパン屋さんです。
アガタベーカリー。
パン屋さんってなぜ幸せな気分になるんでしょう。。
ワタシがパン屋さんにハマったのはやっぱり今は無き札幌の地蔵商店です。
あの頃はハード系という言葉も聞いたことが無かったし、ベーグルなんて見たこともなかったし、ましてや高級食パンとか、そういうのは無かったけど。
ちなみにアガタベーカリーの食パンはとってもふわふわで美味しいです。
それでも一斤で260円くらいです。1000円する食パンよりも美味しいかな。
さて、
本日も皆様精力的に不動産活動に精を出されていたようですね。
ワタシもぼーっとしてないで物件を探そうと思い、いつもとは方針を変えて2000万円程度の物件を見ていました。
なんですか！戸建て物件の値上がりは。。。
400万円台なんてあまりないじゃないですか。
そんな中で、札幌のワタシがよいと思っているエリアで、面白い物件がありました。
これは良いのでは⁉︎
はやる気持ちを抑えて、路線価を調べました。
ん？？？
5万円/m2しない。。
ということは物件価格の半分くらいしか積算が有りません。
なんなんでしょう。
藤井風くんではないですが、「それは なんなん？？？」と歌いたいですよ。
仮にこの物件を買うのに戸建て貯金を一棟解約したとします。
家賃が4万円/月の物件です。
そしてこの物件の月売り上げが16万円/月。
公庫等の10年返済融資を使ったとすると返済がザックリ14万円/月。。
待てよ。
仮に土地値で売ったら。解体入れてトントンか。
売れるのは間違いない！
10年持てば、それなりに資産にはなっているけど、10年経つと50台半ばじゃないか。
そんな先のことを今仕掛けて何になるのか。
うーん。
結構欲しいんだけど、積算割れするのがなあ。
20%位プライスダウン出来たら良いのですが。
ここで言いたいのが、なぜいつもいつも売値が積算割れするのかです。
答えは、、分かりません！
ただ、売却を考えるときに、逆の発想で積算で売値を決めれば売れるということですね。
あとは、10年返済の融資を使って購入できるのであれば、5年くらいで40％程度の返済は進むでしょうから、そこまで耐えられるかを考えても良いかもしれません。
それって普通に短期譲渡の終了か。
一昨日の座談会での話ではないですが、新築収益建物の場合、担保評価を出すと土地は路線価ベースで評価して、建物は建築費の凡そ4〜6割ほどの評価となります。
金融機関は比較的新築が好きですが、新築に融資するということは担保評価割れる物件を好むということになりますから変な話です。
これも逆にいうと新築とか築浅の時は、耐用年数の残存期間を重視するという事ですよね。
考えてみれば、金融機関は確実に元本を返済できる先に融資するのですから、中途半端に年数が経った建物よりも元本回収の確実性があるという事ですね。
だめだだめだ。
拡大路線で突き進みたいのであれば、積算重視ですね。
気になる場所の気になる物件は、いつか買えるようになった時に買えば良いですね。
取り止めもなく書いてしまいました。
いつもこんなことばかり考えております。
神奈川大家塾座談会。
次回までのコミットは、1物件の購入目処をつけるにします！
公庫は待っていられないので、他の物件で小ロットのものを狙います。
ワタシは大家塾に入っていないので、言ってみれば予備校に潜り込んだ公聴生ですね。
大山塾長に注意されたら諦めます。。
最後に、来週のケルンさんは！
ケルンさんSGBKの金利変更契約をする。CF目標達成⁉︎
ケルンさん4号リノベのフロアタイル貼りを終える。
ケルンさん4号リノベの総費用を計算する。
ケルンさんツトメ仕事の銀行面談に行く。
ケルンさん思いがけず120万円をゲットするです。
こんなことも起きておりました。。
トラブル発生！
— cairn (@cairn02091581) 2021年5月7日
外壁剥離。
冷静に考えると、最近いろいろ有るぞ。
頑張ります！
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