こんにちはケルンです。
昨晩はフォーニッツ大山兄さん主催の、第二回神奈川大家座談会が開催されました。
2回目にして参加人数が激増！
大山兄さんのファンがたくさん来られていました。まるで人気講師のようです。
この1年、大山兄さんと交流させていただいていて、行動力と行動量の違いが血肉量の違いになっているのだと痛感します。
知識量も人脈もどんどん増えておられて素晴らしい。
これからもよろしくお願い致します。
人数が増えてなんだか会が堅い気がしまして、余計な発言をかなりしました。。。
皆さま、すみませんでした。
いま自宅の樹木は花真っ盛り。
花ではないですが、ハーブも元気です。
さて、
昨日の座談会で1番話題になったのが、「法人設立」です。
この件について発言をさせていただきましたが、真意を上手く伝えられなかったので、ワタシの不動産スタート時を振り返りながら整理をいたします。
本題 ワタシがお伝えしたかった事
法人も利益が少なければ納税も少ない。
コレが伝えきれなかった事です。
先日もお話しましたが、法人の最低納税額は7万円です。
書籍に書いてあるように、これは赤字でも支払いが発生します。
昨日は、ある程度の規模になったから法人成りするという話ではなく、最初から法人を作ってやるべきかという点が中心になっていました。
ワタシは、本気で不動産に取り組む人は法人を早く作れば良いと考えていますし、副収入や小遣い程度なら個人で良いと思っています。
ですから、法人設立コストと、納税額が嫌で有れば個人で良いのではないかという考えです。
というのは、法人で一棟、現在の市況で物件を取得したならば、利益に対して、減価償却が大きくなるはずです。
という事は、納税ベースであれば儲けが出ません。つまり大して納税額が膨らまないのです。
前提として、戸建てや10%未満のアパートなどという想定です。(新築を除く)
どちらも耐用年数の残存期間が短いでしょうから、減価償却が大きくなります。
P/L上の一般管理費が増えますので、営業利益が少なくなると思います。
個人と法人の税率を比較して、、、の前に、利益が小さいはずなんです。
だから恐れずに法人でトライをワタシはおすすめしたいです。
無視できない個人課税所得への影響
一方で、ツトメ人の場合は上述の減価償却が所得税還付に大きく寄与します。
ツトメ人は裏技的な節税やふるさと納税くらいしか節税を出来ないですよね。
そんな中に、数百万円の損益が出来たらどうでしょう！
実はワタシが不動産を購入した当初の目的が、所得税還付でした。
最低限の税金は気にすべきでないと上で言っておきながら、大変申し訳ございません。
ぶっちゃけますと、毎年の還付が楽しみでした。
1棟目が築古木造だったので、5年度間、毎年数十万円の税還付が受けられました。
そしてついに、昨年度還付が終わってしまいました。悲しかったです。。
でも今年は還付が有るかもしれません。
国民には納税の義務が有りますが、様々な形で生涯をかけて納税をする訳ですから、不動産初期の数年は創業期支援として、所得税還付を受けても悪ではないと思います。
まとめ
以上、ダラダラと書いてきましたが、法人設立を初期にすべきかどうかは、やはり不動産経営の目的によりますよね。
ツトメ人が所得の向上の為に行うのであれば、トータルでみて個人事業主で良いと思います。
前提として、ツトメ人の税込年収が1300万くらいまででしょうか。
月のCFイメージで、30万くらいまでかと。。
恐らく一棟で30万のCFは出ませんから、1から2棟所有のイメージです。
新築、築浅は除きます。
事業として、仕事として不動産経営をしていくならば、早く法人設立をして、売上を立てて事業実績を積むのが良いですよね。
ワタシも、銀行などに話すときに今やっと、「弊社は決算5期を終えた法人です。」と話せます。
当たり前ですが、1年目にはこうは話せません。
堅い言い方になりますが、融資を組む為に法人設立をするのではないですよね。
業歴や実績がある人物や法人に金融機関は融資をするんですよね。
ワタシは個人の規模に比べて、法人はかなり小さな売上ですが、それでも法人での経営に拘ります。
数年内には宅建業者になります。
頑張ります！
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