大家とツトメ人

サラリーマンをしながら大家業にはげむ日々のブログです。保有戸数も借り入れもタップリあります。生涯困らないポートフォリオを構築しながら、おしゃれライフスタイルを送りたいそんな40代の日々です。 

SPGアメックスは不動産経営と相性が良いカードだヨ

こんにちはケルンです。

 

昨日Twitterに上げた内容は結構な反響を頂きました。

 

1人として同じご意見は無く、不動産購入の目線は本当にいろいろと有るんだなあと感じ入りました。

 

こうやってバーチャルでもリアルでも、人と話して思考を形に仕上げていくのがワタシのスタイルです。

ツトメ仕事でも、そう思っています。

 

もちろん自分で自分としての準備をするのですが、どうしても偏った視点になりがちです。

例えばプレゼンでしたら敢えて完成させずに人に見てもらって、模擬プレゼンをしながら独り言のようにその場で直していったりを良くします。

 

物件検討も、経営も同じですね。

ある程度情報を発信して、シンパシーを頂ける人からも発信してもらって、お互いにブラッシュアップ出来ていければ嬉しいです。

 

 

 

さて、本日はずっと記事にしたかったこのカードの話です。

f:id:cairn3783:20200929190716p:plain

 

http://amex.jp/share/saT4P?CPID=100307789

 

 先に申し上げます。

今回はご紹介目的です。

 

ワタシが5年強このカードを使いながら不動産経営をしてきて、自分では最も使い甲斐があるカードだと思っています。

ワタシがご紹介する中で、まだこのカードを使っていない方が「なんか良さそう」と思って下されば嬉しく思います。

 

 

 

不動産経営者(大家)であるワタシがSPGアメックスを気に入っているポイント

不動産の経費支払いでどんどんポイントが溜まり、素敵なホテルに激安で宿泊できる。

溜まったポイントは高変換率で航空マイルに変えられる。

毎年一泊無料でマリオット系ホテルに宿泊できる。

マリオット系ホテルに1人の宿泊料金で2人が泊まれる。

無料で宿泊部屋のアップグレードを受けられる。

無料でレイトチェックアウトが出来る。

 

 

ワタシのブログを読んでくださっている方は、なんかチョクチョク旅行(出張)に行くなあと思っている方もいらっしゃると思います。

そうです。

不動産経営を始めてからすっかり旅行が趣味となってしまいました。

例えば

 

cairnlcc.hatenablog.com

 

 

cairnlcc.hatenablog.com

 これらの趣味と(大家)仕事を兼ねたホテルステイは全てSPGアメックスを使って、素敵なホテルに格安で泊まっています。

 

宿泊費は@1万円/人前後です。(素泊まり)

安いビジネスホテルに泊まっても4,000円/人程度はするでしょうから、数千円を足すだけで気分よく過ごせるホテルに泊まれます。

 

素敵なホテルの部屋は入居者様への快適性を上げるヒントに溢れています。

またコンセプトや流行を踏まえたインテリアコーディネートはリノベの参考にもってこいです。

 

ではどんな勢いでポイントが溜まるのか、ワタシの直近の履歴を載せます。

 

 

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6月~9月のポイント履歴

本日現在の保有ポイントが 99,427ポイント。

2週間前に60,000ポイントを11月の宿泊用に使ったので約16万ポイント有った事になります。

それは日本円に換算すると約16万円です。

 

これが5年かけて溜まってきたのではなくて、概ね半年位で溜まるポイントです。

ワタシの場合は、50,000ポイント分をJALマイレージに何度も変えています。夏休みやお正月に北海道に帰省するので、その飛行機代が馬鹿になりません。。

いままではひたすらJALカードに頼ってきましたが、現在は家計費はJALカード、不動産経営はSPGアメックスと使い分けています。

これで2人分程度の航空券がマイルで購入できます。

 

ちなみに、SPGアメックスはマイレージの交換レートが他のカードポイントよりも高くて、50,000ポイントが60,000マイレージなります。(ANAも同レート)

 

ワタシの場合、不動産系で支払うカードの金額が20~30万円/月程度です。

これは戸建てを除く保有物件の電気代、ネット代、CATV代、それから嬉しいことに最近は原状回復等の修繕費もカード決済できる会社があるので一生懸命に不動産経営をしていると必ずかかってくるコストです。

よく不動産とマイルは相性が良いと言われますが、正にその通り。

有効に使わない手は有りません。

 

そして履歴を見ると分かるのですが、宿泊費は100円=1ポイント+αで宿泊ごとにポイントとして溜まります。

 

そして高級ホテル会員では当たり前となっている部屋の無料アップグレードが受けられます。

一番安い部屋を早めに予約しておけば、宿泊当日には大体2グレードのアップグレードを無料でしてもらえます。

(空部屋が無い場合は他のサービスになります)

ホテル会員のステータスは、ヒルトン等の他のホテルグループでもステータスマッチという制度を使って同様のサービスを受けられるのですが、マリオット系は数が多いので結果的に他のホテルには泊まらず、良くも悪くも偏ります。

 

部屋のWIFIも無料使用できます。(高級ホテルは有料が多い)

とにかく家族が喜びます。

 

しかも毎年1泊は60,000ポイント分までの無料宿泊サーティフィケートが付与されます。

今年は11月に京都のウェスティンを予約しました。

11月の京都ステイは2泊を予定しておりますが、宿泊費は大人2人で無料です。(宿泊税除く)

 

 

マリオット系ホテルブランドのご紹介

 

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www.marriott.co.jp

 

「マリオット」という名前はよく聞くと思いますが、実はSPGアメックスでいうところのマリオットは「マリオットグループ」を指します。

 

クレドで有名な世界の高級ブランド リッツカールトン も

東京ディズニーランド公式ホテルの シェラトン も

恵比寿にそびえ立つ ウェスティン も

その他さまざまなホテルブランドをグループ内に持っています。

 

今は行けませんがハワイでしたら、いくつホテルがあるでしょう。

京都ですと、定宿にしているウェスティン都ホテルの他、リッツカールトン京都、嵯峨野の高級旅館翠嵐、そして新しくHOTEL MITSUI KYOTOとザ・プリンス京都宝ヶ池。

奈良にも中田英寿がPRしているJWマリオット・ホテル奈良。

京都・奈良が満室でしたら大阪にはもっとたくさんの系列ホテルが有ります。

 

じつはマリオット名のホテルは、品川と名古屋は正規のマリオットですが、その他はラフォーレのリブランドです。

施設自体は年月が経っていますが、上手くリノベされています。

このあたりも不動産経営心をくすぐってくれます。

軽井沢・山中湖・修善寺・琵琶湖・南紀白浜のマリオットがこれに当たります。人気の観光地なのでご家族も喜ぶと思いますよ。

 

ワタシはリッツやJW、セントレジスには未だ泊まっていません。

いまのところだとウェスティンがちょっと贅沢するとき用のステイ先です。

 

 SPGアメックスの今一歩な点は?

何にでも良い点があれば、悪い点もあります。

ワタシが思うSPGアメックスのデメリットは、以下の点です。

 

nanacoにクレジットチャージできない。

カードのデザインがアメックスっぽくない。

ゴールド相当のカードなのに金色でなく赤い色。

プラチナカードではないので、カードデスク(電話)がない。

泊まるホテルがマリオット系でないと気が進まなくなる。

 

どうでしょうか?

結構どうでもよい点ばかりではないでしょうか。

 

一つ目のnanacoにクレジットチャージ出来ないという点は、長らく不便だなあと思っていました。

というのは、各種水光熱費や税金などの支払いをなるべくnanacoで行って少しでもカードのポイントを得ようとしていたからです。

ここ数年nanacoへのチャージ上限額が少なくなったり、一日当たりのチャージ上限額が制限されて本当に使いにくくなりました。

一方で税金の支払いについては、カード対応やペイジ―対応が本格的に始まったので、目くじら立ててnanacoを苦労して使う事も減りましたので、さほど問題では無くなってきています。

nanaco支払いでコンビニのレジ問題は、nanaco使い同士だと盛り上がるネタですよね)

 

あとの点は殆どデザインとか所有欲求を満たすかというポイントです。

このあたりを気にする方はプラチナにするのが良いと思います。

年会費が約10万円と跳ね上がりますが、不動産経営をされている方なら問題ないと思います。

 

最後の5番目が結構大きな問題でしょうか。

世の中には高級ホテルブランドがいくつかありますし、ホテルとは一線を画した旅館などにも泊まりたいですよね。

だがしかし、SPGアメックスを持つと何が何でもマリオット系を探したくなってしまいますw。

例えば星野リゾートに泊まりたくても、見て見ぬフリをするのですw。

 

 

気になる年会費は?

SPGアメックスの年会費は31,000円+taxです。

年会費が無料のカードが世に数多有りますので、高いと思われる方は持たなくてもぜんぜん良いと思います。

ワタシはこのカードを使う事で、暮らしに楽しみが増えたので満足しています。

SPGアメックスの紹介ブログを見ると、大抵無料サーティフケートで元が取れると書いてあります。

実際にその通りですが、なにより不動産経営をしていると年に3万円のコストを払っても余りある利用価値があると思います。

 

 

まとめ

長々と読んで下さり有難うございました。

質問等が有ればわかる範囲でお答えさせて頂きます。

とにかくおススメします。

 

SPGアメックス

プラチナにする前に、ブラックカードにする前に使いましょう!

 

よかったら私からのご紹介をさせてください。 

http://amex.jp/share/saT4P?CPID=100307789

 

こちらのリンクからカード申し込みをされると、初年度36,000ポイントが付与されます。

これでご家族旅行を楽しんではいかがでしょう。

 

以上、本日は完全に紹介目的でした。

有難うございます。

「認識」という用語は会計用語なのか調べたヨ

こんにちはケルンです。

 

本日は火曜日。

昨日は月曜日。

半沢直樹放送は日曜日夜。

数日たちますが、半沢直樹最終回の余韻が世に残っていますね。

 

すごい作品です。半沢直樹

そんな小説は無いのに、原作を凌駕してしまった。

昨今はサブスク系の作品に地上波作品が席巻されていますが、民法放送局制作力の底力を感じさせられました。

 

しかし池井戸さんは銀行員だった目線を生かして、面白い作品をたくさん出されています。

正義とコンプライアンスが根底でしょうか。

 

鉄の骨も2作品見ました。

小池君主演と神木君主演。

どちらも良かった。

 

個人的には銀行員の仕事を垣間見れる事が大きいです。

ツトメ人でも大家業でもお世話になりますから。

 

 

さて、

昨日の事ですがTwitterで何気なくご質問させていただいたことが、一日経ってモヤモヤしたので本日のテーマといたします。

 

仲良くさせて頂いている @FornitsL さん @yoshikisanTWさん とのやり取りです。

 

 

 

お二人とも大変良い方で、

何気ない質問に真摯にお答えいただきました。有難うございます!

 

ツトメ人仕事でも不動産経営の収支計画書・損益計算書などを作成しますので減価償却の概念や種類については理解しております。

 

特に設備の減価償却効果が申告上は大きいですよね。

 

 

ちなみに過去にこんなことが有りました。
「確定申告で設備をより沢山申告したいから、建設費見積もりを正確に建物と設備に分けてくれ」

 

通常判例から新築建物の場合は建物7:設備3の割合で減価償却を計上します。

これに対して、設備がもっと多く有れば得じゃないか!という発想です。

果たして、項目ごとにリスト化して設備を割り出しました。

細かくは覚えていませんが、たしか設備費の比率が20%後半となりましてお客様は7:3で初年度の確定申告をされましたww

 

 

話を戻します。

ちょっとまだモヤモヤがありましてネットで 「認識」 について調べてみました。

 

すると殆ど検索にダイレクトヒットしてこないのです。

例えばこんなサイトが有りまして、さらにサイト内で検索したのですが、「認識」という用語は出てきませんでした。

kaikei-yougo.sigyo.net

 

 

さらに検索すると、なんだかスゴイものが出てきました。

 

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 (大西新吾著  会計学において「認識」を考えるより)

 

そんなに議論すべき内容だったのか。。途中まで論文を読みましたが、途中で辞めました。

 

 

そして一番ワタシの疑問に近かったのがコチラ。

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Recognition(認識) | 国際会計の用語集 - ビズインフォログ

 

Revenue  は収益

RevenueRecongnitionPrinciple は 商品等を渡してキャッシュ等を受け取る条件を満たす時に収益計上するという事だそうです。

 

ワタシの税理士Mさんにも、よくそのように言われます。

 

 

きっとツトメ仕事等で総務や経理の仕事をされている方は、

自然と「認識」を使われているのでしょう。

ワタシは営業職なので会計用語はあまり馴染みが有りません。

営業って収益を生み出すという点で最も重要な仕事だと思うのですが、一方で最も潰しが効かないなあと残念になります。

 

ワタシなりの結論です。

「認識」は会計上一般に使われているのにも関わらず、その意味は曖昧だと思われる。

 

 

個人的には、こうやって一つ一つの疑問を調べて、身につけていく事には価値があると思います。

若い者を見ていると、ネット社会で育ってきただろうに殆どその場で調べないから不思議です。。

 

まあ「気づき」がないのでしょう。

という事で、

頑張ります!

 

 

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半沢直樹とセミリタイアと家族とグループホーム建設の話だヨ

こんにちはケルンです。

 

昨日は妻社長の誕生日でした。

社長の誕生日ですから、これはないがしろにできませんw

子供と

ママの誕生日どうする?

ママ自分の誕生日だっていう事を結構オシてくると思うからどこかで食べたほうがいいよね。

誕生日なのにご飯作らせるの?とかってなるよね。

プレゼントはある?

という相談をして、夕食は外食しました。

 

以前住んでいたマンション近くのビストロを予約(してもらって)。

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前菜

(左からリエット・真鯛のマリネサラダ・小エビとナスとサーモンのテリーヌ)
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パイ包みキノコシチュー
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牛ステーキとフレンチフライ
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デザート盛り合わせ その名も宝石箱

(抹茶のケーキ・洋梨のソルベ・フランボワーズ・フルーツ盛り合わせ)

 

このようなコースを楽しんでもらいました。

妻社長の好物はパイ包み焼きシチュー。

キノコの風味が閉じ込められて、香り豊かでボリュームたっぷりの大満足な逸品。

お支払いは不動産収益用のクレジットカードで。

家族に収益を還元。

 

 

ワタシからはコチラをプレゼント。

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ルクルーゼ ジャポネーズ24

この冬シーズンからはコチラがお鍋に活躍するそうです。

ルクルーゼとかストウブとかざっとみたら何個あるのヨ。。

10万円分位はありそう。。

 

奥に見える紙袋は子供がプレゼントしたコスメの袋です。

さすが!社長大喜びだったでス。

 

 

さて、半沢直樹

みなさまご覧になられましたでしょうか?

以下、ネタバレ注意です。

 

どうやって1000倍返しをするかではなく、ワタシが一番グッと来たのが、

「そんな銀行やめちゃえば」

「おつかれ直樹」

のシーンでした。

 

誕生日を満喫した妻社長と一緒に見ていたので、

「Y君(本名)も辞めちゃう日が来るね」

「おつかれY君」

言って

 

 

 

くれませんでしたあ。。。

 

半沢直樹だったら、東京中央銀行を辞めても引く手数多。

財務部長でも、外資系でも、証券でもなんでも転職できるでしょうから。

そして今日日の国内銀行より収入UPもするかもしれませんから、辞めても困らないのでは。

そしたら銀行の社宅よりも良いところ住めそうじゃない。

あ、瀬名社長がすぐ役員で雇ってくれそうだし。

帝国航空でも雇ってくれそうな気がするし。

 

自分だったら。。

厳しいなあ。

やっぱり不動産だな、不動産。

 

いつの日か、「いままでおつかれさま」と言ってもらえるハズ。

 

そんな妻社長の誕生日でした。

 

 

 

あ、そうそう。

昼間には考えさせられる話を聞きました。

 

妻社長の友人で、ワタシも20年来の進行があるIさんと久しぶりにおあいしたのですが、彼女がグループホームの建設を来月頭よりスタートされます。

 

知的障碍者向けのグループホーム建設です。

 

2年前から計画されていて、自己所有地に自宅とグループホームを2棟建てされます。

昨日は一期工事のご自宅が完成されて、友人内覧会を行ってくれました。

 

2年前には、建築するなら相談してほしかったなあと思ったのですが、ケルンパパに家の収入とかやっぱり把握されるのは抵抗があってと。。そりゃあそうですね。

そして友人の自宅建築などの建築はワタシとしてもかなりのリスクが有りますから結果として第三者となってよかったと思っています。

 

話を戻します。

グループホームについてはさほどワタクシ詳しくありません。

しかし先日不動産ZOOM飲み会で、知的障碍者向けのグループホーム建設の話を聞いていましたので、スムーズに話が頭に入りました。

 

友人Iさんはすでに知的障碍者サービスの会社で働いていて、

この事業を始める為に、2年間グループホームの運営やオペレーションについて働きながら検証して来られました。

そして満を持して実現されます。

 

なんというか、実体験に基づいた安心感。

こうなったらどうなの?こんなリスクがあるよね。そんな事して大丈夫なの?

必ずこんな外野の意見があったと思うのですが、関係ありませんね。

絶対にうまくいくと思いました。

 

社会福祉とは相反するでしょうが、どうしてもワタシは事業経営として考えてしまいます。その点でも殆どリスクが無いと思いました。

 

月の収入は36万円。

Iさんは施設オーナーとしての立場。

オペレーションは自分が勤める法人が行って、給与規定?税務?の関係で 福祉事業法人→不動産屋→Iオーナー という流れで収益を受け取るという事です。

入居者のニーズは確実。

障害者さんが働く施設も徒歩圏にあって、家賃支払い能力は〇モティ系よりよっぽど確実。

敷金は3か月。

なにより入退去はほぼなし。

青年で入居した方が、老人になっても住み続けるそんな実情だそうです。

したがって敷金返還もあまり想定しなくて良いという事です。

敷金を頭金にもう一棟位は建設できるかも。。

自治体からの補助金も有り。

 

いかがですか?

AP経営よりよっぽど堅実だと思いました。

 

実際にIさんはお父様より譲り受けたAPを20年以上運営されてきて、「もうアパートは嫌なの。。」と仰っていました。

 

対して私は、上記のように確実と思われる福祉系不動産経営は今のところ無理です。

目利き力が無いし。

もしIさんが事業拡大して、、、あ・Iさんの勤め先に委託するという手はあるかもしれない!

うん。あり得る。

地に足がついたらですが。

 

そしてワタシ、実は障碍者支援型のAP建設をツトメ仕事で行ったことが有ります。

懇意にしている不動産屋さんに相談されて、

やはり障害者さんを家族に持つオーナーさんの強い思いで建設しました。

近くにはしっかりとした福祉施設が有って、徒歩で通える場所に土地を購入されての建設です。

こちらはAP型。1K6戸。

昨日の友人Iさんはグループホーム

 

気になる融資は、ワタシのオーナーさんはKYBK。友人はCBK。

支店長の理解と、事業の後ろ盾があれば実現できています。

 

ワタシも

頑張ります!

 

 

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不動産のウェブセミナーに出られない代わりに何をするかの話だヨ

こんにちはケルンです。

 

すっかり秋めいてきましたね。

今朝はけっこう肌寒くなりました。

 

数年前この時期に、白馬(八方尾根)へ登山に行ったのですが、無性に行きたくなってきました。

今年は一座も登っていません。

コロナ当初は山小屋も今シーズンは閉鎖というニュースが流れていましたが、なんとかやられているようですよね。

予定も詰まっているので登山とはいかなそうですが、ハイキング程度は年内に行けるように予定を立てたいと思います。

 

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八方池

 

ちなみにワタシの名前 「ケルン」は八方尾根のケルンから来ています。

よくドイツの都市ケルンが好きなの?と聞かれるのですが、実は山につきもののドイツ語なのです。

だから cairn と書きます。

 

覚えやすくて、言葉の響きが好きです。

そしてある思いを込めています。

 

ケルンは視界不良の山の天候時にも、登山者がルートを見つけられるように作られたものです。

家族の人生にモヤがかかって先が見えなくなりそうな時も、ルートを見つける道標になりますように。

そういう想いを込めてケルンという名前で不動産経営をしています。

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ケルン

 

 

さて、

もう一週間前の話になりますが、メガ大家 防人レボリューションさんのWEBセミナーを受講しました。

 

ワタシは土曜日に仕事をしている関係で、セミナーというセミナーには一回も参加したことが有りません。

リアルでもアンリアル(ネット)でも。

 

 

ツトメ人近業種、ブログ仲間のプレさんも、セミナーはなかなか受けられないようです。

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はてなブックマークで頂いたプレさんからのコメント)

 

 

不動産をやる人はセミナーに参加すべきという風潮があるように思うのですが、個人的にはよっぽどでなければ参加しません。

時間的に参加できないという要因が大きいのですが。

 

その代わりに人に会って刺激を頂くようにしています。

これはなかなか勇気とエネルギーが要ります。

コミュ力にはさほど自身が有りませんので。

 

ツトメ人仕事でも、上手くいかない事や潮目を変えたいときは、アポを取って直接面談するように心がけています。

昨今、メールやTEL、業界によってはWEBでなんの要件でもこなせると思うのですが、リアルに会う事に勝る手段は無いと思います。

 

これはワタシの常套です。

もう20年以上前の事ですが、敬愛する先輩より言われた言葉がワタシに残っています。

「ケルンはさ、誰にも嫌に思われないからイイヨな」

「俺なんかさ、結構会った印象的に敵を作りやすいけどさ」

「お前は第一印象で誰にも嫌な奴そうだと思われないから」

 

ものすごく意外な話でした。

そのK先輩はワタシより3つ年上の魅力的な方で、みんなから好かれていました。

皆にイジラレながらも、パーソナリティを認められていて、人気者です。今は某国立大学の教授です。

 

対してワタシは自分にさほど自身が無く、人の輪の中心にはいないのでコンプレックスを持っています。

ですからそんなK先輩を、

いいなあKさん、オレもKさんみたいになりたいんだよKさん。。。と思っていました。

 

そんなKさんから、お前のことが羨ましいと言われたんです。

この時に少し自信が持てました。気付きが有りました。

そっか、自分は見た目で人に嫌われないんだ!と。

 

それ以降、この特性を意識する局面が有ります。

その特性を生かすのが「面談」です。

そして、あけっぴろげに自己開示。

最初はお相手も警戒してきます。

わたしを値踏みして、価値ある相手か見定めてきます。

でも、しばらくするとお相手から話をし始めてくれます。

これがワタシの情報入手術です。(そんな狡猾な意図は無いですが)

 

なんだろう。

ワタシは失敗はものすごく多いのですが、隠さないといけないことは無いと思っています。

例えば不動産でしたら失敗の典型と言われているSGBKでの物件取得とか。ここで話してしまってますし。

本当はコンプレックスがあるんですよ。苦労もしてますし。

 

 

話がそれました。

セミナーを聴いて情報と知識を得るのは良いことだと思います。

でも、聞いて分かった気になってすぐ忘れてしまう、、そんな事が往々にして多いのではないでしょうか。

ツトメ先での研修なんかもそうですよね。

 

自分の使う時間をそうやって無駄にしないように、そのために人に会います。

(距離が会って等で)会えない時は、文章にしたりしています

文章にするという過程の中で、見聞きした頭の中の情報を引き出して言葉にします。

そして整理をします。

普通の事ですが、こうやることで、ふとした時に引き出しを探すスピードが、速くなるように思います。

 

ということで、

防人レボリューションさんの話を聞き取って速記したメモを希望者さんにお送りします。

良かったら声をかけてください。

 

以前行った、極東船長や赤井先生のインタビューメモもおススメです。(こちらは誤字脱字満載)

 

 

cairnlcc.hatenablog.com

 

 

cairnlcc.hatenablog.com

 

営利目的ではありませんので、礼儀のある方限定でお願いします。

 

 

本日はとあるライフイベントの日。

頑張ります!

 

 

 

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セルフ客付けと管理会社との話だヨ

こんにちはケルンです。

 

あーもう。ウチの会社はバカばかりか。

荒れております。

 

ツトメ先、商品は良いのに頭が良くない。

物軸だから、物は良い。

人軸がないから、お客様がどう思うか気づかない。

もったいない。

 

その中で、自分がどう立ち回って、お客様の役に立つか。 

1年弱ずっと奮闘してきました。

ストレスフルで、かなり溜まっています。

 

働くということはいろいろと難しい。

世の中にはこんな会社が多いんだなあ。

転職してはじめて分かったワタシは、世間知らずな人間です。

 

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銚子岬

 

 

さて、

いつになく荒れたオープニングでした。

 

本日は、セルフ客付けと、管理会社の話です。

 

少し前のTwitterです。

 

 

 

こちらの件、2号 神奈川SFK10のお客様付けなのですが、進みそうです。

 

2号は本年度、夢の満室を果たしたのですが、

満室になると退去が出るというジンクス物件で、夢が見れたのは2カ月ほど。

フリーレントやADもあったので、家賃がフルに入ったのは1か月だけ。

ほんと、誰かに仕組まれているかのように感じてしまいます。

 

そんな2号の空室に、今回自分でお客様を引っ張ってくる結果となりそうです。

 

今回はいつものジモティとは違います。

(厳密に言えばジモティですが)

 

こちらは、4号 横浜 SKH7でのお客様付けで集客した方なんです。

 

いろいろあって4号はまだ埋められず、

そんな時に 「2号もありますよ」とお客様に

教えておきました。

 

しかし、丁度2号が夢の満室になり、ご紹介できなくなりました。

 

4号の関係で、今回のお客様HKさんとは、何度かやりとりを行いまして、まずまず常識的な方だと分かりました。

(少し連絡のレスが遅いですが)

 

 

そして先日、HKさんに4号の進捗状況を報告していると、

「どこか他に部屋はないですか?」

と、アレ?ワタシって不動産屋だったっけ?と思わせるような質問が。

横浜でなければありますよ。K市に。

以前に少しお話ししたアパートが空きが出ましたので。

と紹介しておきました。

 

ご関心があると言う事だったので、写真やマイソク的な物をメールで送っておきました。

すると、

「良さそうだから現地を見たい」との連絡がありました!

 

普通に募集している部屋ではありますが、不動産屋に連絡されると高額なADが発生しますし、お客様へ個別のサービスもしにくいので、案内の段取りをワタシがつけることにしました。

 

2号の管理会社は先日揉めにもめた先です。

こちらの会社、ディフェンスは強いのですが、オフェンス力が全くありません。

かなり苦情を言って、募集はさらに違う会社をあてがってもらってます。

それでかなり改善できています。

 

そんな経緯があり、いま募集をやってくれているPHのIGRさんに連絡して、お客様情報と内情、そしてAD無しだけど仲介手数料は支払う旨を事前に相談しておきました。

 

実はここまでの段取りも虚しく、一度は当日ドタキャンをくらったのですが、1週間後いきなりの内見希望連絡がきまして、即日内見、申し込みに至りました。

 

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いきさつはこのような内容です。

実は今回悩んだのはセルフ集客というよりは、管理との絡みです。

 

セルフ客付けをされた方は、恐らく同じ経験があると思うのですが、管理会社は基本的にオーナー直客付けのお客様の管理を渋ります

 

今まで1号でも、4号でも同じ事がありました。

管理料は支払うから、集金管理と緊急対応をして欲しいとリクエストしましたが、断られました。

それで現在2室を自主管理しております。

 

やはり今回も同じ事を言われてしまいました。

金管理はワタシがやれますが、緊急対応だけはどうしてもやってほしかったので、かなり細かく問題点のヒアリングをしました。

 

するとワタシの気持ちが通じたのか、成績の為か、管理会社の方でやり方を検討してくれました。

 

今回の方は生活保護対象者で、保証会社がつかなそうというのが問題点でした。

 

最初は、保証会社に内情を伏せるか、管理はできないけどオーナー直契約だと言われました。

コンプラ違反はしたくないと話して、いつも通り自主管理でしょうがないと決断しました。

しかし、管理会社側で対応できる保証会社を探してくれ、万事体制が整いました。

 

よかった!満足。

 

神奈川県K市は生活保護の家賃支給額も高く、今回は一般募集家賃で決まります。

神奈川県東部は賃貸事業には良いエリアだなあとつくづく思います。

家賃が高い。需要もある。

赤井先生が主力エリアとして展開しているのも頷けます。

 

長くなりました。

 

今回はワタシの普段からのお客様への接し方と、業者への段取り、業者と共働での問題解決が全て上手くいった事例です。

厳密に言えば、行く筈の事例。

引越しが済むまでは、どこに落とし穴があるかわかりませんが!

 

頑張ります!

 

 

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部屋数と売上を確認したヨ その他、徒然

こんにちはケルンです。

 

東京は本日雨。

台風予報の昨日よりもしっかりと雨が降っています。

 

昨日は久しぶりに極東船長のインタビューを聞いて気づきを得ていました。

 

最近良く思い出すのが、「魚を捕らせる船長にしか、船員が集まらない」という船長の話。

 

これは、漁師さんだけではなくて、組織はみんなそうだなぁと。

お店も、企業も、上司も価値の提供ができないと縮小しますね。

 

 

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静岡の街

 

 

さて、

本日はネタがありません。

いや、あるにはあります。

 

セルフ客付けの話とか、

火災保険その後とか、

入居申し込みがあったけどサブリース対象で気分的には損な気持ちだったり。。

 

本当、いろいろあります。

ワタシが108室でこれだけありますから、先日セミナーを聞いた防人さんなんかは604室。

物件概要をみても、なかなかハードな物も多そうです。

アウトソーシングといっても、いったいどれだけ業務をこなしているのか。

すごいです。

 

 

昨日はふと総売上の計算をしてみました。

 

家賃年収1億円!

と言いたいところですが、全然違います。

 

先述の防人さんが、604室で売上2.6億円。

ざっとワタシの6倍の部屋数ですが売上は、、まあ約6倍でした。

 

利益は、、、比べるまでもない。

売上比と比例するように頑張ります。

 

 

思い出すのは赤井誠先生。

頭脳明晰。

部屋数と売上を質問されて、回答して安堵したのも束の間。

 

一言。「家賃が安いんだな」

面接官にぶった斬られたような感覚でした。

 

普通に割算すれば、ごく当たり前なんですが、新鮮でした。

 

やっぱり人に会って話をすると、脳が活性化して刺激になって、世界も開ける気がします。

 

 

来月には一件約束があります。

その前にご指名された退去立ち会いもありますが。。

いただいたお誘いが他にもあったのですが、外せない予定で失礼しました。

 

あとはなんとか札幌に行きたいなあと思っております。

そして11月頭には京都。

 

割と忙しいですね。

 

それらをこなしながら、

銀行への資料提出、火災保険新契約、保険金請求、新規物件検討、法人の銀行開拓、そしてツトメ人仕事。

当然ながら各種支払い。

 

みなさんよく言われますが、不労所得なんて誰が言った?

とんでもない。誤解が生じやすいです。

 

そんな感じで頑張ります!

 

 

追伸

昨日の記事は良くなかったかもしれません。

削除はしませんが。

ただ、詐欺だとすると仲介は不正をして利益を得ましたが、銀行は損失と信用失墜を出した形。SD社は消滅。

まあ三為も消滅したから、大きく見ればだれも得をしなかったと認識してます。

関係者みんなが無駄な仕事だったのかなあと。

 

 
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いまさらだけど、スルガ銀行とスマートデイズの被害者になりかけた話だヨ

こんにちはケルンです。

 

台風ですね。

関東直撃か⁈と思いましたが、

大きく南に外れているようです。

 

大雨には注意が必要ですが、

少し安心しております。

 

本日は、2号神奈川SFK10の原状回復費を振り込まねばなりません。

 

法人のCBK口座から振り込むのですが、法人だとWebバンクが有料なのでATMに行かないといけないのです。

このあたりは規模が大きいと、無料サービスがあるのでしょうか?

 

ご存知の方、教えて下さい!

 

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横浜

 

 

さて、

先日愛読雑誌の一つ、世の中ではニッチ、われわれにはメジャーな雑誌 家主と地主 を買いました。

 

 

 

 

主な特集は管理会社と自主管理についてでしたが、スルガ銀行と「かぼちゃの馬車」問題の記事がありました。

 

実はワタシもまかり間違えば、被害者になったかもしれない体験があります。

 

それは4年前。

2018年に事業停止し無くなってしまったWHK(仮名)という会社に物件の紹介を受けておりました。

 

経緯があって所有に至らなかったのですが、埼玉県で5000万円くらいの3階建てRCを紹介検討しました。

いま考えれば、運営が立ち行かなくなりそうな物件ですが、当時はとにかく物件を増やしたかった状態で、

かなり、かなーり前のめりになっていました。

 

不動産ポータルサイトで物件の問い合わせをして、物件というよりは話をまとめてくれる営業さんを探していました。

そんな時、WHK(仮)のKY氏が対応も良く、実際に面談することにしました。

 

WHK(仮)は当時かなり業績も良く、ちょうど事務所を移転したばかりでした。

キラキラな清潔感ある新橋のオフィスビルを訪ねてKY氏と面談しました。

 

はっきりと覚えています。

面談のかなり最初のタイミングで、

シェアハウスを勧められました。。。

 

いま考えるとアレが「かぼちゃの馬車」です。

 

シェアハウスはサブリースでかなり安心、とても人気があると説明されました。

 

ワタシは今でもシェアハウスやホテル等の運営には興味がありません。

表面利回りは高くて、オペレーションも外部委託できるのでしょうが。

そのあたりの感覚が、ワタシは投資家ではなくて事業者寄りなのだと思います。

 

当時シェアハウスは知っていました。

テラスハウスがTVでも話題だった時期でしょうか。

 

「この先の見通しがつきにくいから、シェアハウスは結構です」と断りました。

かなり、安全性を強調され説得を試みられたと思います。

なんか、リベートバックとかがあったのでしょうかね。

 

 

そして銀行です。

WHK(仮)が融資相談をしていた先が、先述の雑誌にも出ていたスルガ銀行横浜の支店でした。

 

実はシェアハウスは断ったものの、RC賃貸物件の契約はしておりました。

細かな理由は忘れたのですが、同時に購入を検討していた物件の関係で、他の方からその物件は赤字になるとアドバイスをされて、埼玉県のRCは金消契約をしませんでした。

まあ、きっとエビデンス改竄をされていたはずなので決済出来なくて正解でした。

 

もちろん、自慢できる話ではありません。

KY氏には迷惑をかけて申し訳ありませんでした。

 

ただそちらのWHK(仮)は、契約時に仲介手数料の何割かを請求してきて、そんなのはおかしいと、かなりやりあった記憶があります。

 

ワタシはツトメ人仕事で不動産の契約・決済にたくさん立ち会いをしましたので、取引が終わっていないのに手数料を請求するのはおかしいと分かりましたが、素人さんなら支払っていたと思います。

そして、シェアハウスの方が楽だと喜んで購入されたでしょう。

 

不動産は何かあればダメージが大きいです。

小遣いでは補填できません。

自責で責任を持てる行動と、早い判断が必要ですね。

 

こんな経緯で、SD社被害には合いませんですみました。

 

 

しかしワタシが私に対しての戒めとしては、

 

銀行の改竄指示はマズイですが、購入したかったのは購入者である事です。

 

運営が上手くいかない場合に、自分で処理できるかは常に考えないといけないと、改めて認識しました。

 

シェアハウス裁判では、銀行や業者の不法行為があったために、たまたま債務免責になったという事です。

 

やはり不動産経営は経験を積んで、目や見地を養わないといけませんね。

 

頑張ります!

 

 

 

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追記

 

本記事は一部文章修正をいたしました。

本件シェアハウスの購入者を、被害者ではないと述べた点について、不快に思われた方もいらっしゃいます。

お詫び申し上げます。

 

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