大家とツトメ人

サラリーマンをしながら大家業にはげむ日々のブログです。保有戸数も借り入れもタップリあります。生涯困らないポートフォリオを構築しながら、おしゃれライフスタイルを送りたいそんな40代の日々です。 

不動産物件検索の仕方と、今期売上アップのためにやる事だヨ

こんにちはケルンです。

 

初夏ですね。初夏。

来週以降からは関東も梅雨に向かって行きますでしょうか。

そして梅雨が明けたら予定ではオリンピックです。

どうなるんでしょう。。

先日、加藤ひろゆき先生が、昨年オリンピックをやれば良かったんだとおっしゃっておられましたが、患者の数や感染力の強さなどを振り返ればまさにその通りです。

もちろんあの状況でやった方が良かったとは思いませんが、数字で振り返ると今よりはまだ様々な数が小さかったと言えます。

常々ワタシが思っているように、何事も先送りして良い事などないと言う事ですね。

耳が痛いです。

 

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昨年の今頃は何をやっていたかなと思ってスマホの写真を振り返ると、パンとかコーヒーの写真ばかりでした。

 

 

さて、

最近ワタシが行っている物件の探し方について書きます。

ワタシが最も好きな不動産ポータルサイトはアットホームです。

そして数の面では楽待。

業者確認でレインズ。

気が向いたら健美家、不動産連合隊などを見ます。

 

まずは自分のエリアで検索。

北海道→千葉→京都→愛知  興味本位で神奈川という感じです。

ツトメ仕事中だと23区内もみます。

 

そして、大まかに路線価を頭に入れて、敷地面積を設定します。

そして検索。

 

これで価格や利回りで並べ替えながら見て行きます。

 

みなさんはどんな探し方をされるんでしょうか?

ぜひTwitterでコメントをいただきたいです。

 

 

ご察しのように上記は積算価値がわかりやすい探し方です。

いくら利回りがよくても、考えている価格帯でも最低でも  路線価×敷地面積 >    売値 でないと融資付けを検討してもほぼ無意味です。

(RCは除く)

 

 

一方でフォーニッツ大山兄さんのレイディオでは、一部屋当たりの取得単価という話もされていました。

その前にハナミズキをワンコーラス聞かなければなりませんw

 

先週面談した金融機関のリアクションが今週中には何かあるでしょうか。。

借換え提案か、新規積算有り物件か、何も無理か、、、果報が訃報か。

 

 

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モントレ京都。三点ユニットの参考になります。

 

話は変わりますが、実はワタシ、所有物件の5部屋くらいを放置しています。

理由は現状回復修繕費がかかるから。

これからこの部屋に手を入れて収益化させます。銀行との暗黙の約束ですから、守らねばなりません。

物件は3号 京都市郊外です。

コチラはサブリースにしましたので毎月安定した収益が有ります。

ただ先述のように5部屋はサブリース対象外にしてありまして、サブリースで空室でも収益化するのは現状回復後半年を要します。

その間に入居が有れば、まずは満額家賃が入ります。

サブリース会社はJPMCで、変わったサブリースです。

サブリースを始めるときに、実は年々サブリース賃料を引き下げられるのではと心配していたのですが、ずっと基準賃料を上回る実績なのでまだまだお付き合いできそうです。

JPMCが変わっているのは、基準賃料があって、実際にその賃料を上回ると、余剰分は規定に沿って分配となります。

それが常に出ているので家賃低減リスクはワタシの物件では無いと言えます。

ありがとうございます。

 

夏休み位までには放置空室を直して、お客様をつければ売り上げが底上げされます。

ADが高いので、入居もつけなかったんですがギアチェンジのタイミングです。

先のオリンピックではありませんが、複数のやる事を並行してこなしていって収益力を上げていきます。

京都に行かねば、、、。

本気で部屋の状態をチェックして、指示書を作ろう。

頑張ります!

 

 

 

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不動産経営で新築に取り組んでいる方の特徴  ツトメ仕事ヨリ

こんにちはケルンです。

 

昨晩は食事の時にJAZZをかけておりました。

(普段はテレビです。)

メニューは韓国系。音楽はJAZZ。

なんともミスマッチ。

 

しかし、

JAZZ(60年代70年代)がかかると雰囲気が良く感じるようで「お店みたいだね」と家族が言っておりました。

 

 

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昨日聴いていたプレイリスト

ジャズ on トランペット

リンク

 

気付くと昨年は、もしかしたら一昨年もCDを一枚も買っておりません。

ワタシは学生時代からずっと月に2万円位はCDを買っていました。それが今は無料(サブスク費はありますが)でたくさんの音楽が楽しめます。

 

ほぼ音楽に興味がない妻も、BTSを爆音で聞いてトレーニングに行くと言っておりました。

え!君が音楽をダウンロードするの?

驚きましたよワタシ。

 

音楽の楽しみ方は変わってきましたし、音源のハードルも低くなって楽しみやすくはなりました。良い事です。

一方でリスニングポジションをしっかり取ってハードに音楽を聞くのも捨てがたい。

支店を作ったら、オーディオを買おうと考えております。

家具も。

 

 

cairnlcc.hatenablog.com

 

 

 

 

さて、

本日はツトメ仕事の話です。

このところずっと賃貸絡みの新築希望お客様案件をやっています。

ワタシは賃貸専門の会社ではなく、戸建て住宅メインの会社にツトメておりますが、毎週のように賃貸の引き合いをいただいております。

 

お客様の素性はさまざまです。

  • サラリーマンが自宅を建てるのに賃貸併用
  • サラリーマンが金融資産の置き換えに検討
  • サラリーマンが将来不安対策に検討
  • 資産家が数棟目の物件買い増しを検討
  • 親名義の遊休資産活用    など

 

 

共通して言えるのは、皆様、基本的に詳しい方が多いです。

何に詳しいか、、、、

基本的な建築法規、賃貸住戸の考え方など。このあたりでイニシアチブをとるのは難しいです。

ワタシが難しいと思うのですから、他のスタッフにはさらに難しく、ミスマッチが良く生じています。

 

一方で上手くいくとイニシアチブを手繰り寄せられるのが、融資絡みの展開や、税務絡みの法人・個人の話になるとお客様に褒められたり、頼っていただける事が増えます。

 

信頼感を得られても、費用や利回りのことがありますからマッチングの確率は良くて50%くらいです。

冷静にこう分析すると面白いです。

 

 

ここからは、推測になりますが、上記のように最近のお客様はセミプロのような方が多いです。

数年前とは歴然とした違いがあります。

特にいわゆる不動産投資層や、土地から賃貸併用住宅。

このあたりは不動産界に流れているブームと合致します。

 

勝手にですが、FDOJ氏やPLさんの影響であったり(彼らが秀でた人物だからこそのポピュラリティー)、新築という意味では富山スキームや都内レバレバ族の影響だと思っています。

 

ワタシがケルンとして絡ませていただいた方にもちらほら新築をやっていて、今2棟目をやっている、3棟目をやっているという方のお話しを伺います。

 

仕事としては戦略を考えねばなりません。

というのは、社会の表層に流れ出るキラキラ数字はある程度の規模がある建築会社では出ません。

会社が大きければ大きいほど建築会社は利益がしっかり取れるのです。

マトモな会社は叩き売りはしません。

 

一方でマスのニーズは、

いろいろな事件があるから、最低でも聞いた事がある名前の会社にはしておきたい。

それでも大手ハウスメーカーで無ければ、安くできる筈だ。

こんな期待値です。

 

そして不動産に手を出す方の価値観は、価格 >  付加価値 だと思います。

 

だってワタシ自身が、なんだかんだ分かったような事を言っていても買える物件なら大抵の物件に買い気を出してしまいますから。

 

しかし考えてみれば付加価値が有ればまだ良いですね。

付加価値もなくて、価格もハウスメーカーや土地活メーカーよりは安いけど地場工務店より高いのであればなにも社会的な意義がありません。

このあたりの戦略を今後構築していこうと思います。

 

それから融資関係。昨日も書きましたが融資は地場工務店に絶対勝れる部分です。

新築プロジェクトの場合、金融機関は建設会社を気にします。もっと言うとセグメントします。

今後もより一層そのようになると思います。

なぜか、資金を出してから竣工までの間に建設会社が潰れたらとんでもないことになるからです。

今年中に最低一行はビジネスマッチングを取り付けようと考えております。

 

 

あれ?

ケルンってちゃんとツトメ仕事やってるんだー。そう思った方も数多いかもしれません。

 

実はそうなんですw。

いま自分としてはリハビリ中ですが、だんだん頭の中の歯車が噛み合ってきました。

 

 

副業が本業にならないように気をつけて、頑張ります!

 

 

 

 

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金融機関面談シリーズだヨ

こんにちはケルンです。

 

今朝は朝から失敗。

なぜかiPhoneが充電されておらず、通勤電車でルーティンを、、、、と思ったら充電が20%しかありませんでした!

 

とりあえず会社までは大丈夫でしょうから、会社についたら即充電せねば。

ワタクシ、変なケチでスマホの充電器とかを買いたくないんです。

ツトメ仕事携帯の携帯カバーとかフィルムも買いたくない。

イヤホンとか、Bluetoothキーボードとかは買うのに。

ちなみに、こういったガジェットは新しいものを買ったら、古いのは売却。

購入価格 −    売却した金額が使用した値段ですから、自分の中で、こんなに良い機種がこんな金額で買えて(使えて)かなりお得だったとコジツケています。

 

 

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さて、

昨日も金融機関と面談してきましたので、話の内容をご紹介いたします。

 

昨日は都銀!

ミドリの銀行です。

Kさんに、ケルンちゃんついに都銀と⁉︎というリアクションをいただきましたが、わたくしのようなドブ板不動産経営者がそんな筈はありません!

ツトメ人仕事です。

人様のプロジェクトをお手伝いして、自分の知識としております。

 

銀行担当さんは、いわゆる資産管理法人担当です。10年くらい融資担当をされている方でした。

ミドリの都銀さんでは、来店者数や待ち時間を削減するために、窓口業務を減らして、担当者も業務を細分化されています。

融資担当と言っても、資産家対象と、事業法人担当と、そしてもちろん住宅ローン担当と全て分かれます。

 

話を戻します。

まずは自己紹介からが大切なので、今回は会社紹介からいたしました。大きな会社では名乗ればそれで良いのですが、そうではないので会社の業務範囲や売上、創業以降の業歴などを話します。

自分の融資面談への良いトレーニングになります。

次にツトメ仕事案件について、説明や質疑応答をします。昨日はかなり時間がかかり1時間以上お話ししました。

そして最後に融資スタンスの確認をしました。

 

 

気になるポイントは以下の内容です。

 

 

求められる自己資金割合は? 

お約束で聞いてみました。

状況によっては2〜3割を求めるケースがあると言っておられました。

ただ、ここで理解しないといけないのは、今は2〜3割の自己資金が必要だという事ではありません。

担当さんが強調していたのは、銀行は保全で担保を取るので最悪の場合それで良いが、

お客様が担保を提供するということはお客様には何も残らなくなってしまう。

そういうことが無い様に審査して、提案案内するのが銀行としての責務だと言っておられました。

何度も同じ趣旨で話をされていたので、担当さんは本心でそう思っているのだと思いました。

私もその考えには賛成ですし、腑に落ちました。

もっと言うと、一事業として破綻リスクがあるのに自己資金を抑えるとか、担保が釣り合わないのに平気で融資の相談をしてくるという事だと思います。

耳が痛いです、、、。

そして逆に言うと物件次第では、以前に近い自己資金での検討も無いわけではないですし、

資産状況によっては一棟くらいは融資がつくと言うことです。

 

いつも銀行がいう話が今回は本当に良く理解できました。

銀行はB/Sで言えば、その物件を購入することによって、申し込みする人のB/Sがどうなるのかを見るわけです。

だから、試算評価をするわけです。

P/Lでも減価償却を見るのは、その物件によって経営がどう変化するかを見ている訳です。

良い勉強になりました。

 

 ということは当然に、自分の経営方針はこれこれで、当期はこういう数字を目指していて、この物件を購入するとそれに対してこうなるのだというプレゼンが必要なわけです。

楽しみになってきました! 

 

 

収益性、積算についての考えは?

こちらの質問もしました。

答えとしては、「総合的判断」と言わざるを得ないということです。

結局は上述と同じで、融資を受けてある物件を買ったときにその方がどうなるのかを検証する訳です。

融資期間中のリスクも「掛け目」として見込んだり、スコアリングで体力測定をしたり。

本などにあるように、○○銀行は積算重視だとか、△銀行は利回り重視だとかそういう単純な話ではありませんね。

ただ、銀行と何度か話をして何がどうなれば通るのかを粘り強く 聞いて自力をつけるしかないですね。

 

 担当くんで練習させてもらって、上の融資課長や副支店長くらいには面識を持てるようにドンドン持ち込もうと思います。

 

 

という訳で、裏道を発見したわけでもありませんが、銀行は銀行で真面目に仕事をしていて、融資できるだけの相手かどうかをみている訳です。

まあ、最近は会ってもくれない金融機関も多いですから、開拓していこうと思います。

本日ボスよりもJ Nを攻略してくれというミッションを取り付けたので、ツトメ仕事を利用して成長したいと思います。

頑張ります!

 

 

 

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大家と妻   スタート時と今の変化だヨ

こんにちはケルンです。

 

昨日のスタFが何名かの方にHITして、大変喜んでおります。

家族が何の話だとざわついていたのですが、今のところ聞いていないようです。

 

 

このところ朝カラダにダルさを感じます。

オヤツの食べすぎか⁉︎

体重も着実に増えてきました。

コレはマズイ。。。。ダイエットに本腰を入れねばなりません。

 

 

DIY作業

ラスト接着剤を塗った図

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なんと昨日は他の写真を撮り忘れました。。

 

リノベ部屋にお越しいただいた皆様、リビングもフロアタイルを貼り終えました。

お力添え有難うございました。

来週はワタシの現場作業は休みかな。

登記変更に法務局に行かなくては!

 

 

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さて、

昨日妻にお礼を言ったことがあります。

最近ワタシが不動産仕事を終えると声をかけてくれるのです。

 

自宅オフィスで書類を作った後には、「はかどった?」と言ってくれ、作業やアポから帰ると「お疲れ様。」と言ってくれてます。

 

昨日ワタシが、

「最近感謝している事があって、不動産の用事でも労いの声をかけてくれて嬉しいよ。」と言うと、

「だって(不動産も)仕事だって言ってたでしょ」と言ってくれました。

(本当は少し北海道弁です)

 

「一緒に宅建取ろうね」とも言われました。

(未だノー勉)

 

 

大きな進歩です。

 

一方で、妻自身のツトメ仕事について、

「やっぱり○○を続けられるだけ続けようかな。」と言う会話もありました。

これには賛成です。

妻はこの数年、国内大手企業で働いております。

パートジョブです。

週4勤務で、9時から15時。

そして約半分がテレワーク。

時給は安いですが、ワタシからみても羨ましい労働環境です。

そして、自身の給与は全て自身で使って良いよと言ってあります。

いわゆる扶養範囲内です。

 

何歳まで続けるの?と聞いたら60まで⁈と言ってました。ありがとうございます。

 

 

以前、有名大家さんも奥様は働いていると言っておられました。

一生お金の心配はなく、ツトメ仕事をする必要がない方です。

税前年収1億はあるというお話しでしたから。

それでも奥様は、他の方とのコミニケーションや関わりを求めてお仕事をされているそうです。理想的です。

 

 

前にも書きましたが、いろいろな方から「ケルンさんの奥さんは協力的ですよね」と言われる事があります。

それに対して、「そうでもない」といつもお話しするのですが、ワタシの妻はごくマトモな人間なので賃貸不動産を購入する時に、「ローンなんか組んで払えなくならないのか?家に住めなくなったら嫌だ!」と言っていました。

当時の詳細は覚えておりませんが、結局はワタシのパワープレイでスタートを切りました。

そして二棟目から早速、妻が代表の法人で購入したのでなんだかんだで直ぐに巻き込みました。

個人的には不動産経営のスタートには、この程度のパワープレイは要ると思います。

 

あとはいつも言っているように、物件を買ったら記念にバックを買って、売上からは事務所家賃を妻に渡しています。

そうやって不動産が生み出したお金を意識してもらってきました。

 6年経ってやっと理解されたという実感です。

 

 

ちなみに、ワタシの場合は不動産収益を生活費に使いません。

(経費使用している部分と、上述の事務所家賃で受け取るお金はあります。)

ツトメ人のうちはこのスタンスでいきます。

 

 

そういえば、昨日ツトメ仕事の話を妻としていたら、「(あなたも)いつまで勤めるかわからないけど」と言われました。

専業化するとは思っているようです。

最初から思うとすごい変化です。

 

 

ワタシは少しでも、生活費の心配がなく、妻がパート収入で好きなものを買い続けられるように、

頑張ります!

 

明日は融資ヒアリングの内容を書きます。

 

 

 

 

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金融機関アポイントを終えた感想だヨ

こんにちはケルンです。

 

午前中の銀行面談を終えて、4号横浜にて作業をしております。

この部屋は本当に気持ちが良いです。

明るくて周囲の目線が気にならないので、ゆったりと過ごせます。

今日は床貼りも終わると思います。

現場に入ると追加注文したバスパネル部材が搬入されていました。

いよいよです!(きっとここからも長いけど)

9万円、9万円、9万円、9万円、きゅう    まん  えーーーーーーーん。

頂きたいです。

 

 

本日の愛車は MAZDA 2。

非常に良い車です。

感想をスタFでお話ししましたので、よかったら聞いてください。

 

放送の冒頭をスキップすることをオススメしますwww。

 

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さて、

午前中の金融機関訪問で感じたこと、分かった事などを書かせていただきます。

 

訪問のきっかけは、以前融資の可能性を探った札幌物件の電話ヒアリングです。

その物件は、収益還元力が高くみれないということで、そこまでとしました。

しかしその話の中で、ワタシの保有物件の話等をいたしまして、既存融資の借換え等は検討できるかもしれないと言われまして、お会いすることにしました。

持参した資料は、政策金融公庫申込で作成した資料です。

 

金融機関Aで分かったことは以下の通りです。

 

 

 

 

①  基本は収益力

 

考えてみれば当たり前です。

金融機関の身になって積算は何のために評価するのかと考えると、

返済ができなくなった時の保全措置のためですよね。

 

返済ができない場合の基準を重視して貸すというのは、理論的にオカシイ。

オカシイというか前向きな話ではないですよね。

ですから、良く積算なのか利回りなのかという話がありますが、

積算割れしない、もしくは積算+金融資産=取得価格がベースにあって、

その上で債務償還が順調に終わるかという審査ということですね。

 

そう考えると長期の融資審査よりも、もっと具体的に物事が想定できる期間内、例えば10年程度の融資申し込みの方がまとまりやすいと思われます。

(もちろん、そのロジックを積極的に強調しないと、都合よくは考えてくれませんよね)

 

 

② 担当者に何を印象付けるか

 

今回は残念ながら訪問の経緯から、融資担当さんとの話でした。

融資課長さん等ではありませんでした。

ただ、自己開示と決算・申告書をコピーしていただくだけであれば、長くて30分で終わります。

資料以外は何も残りません。

その資料も物件もB/Sも全部大したこと無いとすれば、待てど暮らせど断りを待つだけになります。

そう言った意味で、今回担当さんの興味を引いたのは以下の内容でした。

 

○  既存借入の返済予定表→ 借入金利が高いから

○  自社の得意とするセーフティネット住宅の活用とその実績

○  物件のリノベーション事例写真  使用前 使用後写真

 

いわゆる作文をしやすくする材料となる内容です。

今回の金融機関は不動産融資が貸出の中心になっていますので、他行と違って基本的なスタンスは積極的です。

取り上げてもらうか、目に留まらないかが一番大切で、多くの審査希望者の中で上記が差別化となる部分だったと思います。

その結果、一時間程度は話ができました。

(結果がどのようになるかは分かりませんが)

 

 

③. 金融機関Aの特徴について

 

上述もしておりますが、こちらの金融機関は不動産融資に積極的ということではなく、

不動産融資が貸出先の中心です。

これは前日の予習で判明して、実際にヒアリングさせて頂いたところ、その通りだという裏が取れました。

その貸出比率は、実に50%以上です!

もし今回が上手くいかなくても気にすることはありません。

ロジックが分かれば絶対に上手くいくはずです。

間違いありません。

トヨタ自動車トヨタファイナンスの話をしに行っている訳でも、街づくりの話をしに行っている訳でもなく、車の話をしに行ったという事です。

顧客になれる可能性がかなり高い。

 

ちなみに建築資金はNGでした。

なるほどなと思いました。担保が取れない状況で資金実行をする建築には融資できず、

既存の不動産物件には融資をするという事です。

金融機関にとっては当たり前ですね。勉強になりました。

 

不動産の買取再販資金も融資するそうです。

 

金融機関の詳細についてはスタFに収録させてください。

 

 

という事で4号のLDK床貼りが終了しました!

ゴールは本当にもう少し。

頑張ります!

 

 

 

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ツトメ人の法人設立は安易に社長を決めるべきではなかったヨ

こんにちはケルンです。

 

本日火曜日はツトメ人仕事の休みの日になっております。

当然今週も4号リノベに、、、、

 

 

 

 

 

 

 

 

行っておりません。

 

今朝は疲労からか身体が怠かったので、予約しておいたカーシェアリングをキャンセルして在宅ワークをすることにしました。

発熱や味覚嗅覚障害の症状はゴザイマセン。

 

 

 

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フルーツサンドの大人買い 記憶

 

 

 

さて、

実は昨日、ちょっとしたアクシデントが有りまして、それも有って事務仕事を優先することにしました。

 

そのアクシデントは政策金融公庫への融資審査申し込みが起因です。

 

 過去記事はコチラです。

cairnlcc.hatenablog.com

 

 それとコチラ

cairnlcc.hatenablog.com

 

 

昨日、提出した書類がすべて届いたというご連絡を公庫から頂いたのですが、「当方の確認不足でお願い事項が出てしまった」との話が有りました。

それは、、、「代表者の確認」という事です。

 

 

申し込み者がワタシ、一方で弊社の代表者は妻であることがまたまた問題となりました。

申し込み者と代表者が異なる場合は、公庫のシステム上、受付自体が出来ないという事なのです。

 

「代表者の変更を予定しておるので、代表者に就任する予定のワタシの名で借入申し込みを記載しました」という説明をしたのですが、どうしてもこの 申込者と代表者が異なることが出きないという事です。

審査中に代表者を交代できますともお話したのですが、受付登録が出来ないという事で先に進める訳に行かないと、丁寧にお話はして下さるのですが、どうしても書類をいったん返送すると言われてしまいました。

 

実はこの問題、以前に提出をしてみた「コロナ融資」の時も発覚しました。

その際は違う担当さんでしたが、絶対に代表の妻としか面談出来ない、一緒に公庫に来ても代表以外は廊下等でまっていてもらう事しか出来ないと言われました。

結局融資が受けられても200万円程度という事だったので、この件は進めませんでした。

今回そのような事も有ると思ってワタシの名前で書類を記載し、また代表に就任予定であることも明記しましたがダメでした。

変更後の法人登記が無いと受付登録出来ないという事です。

 

 

という訳で、こんなことでダラダラとしていてもしょうが有りませんので、

これを機に代表社員変更をすることに決めました!

(弊社は合同会社なので代表社員

 

話としては予め妻と協議しておりましたので、報告は事後報告としましたが、

税理士に相談して

司法書士に相談してやんわりと断られw  (忙しくて急ぎ仕事はやりたくない)

→法務局へ電話して、

→自分で変更登記を申請することにしました。

 

 

ついに社長に就任です。

ドンドンドン パフパフです。(バイカーさんより)

 

会社の就業規則は詳しく見ておりませんが、もう構いません。

会社の役員もシェアハウスをやっていたり、他にも法人を興していると公言している人もいるので良しとしてしまいます。

ツトメ人の間は事業会社からの役員報酬は取らないので、年末調整等も問題にはなりません。

 

 

そして今、登記変更申請書を作成しておりました。

基本的な内容は問題なさそうです。

 

今回、妻は有限責任社員として残ってもらいますので、既存の出資金の大部分をワタシに譲渡する事にします。

万が一のことが有るといけないので、割合は私が多めw。

このあたりの税務的な問題がないかは税理士に確認中です。

 

 

登記申請は来週行います。

法務局窓口での相談はやはり予約制で空きが1週間程度先まで埋まっているという事でしたは、登記申請自体は逐次受け付けているという事でした。

順調に登記が受け付けられても、変更登記が終わるのは月末になります。

実質的に公庫の審査は来月です。。。

 

札幌のAZ不動産にはお電話をして、事情を報告しました。

売り主さんは一応ワタシと話を進めたいとは思ってくれているようです。

今後、現金買いの方等がいなければチャンスがあるかもしれません。

 

 

振り返りますと、法人設立にあたって妻社長でスタートしたのは、当時の就業規則上の問題からでした。

その後、副業も解禁となりましたが、代表の交代はしないまま来ました。

最近よく話に出る法人化に当たって、今考えると最初から自分自身が代表になれるのであれば最初からなった方が良いとワタシは思います。

所得税率の関係等で、所得が小さい配偶者等を代表にされるかたもいらっしゃると思います。しかし、法人化の趣旨が継続的な融資を受ける為であれば、事業の実態を見られますから主たる経営者が代表であるべきです。

所得の分配はいろいろと方法があるでしょうし。

 

今回は良いきっかけを貰ったと思って、6期目にして代表変更をします。

ちなみに登録免許税がかかります。。

 

 

ワタシ自身、不動産経営を始めたその年の内には法人を作って、弱小基盤ながらも運営をしてきました。

いま既にその実績が有るという点ではとても良かったと思っています。

そして、5期を終えた時点で代表変更となるのはタイミングとしても良いかもしれません。

 

色々ありますが、前進あるのみ!

頑張ります。

 

 

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支店設立に向けてと、積算なのかCFなのかの話だヨ

こんにちはケルンです。

 

今は日曜日の朝。

ワタシは仕事なので、通勤電車でブログを打っています。(今朝は少し身体がダルい)

この1ヶ月くらい見ている海外ドラマが SUITS  。

日本版で織田裕二鈴木保奈美が出演して話題だったアレの元祖版です。

シーズン1は以前見ていて、今回シーズン2から見始め、現在シーズン4の途中。

ちょうど全作品の半分くらいです。

(かなり今さらな話題ですみません)

 

ワタシがSUITSで注目しているのが、

  • メーガン妃

そして

  • インテリア

です。

 

メーガン妃は、なかなか良い子には刺激が強い演技もしていて王室を離脱したとはいえ、ロイヤルファミリーに迎え入れた方も無視出来ないメディア露出だなぁと、下世話な目で見てしまいます。

ただ女優さんとしては、感情表現が豊かでリアルな演技に関心します。

SUITSならではのファッションもスタイリッシュで好み。

要は、結構好きですw

 

 

もう一点着目しているのがインテリア。

SUITSは主に舞台がマンハッタンのオフィスで、どのシーンもカッコ良い部屋ばかりですが、ワタシにめちゃめちゃハマったのが、シーズン4に出てくる ローガンのオフィスです。

(ローガンはレイチェル←メーガン妃の元不倫相手)

 

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グレージュとホワイト貴重に、ブラックレザーと木目が薄い木目のインテリア。

 

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画像引用  http://scale.blog.jp  

 

セルジュ・ムーユのフロアスタンドや

flymee.jp

 

 

B&OのBeolabや

Beolab 18beostore.jp

 

ブランドは分かりませんが、奥に見えるブラックレザーのソファも良い。

ワークデスクは大きめのテーブルにPCというスタイルも好み。

 

こういう事務所を構えたいなあと思いながら見ています。

札幌の家賃が少し安めの場所に探そうかなあ。

すっかり札幌支店を作る気まんまんです。

 

ワタシが単身赴任している時、こういう設え風で暮らしていました。

自宅で使っていたダイニングテーブルを持っていって、PCデスクとして使って、人は来ないので1人がけのゆったりとしたソファを置いて。

単身赴任は楽しく無かったですが、部屋での暮らしは気に入っていました。

地方都市でしたが、中心街に住んで、ベランダも広くて気持ちよかったです。

車も必要な時は近くにカーシェアがありました。

 

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コレも使っていたアルフレックスのNT。

自由ヶ丘で買った中古家具。

いまは自宅で眠っています。

 

 

ただ、コーヒー屋とかパン屋で気にいるところがありませんでした。

その点、札幌だったら完璧です。

 

物件の一室に支店を、、とも思いますが、マンションを探すのが現実的には良いかな。

(極東船長さんが、自分の物件のペントハウスに札幌の街を見下ろす事務所を構えるという夢を実現されたお気持ちが分かります。)

 

仮に物件が買えそうになってきたら、行動を開始します。(いつになる?)

 

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さて、

今朝パッと目についたツイートがありました。

 

 

 

 

(ご本人様に無断掲載で、誠に失礼します。)

 

 

非常にお気持ちが分かるツイートです。

 

ワタシもCFか積算かと毎日とは言わないまでも毎週、毎月行ったり来たりします。

もちろん、CFも出て積算割れしないのが一番です。

しかし、そんな物件に未だお目にかかれず。

ワタシの物件にはそんな物は有りませんw。

 

 

そんな中で、今の考えは「積算目線」です。

昨日も書きましたが、積算割れしていない収益物件は、なかなか有りません。

最も積算が出るのが、都市部のRCだと思います。ただしそういう物件は利回りが低く融資の土俵に乗りにくい。

前提として10年、15年程度の融資期間ではではす。

 

 

話がそれました。

現在のワタシに関してですが、札幌支店を真剣に検討し始めています。

 

なぜか。。

法人の物件構成をよくよく見ると、北海道の不動産を賃貸経営する会社というのが最も説得力が有るからです。

北海道以外の物件も有りますが、一つは直ぐ売れます。もう一つもしばらくしたら売却できるでしょう。

北海道物件は現状、現金買いした戸建てだけなので担保にもできると思います。

そうすると、例の法人登記場所と金融機関エリアとの関係が最も重要で、解決するには関東と北海道の両方に支店がある銀行を何度もあたるか、北海道の金融機関に合わせるかしかありません。

 

前者はいつでも出来ますが、後者は北海道に実態が無ければ話になりません。

遅かれ早かれなので、やれるときにやらないと!と考えています。

そうすると、融資の絡みでは基本的にひたすら積算を計算して、担保余力が有る物件を探したいとそう思っております。

 

 

現在、自分の行動もあってツトメ人では収入も足りました。過去には及びませんがしょうがない。。

CFも増えるので、今がチャンスかなと考えています。

極端に言えばCFは増えなくても、短期で融資を組んで耐えられるタイミングだと考えています。

ツトメ人を辞めたらこんなのは無理です。

担保余力がある物件を探して、余力分でもう一棟購入できたら完璧です。

積算物件を増やしていって(もしくは入れ替える)、あるタイミングでバン!と化けるイメージです。

 

どうだろう。出来るかな。

最近になって融資制度を新たな目線で見るキッカケを頂いているし、流れが来はじめた気もします。

頑張ります!

 

 

 

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