大家とツトメ人

サラリーマンをしながら大家業にはげむ日々のブログです。保有戸数も借り入れもタップリあります。生涯困らないポートフォリオを構築しながら、おしゃれライフスタイルを送りたいそんな40代の日々です。 

銀行融資の裏情勢を聞いたヨ

 

こんにちはケルンです。

 

昨晩、久しぶりにデスクスタジオでスタFを収録しました。

 

2回目で少し慣れましたので、収録頻度とクオリティを上げていこうと思います。

ニュース番組みたいに、4月にはメインテーマBGMを変えようかなぁとか、ワタシしか気にしていない事をあれこれ考えております。

 

一部で反響が良かったガレージハウスについてのスタF  LIVE第2段を、次の日曜日に実施します。

 

今回はカナさん(https://twitter.com/fornits_llc?s=21)に加えて、ニッツ兄さん(https://twitter.com/fornits_llc?s=21)も参加してくださいます。

楽しみです。

 

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さて、

本日はツトメ人仕事で仕入れた銀行融資の話を、2点シェアさせていただきます

 

一つ目は、緑の都市銀行です。

数年前まで、積極的に収益不動産に融資をしていた先です。

こちらにツトメ人仕事の融資打診で、ヒアリングを実施しました。

土地購入有りの新築マンション6階建計画です。

 

融資係をお願いしたのですが、てっきりヒヤ対応かと思いきや、かなり感じが良かったです。

 

「ケルンさんのところだったら、弊社の仕組みにハマってくるはずなので取り組めると思いますよ。」

と言ってくださいました。

そうです。ツトメ先は利回りが出ます!(RCと木造は)

 

自己資金について聞くと、

「おそらく土地代くらいは自己資金になると思います。」

やはり、、、。

 

「それから、不動産取得税と期中金利分は融資できません。」

なるほどね。

 

また、他の担当物件では、建築費はフルローンOKですが、仮住まいや引越し費用はでないとの事でした。  

設備投資として融資をしているという事です。

 

この先、不動産に力をまた入れるとの情報があります。

自己資金は必要でしょうが、使えるようになりたい先です。

 

 

もう一つは、これこそ裏事情です。

昨日、ツトメ仕事で融資付け中の案件で、銀行から詳細確認の申し入れがありまして、打ち合わせをしてきました。

お客様も、われわれも気を揉んでおりますが、約9億円の融資が満額出そうです。

資金実行タイミングや、詳細スキームについてのやりとりを致しました。

 

その中で、新規で紹介して頂けそうな案件がないかを伺ったのですが、衝撃的な内容を聞きました。

 

「コロナ融資で融資目標の数倍がすでに出来ているんですが、」

それは存じております。

 

「今年度の期初は、上から絶対にこれだけヤレとゲキを入れられていたのに、途中から物凄い量の貸付がでたんで、」

そうですよね。

 

「もう貸し付けするなと言われるんですよ!

えっ。

 

「特に長期の貸し付けは、銀行から見たら自己資本を削るだけで、回収が遅くて、儲からないから、今は大きいロットの貸し付けはしたくない銀行ばかりのハズですよ。」

え〜〜。

厳しいじゃないですか。

 

「また追加の2000万とかがありますからね。さらに。」

 

こりゃあ、やっぱりFがないとやらないですね。

 

この通りだとしますと、銀行から見たら自己資金があっても貸す旨みがないですもんね。

やっぱりFが大切なんだろうなぁ。

 

それか融資手数料ですね。

またはダブル。

 

ブログでは書きにくいので詳しくは、スタンドFMでお話しようと思います。

 

 

頑張ります!

 

 

 

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一生懸命探して、やっと購入できたヨ

こんにちはケルンです。

 

本日、列島は嵐。

関東では春を呼ぶ嵐であり、北海道では冬シーズン最後の嵐でしょうか。

 

ワタシの帰省先が、北海道の美唄市に有りまして先週から断水と、水が出ても飲用出来ない状態が続いています。

ちなみに美唄はビバイと読みます。

美しい唄の町です。

札幌からは1時間強、新千歳からも1時間強の場所です。

但し、北海道の移動で1時間は、本州の1時間とは違いますので不動産の関係だと注意が必要です。

この冬は災害級の大雪で大変です。

自治体の財力が高くなく、人口も少ないので大変です。

それでもワタシは愛着を持っていて、今年こそは再訪したいと思っております。

物件もありますしw

札幌よりも、戸建て家賃が高いという逆転現象も起きております。

 

 

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さて、

ついに購入を決めました!

必死に探していました。

 

 

 

久しぶりにボロです。

 

一括償却の。。

 

 

車です‼︎

 

 

納車は来週くらいです。

 

2003年式で、走行距離7万キロ。

ワンオーナー。

ディラー下取り車。

事故歴なし。

車検1年付。

 

フィットがベースの  「モビリオ スパイク」という車です。

 

 

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https://www.carsensor.net/contents/market/category_1491/_63364.html

 

 

 

この車、ワタシが欲しいと思っているカングーに使い勝手が似ています。

 カングーはそのうち買います。

 

 

ほんとか分かりませんが、荷室のサイズ的には畳が載せられます!

 

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エンジンは懐かしのVTEC1.5L。

CVTのトラブル事例がありそうですが、近年ホンダが対策を出しているという事です。

 

GLから荷室の高さが、450mmという事で、重い荷物にも良さそうです。

 

 

これでワタシもコストダウンを図ります。

4号のコストダウンの為に廃棄や、支給品などを 扱えるはずです。

 

キャンプにも行けると言ったら、妻社長がこの車では行かないと仰いましたが。

子供に乗らせても安心。

いまや貴重な5ナンバー。

もちろんレギュラーガソリン。

燃費も15km/lくらいらしいです。

 

 

気になるお値段は、、、、

新品のナビとETCをつけていただいて、

 

33万円

 

指値無しで、すぐ決めました。

 

 

この車、土曜日に入庫されて、

カーセンサーだけに情報をだして、

月曜日のAM7時台にワタシが発見して、

ネットで問い合わせしたら、

AM8時には回答をしていただけて、

すぐ電話してアポを取って、

13時には見に行って、

決めました。

 

 

車屋さんも、ワタシの自宅から30分くらいの場所にありまして、いろいろと楽です。

なんと社長はワタシの自宅付近が実家で、小中とウチの子供の先輩でした。

 

ご縁ですね。ご縁。

 

 

他にも問い合わせした先や、前日に電話をいただく先があったのですが、スピード感がぜんぜん違います。

昨日の夜に電話をしてこられた会社もありましたが、決まったと言ったら衝撃を受けていました。

 

ワタシは、早く乗りたいと最初から明確にしていたんですがね。。

 

 

こういう商談や取引は、ツトメ仕事にも、不動産にも本当に参考になります。

段取りをつける練習にもなりますし、

顧客心理と、売り手の立ち振る舞いと両方を学べます。

 

あとは、ハズレの車でない事を祈ります。

 

ウチの車は、カタヤ新車のSUV、カタヤボロ車。

なかなか魅力的なコレクションになりますw

 

3月が勝負どきです。

頑張ります!

 

 

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登記費用について、司法書士さんに教えていただいたヨ

 

こんにちはケルンです。

 

昨日は一日、不動産ツアーで満喫しましたので、本日は所用に追われておりました。

 

病院の送迎

通帳記帳作業

経費引き出し

税理士への質問事項やりとり(親族からの質問)

司法書士との見積もりやりとり(親族からの依頼)

く〇〇の確認

買い物

給油

洗車(明日雨なのに強いリクエストにて実施)

不動産事務仕事

etc...

 

結構忙しい。

最近よく思いますが、不動産が本業でツトメ人が副業です。

頭の中の天秤もそうなってきております。

副業の方が拘束時間が長いという逆転現象がおきております。

 

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来週の不動産ツアーはもうお一人BIGゲストがご一緒頂けます。

 

 

 

さて、

ネタがナイ!と思っていたら上記内容の中で皆様にシェアーできる内容が有りました。

 

登記費用の見積もりについてです。

 

 

落書きがしてありますが、

下の登記費用についてコストダウンできないかの相談を受けまして、ワタシが懇意にしているT事務所のO先生に相談しました。

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 こちらの相談案件は、流行りのテレワーク案件を遠方に購入するという不動産取引に際しての所有権移転登記および抵当権設定登記です。

 

N県の物件を東京の金融機関で融資を使って購入するのですが、少しでも費用を下げたいという事で相談されました。

(居住用案件です。)

 

見積を送ってもらってワタシが着目したのが「旅費・日当」、S幹線を使っての移動が有るからか高額な費用となっているので、「少なくとも3万円位はやすくなるんじゃないか」という話をしてO先生に見てもらいました。

 

すると。。。。

 

「ケルンさん、これ安いよ!」

えっ。。

 

「N県の司法書士さんでしょ?」「いやーこれ安いわ」

そうなんですか。。

(安くしてもらえないのか)

 

「これねー。右の欄が登録免許税とかで誰がやっても同じ金額なんだけどサ」

「左のね、所有権移転 欄あるじゃないですか」

「これねー、千葉でも市川(の司法書士)だと4万くらいとって、南に行くとだんだん下がっていくんすよ」

「東京だと8万とかとりますよ」

「あー、その下の登記原因証明と合わせてだけど」

「4万から8万とか普通にしますねー」

なるほど。。

 

「それからねー抵当権設定。普通4万位でやりますよ」

なるほど。。。

 

「ケルンさんのアレだったら安く出来ないことはないけど」

「これアレなんすよ」

「金融機関との確認とか、売り主との確認とか、結構手間なんすよ」

「だからそれくらいコスト載せて見積もりするんすヨ」

(面倒だからやりたくない案件なんだな。。安くならないし。)

 

先生!わかりました!説明しときますんで、別の案件をまたお願いします。

 

という話で相談を終了しました。

 

こういうやり取りをしたのはワタシは初めてだったので、また一つ知識が増えました。

 

登記費用が高い安いがあるのは知っていましたが、

地方の方が安いとは、、、そういう視点は有りませんでした。

ドミナントでやられている方はあまり関係ないかもしれませんが、遠方物件を購入するときは決済が首都圏だとしても(そんなことあまりないでしょうが)物件元の司法書士さんが良いかもしれませんね。

 

それからもう一つ分かったことが、司法書士もシンプルな取引を好んで、

手間がかかる案件には色々な項目でその分を費用上乗せするという事です。

いつもの不動産屋と、いつもの銀行で、いつもの担当でやり取りするのと、

全く絡んでいない業者の中に入って、色々と確認や調整をするのとでは全く違うと言っておられました。

 

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月末は軽井沢に行くことになりました。
忙しい、、。

 

 

 

最後に、

ついに購入しました!!

詳しくは後日w

楽しみです。

 

頑張ります!

 

 

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Daytona House × LDK を不動産同志と見てきたヨ

こんにちはケルンです。

 

いやあー充実した1日でした。

タイトルの通り横須賀市のオープンハウスを見学してきました。

 

daytona-house.com

 

ご一緒して頂いたのは、同志であり、恩人であり、同い年のカナさん(id: jpnumachan5555) です。

 

今回は賃貸部件という訳ではありませんが、バケーションレンタルも視野に入れた建物ということでした。

 

なんというか、40代おじさん2人の感性には刺さりまくる建物で次々と色々な発想や、確かめたい内容が溢れ出てきました。

 

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今回、我々の話をリアルに放送したら色々な方を刺激するお話になるのではないかと思いまして、スタンドFMをライブ放送することにカナさんも同意してくれました。

 

建物の詳細や、価格見込み、工法についてや集客について。

またメディアと個人大家とのコラボをどう叶えていくか。

宮崎の話など充実した放送になりました。

 

一時間半の長編放送ですが、自分で聞いても良い内容だと思います。

ぜひ聞いて頂いて、気に入ったらシェアしていただけると嬉しいです。

 

 

ワタシが録音を聞いてよかったと思う話しは以下の内容です。

 

  • 家賃を高く取れるコンセプト物件で最も重要な事は独自の集客方法だという点。
  • ガレージハウスというコンセプトは収益力が高そうだという点。
  • 先行者利益について。
  • 物件の独自性について。
  • 個人大家の集客課題について。

 

次週も、千葉でLDKさんのオープンハウスを見学します。

次回は賃貸物件なので我々の関心事にズドンとストライクな物件です。

実際に候補地や周辺の一般家賃、一般駐車場料金などを調べておいて検討できるようにします。

 

 

今回のスタンドFMライブ収録用にiPhone用マイクを購入しておきました!

 

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コンプとかリミッターの設定をした方が良さそうですが、期待通りなかなか鮮明に音が拾えていて購入した甲斐がありました。

これでしばらくはガジェット買うのはストップかな。

 

次は車ですw

 

頑張ります!

 

 

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加藤ひろゆき先生のVoicyを聴いて驚いた話だヨ

こんにちはケルンです。

 

本日は土曜日。

首都圏は快晴。

しかし、北風が吹いて冷たい空気が肌にいたい一日になりそうです。

 

先日スタFで話した木場では早咲きの桜?が咲いていました。

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本日は朝から刺激的な展開。

ツトメ人の所属長に呼ばれて、ミーティングして、悩ましいスタートです。

 

心配したチームメイトが先程メールをくれました(涙)。

来期からどうするか、ツトメ人としても気合いを入れないといけなそうです。

どういうベクトルの気合いを入れるか悩ましい。。

 

 

一方で売却案件のうち6号は、正式に決まりました。

来週には契約書、重説も出来上がります。

早くも、入れ替え物件を探しております。

 

売却物件を10%半ばで購入していまして、入れ替え物件のほうが、利回りでは下がる傾向であり、悩ましいところです。

 

一発で手残り30万とか50万とか出したいところですが、現実的ではないですね。。

少なくとも売却物件を原資に、手残りは倍増させたいところです。

 

母親が土地を所有しているのですが、アパートやらないかなw

自分の売上には関係がありませんが、ファミリーにはお金を心配せずに過ごして欲しい。

要らん世話でしょうが。。

 

とにかく仕入れを頑張りたいです。

 

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さて、

昨日。

いつも楽しく拝聴しております加藤先生のVoicyで事件が起きてました。

 

 

 

先に申し上げると、起きた問題は無事に解決したようです。

 

あるリスナーさんのコメントに、加藤先生が珍しく厳しいご対応をされていました。

 

詳しいやりとりは、コメントされた方のお気持ちもあると思いますので、ブログでは避けます。

 

ただ、自分の気持ちや物事を正しく伝える努力はとても大切だと痛感する出来事でした。

 

加藤先生とは昨年サシでお会いすることが出来ましたが、ワタシのような若輩者にも礼儀を持って会ってくださいました。

ワタシは、加藤先生は人徳者でいらっしゃると思いました。

鋭い眼光と、クロック数の高い脳内CPUは、並のおじ様がもつモノではありませんが、優しい方です。

成功者であり、著名人なのに人のやり方や状況を否定しません。

 

そんなイメージを持っておりますが、昨日はかなり違いました。

 

ブログや音声配信、ソーシャルメディアは怖い側面があります。

ワタシも経験が有ります。

このブログでも、見当違いな内容を書いて恥ずかしい思いをする事が度々あります。

 

みんな好きで情報や自分発信をしているのですから、他人に危害を与えてなければ、やはり礼節を持ってコネクトしなければなりませんね。

 

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ワタシも宮崎に行きたいですが、

自分的にいまは大事な時期なので、

近場で来月半ばにラグジュアリー体験をする予定です。

 

それをモチベーションに、

頑張ります!

 

 

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入居募集と売却とリノベとツトメ仕事だヨ 平日の午後ワーク

こんにちはケルンです。

 

ここ数日、夜は寝落ちしてしまい、何もできておりません。

次の休みにはまた精力的に活動します。

同志Kさんとの建物見学ツアーもありますので楽しみです。

 

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さて、

昨日は、午後かなり電話ばかりしておりました。

電話で物事を進めていくのは、かなり重要ですよね。

 

昨日ですと、

①ツトメ人仕事で、お客様からの電話にて問題点の把握と方針付け。

 

②私事の関係でやりとり数件。

 

③1号売却関係の根回し。

 

④1号、空室入居づけ対策を管理会社と相談。方針決め。

 

⑤実家へ電話連絡。

 

⑥4号、工事催促とスケジュール決め。

 

⑦4号 入居入れ替えクリーニング段取り確認。

 

⑧4号 入居予定者様との電話応対。

 

そして

⑨4号 リノベプランについてのやりとり。

 

ざっとこれだけの連絡がありました。

なかなかのボリュームです。

 

上手くいったのは、

④の1号募集条件相談です。

管理会社CKBに状況と対策を相談したところ、現状案内はあるが、決まらないとのこと。

「何か方策はあるか?」と聞くと、

AD2ヶ月か、フリーレント2ヶ月だとやりやすいとのお話。

「どっちがいいですか?」と聞くと、

家賃2ヶ月相当の枠で、客付元によって自由に使えるのが理想と言われました。

「じゃあ、それで!」

と相談がまとまりました。

 

1号は6年運営していて、ADを支払ったのが、一度しか有りません。

ほとんどの成約がCKBで、CKBはADを取らないで下さるからです。

仲介手数料が両手だからだと思います。

今回も期待します!

 

一方で1号は売却予定です。

CKBから一般媒介させてくれと話が有りましたので、「やりとりに時間をかけないならいいですよ」と話をしました。

売却の関係で、仲介先と査定などでお会いしていたら時間がかかってしょうがありません。

ましてや管理会社ですから、オートマティックに進めて欲しいです。

無理でしょうけど、、、。

 

と思っていたら、本日の10時頃シラデンがありました。CKB不動産(仮)の方で、趣旨を汲んで下さり電話とメールで対応してくださいます。

良かった!

 

埼玉の東京寄り、空き1、木造築古アパート、8%台でも感心がありましたらお問い合わせくださいw

 

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(本文と写真とは関係ありません)

 

一方で手間がかかって、ワタシがもっと頑張る必要があるのはリノベ関係です。

施工図や仕様書を作成すべきですが、平日は気力がない。。

電話ばかりで言われて、施工会社が気の毒ですw

ただ、大体はお話をして再見積もりが出てきました。

150万円!

全然下がっていないw

工事段取りは多少してもらってますが、施主支給を中心にコスト削ります。

 

恐らく部分的に自分でやりますw

それか、最終手段を使うか、、。

 

 

 

最後に、スタFの 思いつきで録ってみるシリーズ いかがですか?

 

 

評判良かったらチョコチョコ録りますので、Twitter、スタFコメント、または匿名レターでリアクションをもらえたら嬉しいです。

 

頑張ります!

 

 

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ツトメ人としての自分は遭難中だヨ

こんにちはケルンです。

 

昨日はツトメ人仕事の関係で、若手不動産投資家さんとLINEで話しました。

 

以前にも話題に挙げたのですが、だいたい30歳くらいの方です。

その方の親から、将来的になかなかの資産を引き継がれる予定ですが、築古戸建てDIY再生をされています。

ワタシから見たら、そんなこと全くする必要がない方です。

新築したり、一億前後で高利回りを買ったり、直ぐにできる事がたくさんある方です。

 

新築RCには感心がある様子でした。

とにかく、この方の周りでも不動産プレイヤーが増えているという事です。

「流行らないで!」と言っておきました。

 

こういう方とやりとりをしていて思う事は、適度に焦って頑張るべきタイミングだという事です。

 

過度に焦る必要はありませんが、

ワタシレベルの場合は横綱相撲は取れません。

平幕に上がった程度ですから、稽古は欠かせない。

 

「cairnさんみたいに、前からやってる人は強いですよね」なんて言われましたが、とんでもない。(ただ既に物件があるのは良い事)

この方の親御さんは30年前くらいから資産形成をしてこられています。

 

そして、いきなり法人成りからスタートされます。すごい事です。

 

なかなか刺激になりました。

 

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さて、

本日はツトメ人の話をいたします。

業務の内容ではなく、ツトメ人として自分が何を望むかという話です。

 

ワタシはツトメ人として20年強、働いています。

その中で、今は最も自分で自分を評価できない状態です。

 

40半ばにして、遭難中です。

 

焦らなくても良いのは、

一番は家族が安定していて、養育費をみる必要がないから。

そして不動産経営をやっているからです。

 

ツトメ人だけだったら、目の前が真っ暗であるかもしれません。

 

 

今ワタシがツトメ人として目指す事は、

「自ずと頑張れる仕事」

「独自の立ち位置」

こんな内容です。

 

いままでは、予算の150%から300%の達成を目標にしてきました。

キャリアも積んだし、給与もまずまずになりました。

ただ、こういう競争は疲れて無理が出ます。

無理が出れば何かに支障をきたします。

 

ツトメ人ですから、無理は当たり前、努力も当たり前。

達成感と収入、家族を養う為に必死で頑張るべきです。

 

でもその価値観が完全に変わりました

ツトメ人仕事をしながら、生活の固定費以上は不動産の原資にしようと思っておりますし、高額の給与よりも、やりたい仕事を望むようになっています。

「渇望」がないから、ツトメ人としてはダメダメです。

 

対して、不動産経営では「渇望」だらけ。

 

 

以前は、ツトメ人で、有名なツトメ先で、給与が高ければ不動産の融資が出ました。

今は、1500万とか2000万の給与所得で(インセンティブ系は冷遇)、かつ頭金が潤沢でなければツトメ人は相手にされません。

 

そうなると、ツトメ仕事は、生活費が稼げれば良いとなります。

それならば、給与や役職を求めて仕事するよりも、ワタシの場合は不動産経営に役立つ仕事をしたいと思ってしまいます。

 

もしくは他人や組織から必要とされて、替えが効かないスペシャリティ分野の人材になる事でしょうか。

 

 

こんなにツトメ人仕事の事を書くと、「辞めるんじゃないの?」と思われるでしょう。

辞めるというか、数年内には起業します。

(いまはそう思っています)

 

ツトメ人もそこまでかもしれませんし、状況が良ければ続けるかもしれませんが、給与よりもやり甲斐重視でツトメ人仕事を取り組みます。

 

会社は変わるかもしれませんが!

いまの会社で経験したかった事は、学べました。具体的には中高層RCの建築と、商業建築についてです。

 

「自分らしく」などという、実態のない事は言いません。

メインストリームの競争から少し外れた、流れが少し緩やかな部分、そこを意欲的に狙っていこうと思っています。

もしくは逆にスタートアップの経験かな。

 

とにかく、頑張れ自分でした。

頑張ります!

 

 

昨日のスタFは今日録りますね。

良かったら聞いてください。