こんにちはケルン（十四代目）です。
イケてる５０’Sになりたいツトメ人＆不動産経営もうすぐ10年目。
関東・(北海道)・京都で約100室を運営中。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、 まだ見ぬ世界へ向かって毎日を生きています。 
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GWが終わりましたね。
連休途中でスタFを録りましたので、良かったら聞いてくださいネ。
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— ケルン cairn (@cairn02091581) 2024年5月4日
今日はのっけから不動産の話です。
数年前に思ったことを最近再度思い出したので、ブログに書かせていただきます。
それがタイトルの件です。
数年前のことです。
ワタシが某土地活用系建築会社にいた時に２億円の土地活用物件資料を見ました。
たしかざっくりと１５部屋位の建物計画だったと思います。
RCです。
これで単純収支が１０００万弱でした。
サラリーマンだって年収１千万でも手取りで１千万ある訳ではありません。
不動産も一緒だなあと。
それでもこの建物が一つ運用できれば比較的高給なサラリーマン位の継続的な収入が出来て、死ぬまで困らないなあとその時思ったのです。
写真は無関係です。
そして最近また２億円の物件を拝見する機会を頂きました。
みんな大好き（？）土地から新築です。
１０部屋の物件でした。
東京２３区東側エリアの立地でこれでざっくりと年間１３００万円程の売上。支払い等を引くとやはり600万円位が単純収支となります。
これ位でも立派な収入で、多少の貯蓄と、もう少し他の収入があれば暮らしていけると思います。
２億という数字は借り入れをしてレバレッジを利かせる不動産投資の指標としてある程度の目安になると思った次第です。
この前提は新築です。
中古は返済年数の関係があるので、指標が少し立てにくい。
サイドファイヤーでしたら、２億でかなりベースとなる基盤が出来るのではないでしょうか。
もちろん、利回りが高くできればもっと少ない投資額で同等以上の効果が出せます。
上記は表面利回り６％台程度での話です。
９％ともなれば、もっと少ない投資額でもっと多くのCFを生み出せます。
２億の投資は金融資産か不動産純資産がないと、ハードルが超えられませんので、
８０００万～１００００万の新築物件を２～３棟保有すれば同様な効果がでますでしょう。それだと普通のサラリーマンでも数年かければ出来る人はいると思います。
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写真は無関係です。
最後にもう一つ。
オーダーメイド不動産の難しさを感じました。
上で例に挙げました10戸２億の企画はパッケージ型でした。
不動産業者主導で建築会社と金融機関をパッケージしてあったようです。
とても素晴らしい建築計画とは言いませんが、合格点を十分に出せる計画が最初から出来ています。
一方で、自分で土地を探して、建築業者を探して、金融機関をセッティングして、、、、も同様の費用対効果だとすれば、企画商品に乗るのも一つの手だと思います。
セミオーダー化できれば尚良しです。
こういった企画商品のニーズは掘り起こせばまだまだあるように思いますので、自分もやってみようかなあと考えております。
やっぱり仕組みを作れる人が強いということですかね。
ワタシも企画に乗っかりたいですが、プロなのでせっかくですから企画をする方でいようかなあ。。それが苦労の基なんですがネ。
ということで、
明日も明るくイキマス！
