こんにちはケルンです。
アラフィフのツトメ人&不動産経営者。
関東・北海道・京都で約100室を運営。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを楽しみながら、魅力的な事業基盤を構築すべく奮闘しております。
さあ、来週は契約同時決済です。
火災保険に管理依頼をとりあえず投げました。
銀行に電話して、その場で数百万おろせるように段取りをして。
重説と契約書の確認をしてと、
サラッとこなします。
今日だいたい段取りしないとダメかなぁ。
という訳で、年内唯一の購入になるやもしれない物件の件は進んでおります。
京都京都ルルルルるー
昨日はツトメ人のケルン君は大激怒しました。
ブッコワス！と言った次の日から、周りのダメさ加減に愕然として、、、
見苦しいったらありゃしない。
本当にブッコワスつもりでおりますが、
ただ騒ぎ立てても絶対に上手くいきません。
周りに問題意識がないですから。
お客様との打ち合わせに際して、真剣味が足りないのです。
準備やすり合わせが圧倒的に足りない。
サンプル探しに手間取ったり。
パースはないし。
やりがいがありますわ。
自宅で、家族に昨日の話を聞いてもらいましたが、1番理解してくれたのが子供でした。
部活の顧問でイメージしたら、なるほどなるほどとすぐ理解してました。
頼もしい。
妻にはスクールウォーズを思い出してと話をしましたが、今ひとつピンとこず、、、。
逆にパートを軽視するなと予想通り注意されました。
ただ、彼女の思考視察力は素晴らしく、問題の本質をつく力はワタシを遥かに凌駕しています。
ノウアルタカである事を付け加えます。
長野も行きたいゾ
さて、
不動産。
ふと思いついて、いまどんな物件を探しているかを聞いてみました。
ふむふむ、、なるほど、、。
その視点は無かったなあ。
自分について振り返ってみました。
優先順位①
〜5000万円位のアパート
10年返済で融資がベスト
ケルン的CFが10万円/以上
なかなかムリ。15年でどうか。。
優先順位②
15%くらいのオーナーチェンジ戸建て
積算は気にする
↑
コレが契約する物件にハマった。
以上でしたw。
なぜ、ヒトの目線を聞いてみたかというと、
8%くらいの物件を気にしないでも良いのかを検証したかったからです。
いわゆるイールドギャップを考えると、
調達金利が引くければ、利回りが低くても利益が出ます。
以前プロ不動産屋は4%はギャップが欲しいと言ってました。
そうすると、8%くらいなら悠にギャップを作れます。
そういうピースを意識しなくて良いのか、、、という自問自答です。
迷走はなかなか落ち着きません。
ワタシは規模は大切だと思っています。
扱える範囲ならば、規模がアクシデントを薄めてくれます。
家賃が高い部屋って怖いんです。
3万円の部屋が空くのと、6万円の部屋が空くのではCFの落ち込み具合がかなり異なります。
仮に3部屋開くとしたら、その差は9万円！
5部屋ならば15万円‼︎
物件あたりの損益分岐点は大切だと思っていますが、家賃が高いと分岐点を割るスピードがかなり早いですよね。
なんの話か、
利回り、CF額、損益分岐点、積算と本当に理想と現実の差は埋まりにくいなあという話です。
出来れば年内もう一棟ですが、北海道かなぁ。。
京都の方が物件はハマりやすいですが。
税理士と申告のシュミレーション&法人半期振り返り。
車を年内買うかも、買わないかも。
それから、4号のセーフティネットの件、決めに入りますよー。
これも今週段取りです。
頑張ります！
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本日のプレさん
融資の参考なる話を書いてくれています。
はてなブログに投稿しました #はてなブログ
— プレジデント168 (@president168) 2021年10月10日
『融資が難しい。。。自分が動ける範囲を把握する活動(*´з`)』 - 【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記https://t.co/CVgidNBYuo
本日のりんちゃん
絶対頭いいですよ。
同伴契約ｗ
— りんしょ～@東備大家ボロ戸建事業家 (@toubiooya) 2021年10月10日
8号賃貸契約の日 - 東備大家の不動産活動日記https://t.co/ytY7Y1gHxt
カナさんは、ダメージを回復中。
人生良い事の分だけ、ダメージもあるさ。
