こんにちはケルンです。
本日は日曜日。
2週連続のガレージハウス見学を実施しました。
https://daytona-house.com/garage_apartment/2115/
前回に引き続きカナさん (id:jpnumachan5555)と、今回新たにフォーニッツ大山兄さん(@fornits_llc)がご一緒してくれました。
御二方とも、10年を越える不動産経営歴を持つ不動産経営者です。
今回も様々な学びがありました！
本日のモデルは GLBモデルのBLACK HUNGERタイプです。
間口3.6m×奥行7.3mの設計企画で基本プランを構成します。
1階はガレージシャッターと、それとは別に玄関ドア。
床仕上げは土間で、奥に2階に上がる螺旋階段があります。
2階に上がるとこうなっています。
ロフト梯子でさらに上へ
キッチンはサンワカンパニーです。（特定のメーカーへの制限はないようです）
水回りはホテル系のレイアウト。
部屋の窓向こうにはバイクガレージが並んでいます。
（白い亡霊のように映り込んでいるのはワタシ、、ごめんなさい）
ステージングするとこんな雰囲気です。
コチラのステージングしている住戸は床材が杉板天然木を使用していました。
他の部屋ではフロアタイルだったのですが、鉄骨の無骨感と、無垢材の相性は大変良かったので、やるなら木を組み合わせたいところです。
鉄骨が剥き出しの建物ですが、ほとんど外気による熱橋が無く、本日の千葉は外気温10℃くらいでしたが屋内の鉄部も、サッシ周りも冷たくなっていませんでした。
外断熱のレベルはなかなか高いと思われます。
間取りとしては1K＋ロフトです。これで家賃は12万円強です。
ちなみにコチラの近くでワタシがツトメ仕事でご建築頂いた物件がありまして、
その時は1L 40m2後半で家賃は9万円台。
2L 60m2近くで家賃は11万円くらいだったと思います。
ガレージハウスの場合、よく考えると平家のように垂直的には1戸しか取れないので、
家賃比較としては、2階建ての場所なら2戸、3階建てなら3戸の合計とする必要があるかもしれません。
しかし、共用部がないというメリットがあります。
一方で、敷地内に通路を広く取ることになる敷地が多いというデメリットもあります。
非常に優れた商品であることは間違いないですが、資金効率の点でこれがベストかはわかりません。
特に土地購入をして新築する場合は、必然的に広い土地が必要になりますので、土地費用も高くなります。一方で、都内一等地である必要はないので、坪10万円台とか20万円台でも実現可能なモデルではあります。
非常に悩ましいところです。。
今回の物件ですと、荒々の収支が
アパート部分が12万円×8戸
ガレージ部分が2万円×10台とすると
116万円/月×12ヶ月＝1392万円（家賃売上）
アパート部が1200万円×8
ガレージ部が500万円×5ユニット
合計12,100万円
土地費用を250坪×20万/坪だと5000万円、、
これだと利回り8％
土地費用が10万円だと2500万円
これだと利回り9.5％
こんな感じです。
もちろん用地があらかじめある方にはとても良いと思います。
敷地の目安は、間口はざっくりと13m程度は欲しいところです。
奥行きは、20m位が良いと思います。
そうすると260m2なので、約80坪です。
これで5戸です。
ざっくり建物は8000万円位でしょうか。
利回りは7〜8％位ですね。（土地購入有りとして）
うーん。。。
バイクガレージの資金効率に対する影響が大きいと思います。
尚且つバイクは集客スキームも構築しやすそうです。
その辺りの話は本日のスタFライブで話していますので、ぜひ聞いてみてください。
その他、
GLBモデルの陸屋根タイプ以外は、各種斜線制限に注意が必要です。
最高高さは3階建て相当なので、敷地は選びますね。
大家とツトメ人 ときどきパン LIVE on https://t.co/eyMCQOi1J2 https://t.co/dYOc29jTSO
— cairn (@cairn02091581) 2021年3月7日
収録終わりました！
ガレージハウスに限らず、経験豊富なゲストお二人の素晴らしい話が聞けますよ。
スタFライブ、手前味噌ですが良い話を色々とカナさん、フォーニッツ大山さんがされていますので、ぜひお聞きください。
このモデルに関しては、格安の土地を探して一度計画案を作ってもらいたいと思います。
ただし、ワレワレは融資利用での建築が前提となりますので、このモデルでの金融機関の家賃評価を、どう実勢家賃だと理解してもらうかが最大のポイントになるはずです。
LDK社さんが手伝ってくれるということですが、具体的にこのモデルに融資実績がある金融機関（ex RBK）での融資打診が必要でしょう。
最後に、
このようにシンプルな作りの建物を見ると、安く作れる工務店でこのモデルに似せて作るという発想もあると思います。その場合はおそらく似た形になっても、ビジネスモデルとしては同じにならないと思います。
ご注意ください。
一棟は所有運営したいガレージハウス。
頑張ります！
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