こんにちはケルン（十四代目）です。
イケてる５０’Sになりたいツトメ人＆不動産経営9年目。
関東・(北海道)・京都で約100室を運営中。 今年の目標は売上7000万円。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、 まだ見ぬ世界へ向かって毎日を生きています。
年末仕事納め後に恐れていた風邪をひきました。。
幸い熱は無いのでインフルエンザではないのでしょうが、なんとなく調子が上がらない。
そんな体に鞭を打って、決めていた大掃除に励んでいます。
なぜか？
今年Facebookで見つけた動画でお風呂掃除のやり方を見て関心を持ったからです。
茂木さんという有名な方の動画。
昨日はUBを全部きれいにしたのですが、浴室全体がうっすらと光輝いたような、そんな風に見えました。
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さて、
不動産。
今年年末に保有物件に買い付けが入りました。
結論としては先方に余力がなくコチラの希望値には届かないという事で話は立ち消え。
その価格で売るべきだったのかどうか。
買い付け値で売った場合に戻ってくる資金は物件単独CFの１年程度でした。
それでは意味がない。。という事でそこからは態度を保留していたという状態です。
１年間保有し続ければ返済が進みますので、同じ値段で売っても利益が増えます。（その分返済しているのだから利益とは言わないかもしれませんが、、、）
それが正解でしょう。
ここで少し考えたことがあります。
そもそもこの物件の減価償却費用設定は正解だったのかという事です。
この物件は１棟目。
実はサラリー所得の節税をしたかったという動機で不動産を始めております。
そのため、建物評価を最大限（税務署の指摘は入っていませんヨ）付けて、損益通算で所得税の還付を受けるという事を重視していたのです。
物件は築古木造なので、償却年数は４年間。
所得税率は3段階ほど落とすことが出来て、所得税還付を受けた金額はたしか１年で40～50万円程です。
という事はざっくりと200万円程の税金が戻ってきたことになります。
この200万円を得たのが正解だったのか。。。
仮に物件を8000万円で売却したとします。
その場合現状では700万円弱の手残り金となります。
これが減価償却費を1000万低くしていたら、手残り金は1700万円になります。
結果は明白でした。
ちなみに1000万円償却費用が少ない場合は年間で250万円課税所得が変わってきますので、所得税率は1ランクダウン私の場合はたった３％です。
仮に所得金額が、その下の税率との境目でしたらたった10万円位の還付金額差だったことになります。。。。。
こんな簡単な事も分からずに、住宅ローン減税と同じような感覚で不動産を始めた自分に呆れてしまいますが、それも勉強ですね。
自分がこういう経験をしたことで、誰かに減価償却は欲張ってはいけませんよと話すことが出来ますし、もしかしたらこのブログが誰かの役に立つかもしれません。
それで良しとしたいと思います。
最後に、今年は売り上げ目標を全く達成できませんでした。
乖離は１０００万強あります。
何事も成りでやっていてはいけませんねー。
家賃売上は年間300万円位増やすことが出来ました。
物件は増えていないのに売上は増やせた事は良い成果だったと思います。
ところで、はてなブログにAIタイトルアシストなる機能が出来たようで、さっそくやってみました。
いかがですか？
このうち最後のタイトルを一部採用したという次第です！
これで本年のブログは終了です。
という事で、来年も明るくイキマスので、皆様よろしくお願いいたします。
