こんにちはケルンです。
1月ももうすぐ20日。
20日は毎月家賃入金のピークです。
今月はなんだか15日を過ぎるのが早い感じがします。
あっという間に2月ですね。
1月は送金明細にいくつかの管理会社が年間収支資料をつけて下さっています。
確定申告の準備の為ですよね。
これが良かったり悪かったりの点がありまして、個人についてはこのまま役に立つのですが、法人は決算締めが12月ではないので中途半端。
総家賃集計月を選べると便利なのですがどうでしょう？
さて、
この年間収支表を見てズドーンと落とされたものが有ります。
1号 埼玉AKB１８の集計表です。
こちら、ざっくりと年間で700万円程度の売上げが有ります。
経常的な経費が▲130万円。
固都税が▲25万円
借入金の返済が▲400万円
なんだかんだで純粋な手取りは月に10万円程度です。
これに対して昨年の修繕費や販促費が▲130万円程かかっていました。
儲け0円。。。
アホスギマス。。。
1号はもともと、1号というだけあってとにかく取得したい病で購入した物件です。（他もにたようなものですが）
築古木造で減価償却を落としまくって、
所得税の還付に大きく役立っておりました。
ざっくりと年間100万円以上の所得税圧縮には役立っていました。
それも4年間で終わりです。
1号はツトメ人あるあるで、SOKBKの融資で購入しています。
こちらの銀行、ほとんど話題になりませんが、SGBKよりも難点が大きく金利交渉を受け付けてくれません。
金利3.7％です。
本当は融資を借り換えて、▲２％～▲３％にでもなれば全然違うのですが、耐用年数からこれも難しい。
いぜんに地元のCBKに聞いた時、使えそうな制度融資の話をされていたんですが、上限額でOUTと言っていたような。。
残債も少しは減っているので今だとマッチする可能性が有るかもしれません。
しかし時々書いているように1号は売却すると決めています。
ワタシの場合、この物件を保有していることは融資審査上マイナスにしか働きません。
利用対象エリアのBKが耐用年数切れ物件からの収益は見込まず、返済の債務だけを見る方法だからです。
この物件以外は法定耐用年数以内なので（戸建て除く）、健全な状態に少しポジションを移すためには必要だと考えております。
1号は築古ですが、土地値査定はワタシの売却希望価格に対して６０％強あります。
建物は立派ですし、木造ですが共用廊下等のつくりはしっかりとしています。
どなたか気に入ってくれることを祈って昨日媒介契約書を送りました。
とりあえず大手一社でスタート、動きを見て収益系の不動産会社を追加するかもしれません。
1年目はこの物件を購入して、所得税還付を受けられて嬉しかったなあ。。。
所得税対策としては成功としておきましょう。
遠い日の思い出です。
頑張ります！
