こんにちはケルンです。
今日は忙しくて全くブログを書けませんでした。
まあこれがツトメ人としては普通ですね。
今までが生産性がなさすぎたと思います。
さて、
今日のネタはどうしよう？と思ったのですが、同志kanaさんがとてもハートがあるツイートをされていたので、
先日神奈川大家の会でこれから物件を買いたいという方が参加されてました。
— kanaさん (@kai_natsumi) 2021年4月19日
力になれるかわかりませんが、例えば戸建て投資をするならば、ボクが過去にブログにまとめた横須賀戸建ての記録が使えるかもと思いご紹介です。
以下、がスタート。
続く)https://t.co/uXhrd1CNce
ワタシも書いてみたくなり、恐る恐る書くことにしました。
そもそもワタシはスターターさんとか、初心者さんに進言しようと思ってブログを書いていないので、その辺りの話は殆ど今まで有りませんでした。
そしてこれからも、恐らくあまりないと思います。
それは、ワタシが自分に全く満足していないからです。
不動産の事業欲に取り憑かれているので、これからもずっと拡大を模索すると思います。
おせっかいな性分なのですが、これからの方にアドバイスしようとかよりも、自分より長けた方にぶつかって行こうと思っています。
ですから今回は貴重な回ですよw
スターターの気持ちになって考える
今、不動産投資（あえて投資という言葉を使います）を始めたいと強く思っている方。
どうして不動産を始めたいのでしょうか？
ワタシの予測では、高尚な理由なんてなくて、今すぐにでも収入を得たい、得ないといけないからではないでしょうか？
これが実現しないと近い将来に不安がある、そんな状態ではないでしょうか。。
世の中には、インセンティブや福利厚生などにより生活に余裕があり、積み上がった余剰金を
不動産で安定運用するという人もおられます。
でもワタシのこんなブログを読んでくださる方は、ちょっと違うかなあと思います。
（当ブログは初心者さん、スターターさんにはあまり読まれていないですが）
ワタシが不動産を始めたときは、子供の進学先によっていわゆる考えていたライフプランが崩れたときでした。
税金も高くて、働けど働けどたいして我が暮らしが良くならない、いっこうに妻を満足させられないそんな状況でした。
数字ではまあまあな収入を得ても、全く余裕がないそんな状況でした。
そして決意したら、不動産が欲しくて欲しくてしょうがなくなりました。
期末のめちゃめちゃ忙しい中、東京まで行って物件の契約をしました。
ワタシの時は、スタートするタイミングとしては不動産融資市況がピークアウトしていましたが、少ない資金ではじめることができました。
ものすごいハードランディングでしたので、全くお勧めしませんが始められたという事は良かったと心から思っております。
という訳で、どうしても不動産を始めたいツトメ人さんにこんなワタシから2つの方法を書きます。
やっっぱり慎重に不動産を進めていきたい方には
スミマセン！全くアドバイスできる立場にありませんw
プレさん ＠president168 とか、先述のカナさんにアドバイスを聞くと良いと思います。
そんな中で、慎重派な方にワタシが唯一良い方法として勧められるのが、
オーナーチェンジ戸建ての購入です。
（先日の神奈川大家の会では、リースバックという更に良い話がありました）
前提条件としては、数百万円の貯金があるという必要があります。
もしくは、数百万円の貯金＋ 貯蓄性の生保契約者貸付でも良いと思います。
物件の目安は400万円〜500万円です。利回りは12％位が現実的でしょうか。
夢がなくてすみません。
危機感がせまっていない人には全くお勧めしませんが、とにかくお金の目処がたてばすぐ買えて、決済の日から家賃が入ります。
固定資産税も安いでしょうし、火災保険も長期年払いにすれば安いです。
管理費も安いです。
戸建ての最大の不安要素、退去した時の修繕費がかなり大きいという点については、
不安が安心を上回ったら、購入額で（もしくは少し加算して）すぐ物件を売りましょう。
退去したら直ぐ売っても良いと思います。
そうすれば殆どの支出資金を回収できます。売却の儲けがなければ譲渡所得税もかかりません。運営する間の家賃収入がゲインです。
ワタシの持論、戸建ては利率の良い貯金という作戦です。
なけなしの貯金を使ってどうしても物件を買いたい方
前提としてツトメ人の方です。
ワタシがこのパターンでした。
今はとっても厳しいです。
ワタシもそうでしたが、戸建てを現金で買うような数百万円の不動産に使える貯金は無いという方、いらっしゃいませんでしょうか？
決して誰にも勧められないと思いますが、誰にも褒められないような物件を買うのであれば可能性があると思います。
本当に誰にも褒められませんよ。
楽街などに物件の資料請求をして、資料を送ってくる不動産投資向け不動産屋の営業に任せるんです。
最初に状況を全て自己開示してください。
年収はこれだけ、勤務先はここで何年勤めている、頭金は100万とか200万とか、全てを。
担当は誰でも良い訳ではありません。
この自己開示を聞いて、食いついてくる人しか可能性はありません。
そして紹介される金融機関で審査してもらって、融資のつく物件を買います。
金融機関はオリックスでしょうか。静岡銀行？それともスルガ銀行。
金利が1％未満とかそんな事を望んではいけません。
それが出るのは、2000万近くサラリー年収があって（しかも固定的に）、2000万円とか3000万円の資産がある人です。
それでも融資のつく可能性はあると思います。それなりに収入も要りますが、貯金が少ないならこの方法です。
不動産業者は（慣れている人なら）プロです。今の情勢で融資が組める人と、融資を出す金融機関を知っています。それにおんぶに抱っこされるのは、物件取得の確率だけは上がります。
物件を取得してからは、そんなに良い思いはしないかもしれません。
ワタシは築古10％のアパートが1棟目でした。
毎月少なくとも10万円は手残りあるなと思ったら甘かったです。。
ですから、いきなりキャッシュアウトの心配で苦しくなるかもしれません。
それでも上手くハマればツトメ人の給与の他に月に5〜10万円ほどの継続的な手取り（税考慮せず）が毎月入る生活になる可能性があります。
減価償却を使って、サラリー年収に対する所得税を還付することも出来るでしょう。
（やりすぎると償却が切れた時のリバウンドは凄いですよ）
いかがでしょうか？
こんな物件ならイイですね
まとめ
はい。面白くもなんともない2つの方法を書かせていただきました。
面白くもないどころか、反感を買うような内容です。
誠に申し訳ありません。
でも、直ぐに物件を買おうとしたらこれくらいしか方法はないと思います。
我慢して、節制してとか、3つくらい仕事を掛け持ちしてタネ銭を貯めれる方は、そんな事ないですよ。
でも、自分が経験しているので良く分かりますが、それだけ時間をかけられるのならば、不動産をやりたくてしょうがないという状態ではないと思います。
迫り来る不安にいち早く打ち勝たねばならない、ワタシはそうでした。
戸建ての方は本当にお勧めできる安全な方策ですが、融資利用の方は当たり外れも大きいと思います。
それでも本音で言えば、ワタシはレバ派（融資利用）です。戸建てを買うのがやっとという方の場合（ワタシ含む）その貯金をするのにまた何年もかかります。
そうこうしているうちに、子供の進学とかのライフイベントで貯金がなくなります。
本当に気の利いた素晴らしいお薦めができなくてスミマセン。
ワタシが考えるリアルな今直ぐにても不動産を始める方策は以上です。
どなたかの参考になれば幸いです。
ワタシは私で、頑張ります！
明日はまたリノベDIYです。
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