こんにちはケルンです。
３月中旬から忙しかった。。
３月も昨日くらいから、残りあと2日になってやっと落ち着きました。
今日は銀行へ行って納税しないと。
法人の納税なので、たいした金額ではないのですが、逆に反省すべき内容が多々あります。
それからクレジットカードの支払い。
やってしまいました！！
大抵法人カードが月に数万円から10万円位で、個人カードが月に30万円位なのですが、
先月は法人が20万円超、
個人にいたっては60万円超！
使いすぎました。。。
内容はリノベ材料の仕入れと、スタF機材ですので浪費はしていません。（そう言い聞かせている）
やっぱり支払いは嫌だなあ、、と子供のように思っています。
そして、期せずしてお金が少し入ってくることになりました。
生命保険料の返金が有ります。
この件はまた触れます。
さて、
6号 札幌 SKKの売却は先週26日に完了しました。
2019年1月取得～2021年3月売却 約2年間の運営と非常に短期所有になりました。
取得価格が ￥3,900,000- （取得時経費 ￥310,300-）
売却価格は ￥5,100,000- （売却時経費 ￥232,853-）
保有期間中の修繕費 ￥▲ 80,000-位 網戸設置費用
固都税 ￥▲ 24,000-位
管理費 ￥▲130,000-位
家賃売上 ￥1,300,000-位
運営益 ￥2,266,000-程 （税金考慮せず）
非常にきれいな内容でした。
運営上の成功の他、札幌に物件を保有するという目的を果たした物件でも有ります。
人生の「縁」を基盤にした不動産経営の一環として、第2の故郷、札幌で事業展開したいという想いをミニマムで叶えてくれました。
現在は札幌市内ではありませんが、近接した市町村に物件が有りますので（戸建てですが）、6号が無くなっても「仕組み」は無くなりません。
感慨に浸るのはここまで。
次の物件をどうするか考動しなければなりません！
不動産屋に物件紹介を依頼するにあたって考えをまとめてみました。
（以下に CF という言葉を使いますが、売上ーローン支払いー管理費程度とします）
取得基準目標
6号物件の売却後に口座に残っている資金を原資に物件取得を考えています。
6号物件が50,000円/月のCF（厳密にいえばもう少し少ないですが、簡易的に家賃＝CFと表現）ですから、これを上回らないと意味が有りません。
ということで目標は200,000円/月のCFとします。
コミットではなく飽くまで目標です。
結果的に150,000-/月位であれば物件取得を進めるかもしれません。
この月20万円というのは、新築検討しているときもしっくりきた数字です。頑張ります。
物件の規模
上記CF目標を達成するためと、想定する自己資金のバランスで考えると6,000万円位の物件になると思っています。
戸建てを4棟取得すれば同程度のCFが出ますが、そこまで資金を出せませんのでレバを効かせたいと思っています。
表面利回りが、
10％の場合、CFを売上の30％と仮定すると15万円/月程。
12％の場合、同じく 18万円/月程。
15％の場合、同じく 22万円/月程。
このような皮算用です。
3000万円×２でも良いのですが、融資利用を考えると2回融資を通すよりも、1回の方が現実的でしょうか。。
自己資金割合が1割にも満たないという部分では、もう少し物件価格を低く想定する必要もあるでしょう。
間取りについて
広め一択！
１DK、２DK、２Kこれらが良いと思っています。
6年程賃貸運営をしてきて、広さが空室等のリスク回避、最大策だという理念を現在持っております。
広いと修繕費が高いとか、利回りが低くなるとかそういった表面的な話は頭の隅に置いておきます。
一部屋の専有面積が広いと書くと〇〇㎡以上という話になりがちですが、ワタシは現在、部屋数が多いという事を広いと捉えています。
（ex 25㎡程の１Kは広いとしません）
建物構造・積算価格・残存耐用年数について
どちらもそれほど気にしませんｗ。
結果的には気にすることになるでしょうが。。
積算と耐用年数を満たそうと思えばRCになるかもしれません。
余談になりますが、耐用年数をあまり意識しないという裏には、売却経験が影響しています。
耐用年数のポートフォリオがキレイでなくても、売却後は改善することが出来ます。
CFは後から改善することが難しいですから、今はとにかく収益です。
目標は（生計上の）損益分岐点越えですから。
そこから指標の高望みをしていけばよいのではないかと考えております。
最大のポイント エリアは？
千葉か札幌を中心に考えております。
でも、京都かもしれないし、実家のエリアに進出してももちろん良いです。（この2つはまず無理でしょう）
引き続き首都圏もあるかもしれません。
と、先に挙げますが、やはり千葉か札幌。
物件の状況を考えると札幌の方が目標に近づきやすいと思います。
昨日良いと思った物件は京成本線沿いでした。
（これはかなり良かったのですが、低レベルすぎる不動産業者扱いだったので止めました）
札幌は、北区・東区・西区を中心としていますが、区で考えるというよりは物件の内容、特に間取りと土地の力（用途地域等）を見ています。
ツトメ仕事で習得した土地活用目線で見た時に、結構面白い物件を見つけました！ちょっと考えております。
やはり札幌近郊～千歳方面でも考えます。
空知地方でもダメでないのですが、この冬の豪雪をイメージするとちょっと自信がないので、よっぽどでなければ手は出さないと思います。
まとめ
数点についての考え方を書いてきましたが、今回はホップするステージにしたいと思っています。
物件取得のために、あと数棟売却しても良いですし、個人保有の1号が売れるかもしれませんし、貪欲に行こうと思っています。
CFがレバで増える事からだけはブレないようにします。
頑張ります！
応援のクリックをよろしくお願いいたします。
おかげさまで更新できなかった時の急降下から、上昇に転じられました。
ありがとうございます！
もうひと押し、愛の手を！！！！
