こんにちはケルンです。
このところはウスイ内容が多かったと思いますが、
本日は融資ヒアリングをした内容を詳しく書いていきます。
ワタシはドミナント展開をしておりませんので、ご参考にならない方も多いと思いますが、
何かのヒントにしていただければ幸いです。
融資ヒアリングのキッカケ
6号戸建て売却による資金の活用として、CFを倍増以上にするための物件購入のためです。
買い付け提出後、指値の具合はわかっております。
過去記事もご参照いただければ幸いです。
検討物件の概要
札幌市内 収益不動産
敷地200坪オーバー
既存建物 築古木造アパート
稼働率 8割以上
全面路線価 9万円/m2程度
ワタシの属性と不動産事業概要
個人 青色申告事業者 6年目
関東と関西で3物件を運営 オール集合住宅
持家（土地購入後新築）
ツトメ人歴 20年強 サラリー年収はそこそこ
法人 法人5期目
関東と北海道で3物件を運営 集合住宅×1、戸建て貸家×2
上記のようにドミナント戦略が取れておらず、事業拡大に問題を持っております。
今回考えた戦略とその結果
東京と札幌に事務所を構える不動産事業者を得意とする税理士法人に相談を持ちかけて、今後の法人運営についてアドバイスを受ける。
具体的には札幌で新設法人を立ち上げるか、運営する法人の支店展開で良いのかを掴みたい。
その中で、融資取り上げの可能性がありそうな金融機関をヒアリングする。
上手く話を展開させて税理士より、金融機関を紹介、取り次いでもらう。
結果は、、
恐らく意味がありません。手応えがありませんでした。
札幌の事務所に電話がつながりましたが、単なる税理士事務所で、税理士報酬が安いということのみをコチラに話してきました。
ワタシの相談の趣旨をお話しすると、それは代表が詳しいから代表より連絡させるということで、本日ご連絡をいただける予定です。
すでにあまり期待しておりません。
即方針変更して地道に電話ヒアリング
買付け効力を確実とするために、早期の融資付けをして、決済までに最適な融資先を探していく方針に変更。
スピード感を重視してノンバンク系をヒアリング。
ノンバンク2社のヒアリング結果
① セゾンファンデックス
コールセンターの女性が対応してくれました。
物件概要を話すと大まかな見立てが分かりました。
物件評価を外部評価会社に委託し、そちらから出てくる評価価格に対して最大80％の融資となる。
今回の物件は、物件価格に対して、固定資産評価が大幅に上回るが良い影響は見込めないか聞くと、
今まで1000件以上評価依頼を出しているが、物件価格よりも評価が高かったことは無いとのこと。
この結果、物件価格に対して3割程度は自己資金が必要になる見込み。
②三井住友トラストL＆F
すっかりメジャーなトラスト。ワタシはまだ利用がありません。
2年ほど前に資料を出して融資検討をしてもらった事がありますが、その際は物件購入をやめた記憶があります。
新橋の本店に電話にて相談。
男性社員が対応してくださる。
トラストさんに対してはまずは融資エリアの確認。
Q 札幌は融資対象になるか？
A 基本的にエリア外にしているが応相談。
無担保物件が同エリアにあれば共担設定により最大で100％融資が可能。
共担に第一順位の抵当権設定が必須。
これを踏まえてお話ししていくと、札幌の検討物件に対しては3割程度の自己資金が必要。
物件評価については、積算と還元収益の低い方を勘案する。
以上を踏まえてノンバンクは非現実的と判断しました。
思い切って札幌の金融機関へのアプローチ
この日はやる気が漲ってきたので、アグレッシブに札幌の金融機関へ電話ヒアリングしました。
ただ関東から融資をお願いしたらどれだけ世間知らずかと思われますので、事前に話の組み立てを考えました。
近々札幌で不動産賃貸業・宅地取引業・建設業を開業独立することを計画している。（事実です）
現在は関東のツトメ人。
金融機関取引をさせていただく為に法人を新設すべきか、既存法人の支店として展開すべきか相談したい。
札幌に行くまでにある程度の基盤を作りたいので、物件の融資についても教えて欲しい。
あくまでも事実に基づく話で、作り話ではありません。
実際にツトメ人をやめて独立してよければ、すぐに札幌に半拠点を作ります。
物件の建物が法廷耐用年数を超えていますので、地銀はやめて信用金庫、信用組合さんへ連絡しました。
①S S 札幌支店
信用金庫さんです。
電話に出られた女性社員さんに、名前を名乗って初めての問い合わせである事と、電話した目的を話しましたところ、、、怪しく思われたのが電話越しにビシビシと手にとるように分かり「ご用件は？」と言われたので、「ただいま申し上げた通りです。」をビシッと申し上げました。
すると丁寧な融資担当さんが電話に出てくださいました。
上記の話に沿って一つずつ質問と対話をしていくことが出来ました。
とても良い担当さんです！
融資の相談は最後に取っておいて、事業運営の実態から話をしました。
すでに事業実績があるという点が評価につながるという印象です。
A 法人について
新設、支店ともに取り組めるが経営実態がある方が望ましい。
例えば飲食をやられている方が、不動産をやり出すような新規業態には対応しにくい。
A 関東からの取り組みについて
ケルンの場合は、面談後融資とりあげすることも可能。
（北海道内に実家、大学も北海道、不動産業の実績）
A 物件の感触
非常に良い感触。
土地評価価格が物件価格を大幅に上回るという点が、とても取り組みやすそう。
A 融資可能年数
既存建物の耐用年数が切れていても、最大15年まで融資期間を設定できる。
素晴らしい！
②CSK M支店
上記の信○さんに連絡したところで、札幌のAZ不動産に電話して途中経過を報告しました。
SSさんが好意的だったと伝えると非常に驚かれました。
AZ不動産さんからご紹介いただける先がないかお聞きして、CSKのM支店Mさんを教えて頂き、電話しました。
新入社員くんがトンチンカンな電話応対で失笑しました。。
こちらは現在札幌に実態が無い状態では取り組め無いとの回答でした。。
ただ非常に良い担当さんで、共通のAZ不動産というキーワードで話をしていくと好意的にアドバイスをしてくださいました。
その結果、地銀でもH銀行は可能性があるのではという情報をいただきました。
大不動産投資家さんも利用されているH銀行です。
別の日にトライしてみます。
③ASK 東京本店
①②とは異なり 広域信用組合です。
こちらも大変良い方でした。
ASKは広域信組なので、法人の形態については話さずに、関東と札幌近郊で不動産事業を行なっているという状況をお話ししました。
札幌の物件を売却して手元に戻った資金を元手に、収益物件の購入を考えている。
具体的な物件があると説明を続けてご回答をしていただきました。
A 審査可否
札幌の物件というのが、東京本店としては取り組みしにくいが、審査してくれるとの事。
物件詳細をその場でお伝えすると2〜3日程度で簡易的な検討結果を頂ける。
期待しちゃいます。
東京の不動産経営者が北海道の物件を購入する融資がないわけではない、札幌支店に言いにくいというだけだという事だそうです。
④日本政策金融公庫
ワタシの税理士SKのMさんにアポ根回しをお願いしました。
こちらも2年前に面談しており、数百万円程度については前向きでしたが、今回は数千万円になりますのでいかがでしょうか。。
まとめと今後の方針
今回、動きを停滞させないで大変良かったと思っています。
分かったことは、
物件の担保評価は最大の武器になるという事です。
今後もこの点は大切にしていきたいと思います。
この発想を身に浸透させるにはお二人の方から教えを頂きました。
兄さんと慕っている、フォーニッツ大山さんと、プロ不動産業者さんのバランス大家さんです。
金融機関の話と一致する思考構造を前もって聞けていたので、大変有難かったです。
そしてお名前は伏せますが、個人的にアドバイスを頂いていたENさんには、話の組み立て方と金融機関の頭の中について教えて頂きました。
今回これで話が進められるかどうかは分かりませんが、ひとつの経験値となることは間違いありません。
今後も、頑張ります！
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