こんにちはケルンです。
ワタシが代表に就任した法人の方で、政策金融公庫に融資申込みを出しました。
厳密には再提出です。
半月前に一度出したのですが、法人代表者でないと受付すらできないという事になりました。
ちょうど自分の代表就任を考えていましたので、登記をして改めて審査申込みを出したという状態です。
対象とした物件は、ずっと欲しいと思っている札幌の物件です。
CFよりも担保評価を重視。
思い描いているストーリーは、物件を購入できたら、担保余力でもう一棟購入。もしそうなれば達成感が高いです。
都内某所にて
さて、本日はあと2点について書きます。
一つ目は築古戸建てについてです。
健美家のインタビューでルイ86(?)世帯さんの記事がありました。
築古戸建てを軸にすごいCFを出していて、怖い物なしだなぁと思っていたら、
そんなルイ様でも、融資をひきたくて、それには築古戸建ては評価がつかないから困っている旨の内容がありました。
ルイ様のエリア起因の地域的なポイントがありますが、これは大切な事だなと思いました。
不動産事業をやっていると、その目的やそれに合わせたスキーム、目標も変化するとは思います。
つまり、最初は築古戸建てでと思っていても、やっぱり融資を使って新築をやりたいなどと考えたら、いくらB/Sで純資産が厚くても金融機関が資産としてみるかはまた少し別だという事ですよね。
利回り目的で、安い戸建てを買う場合は必然的に路線価も低いケースが多いと思います。
(そうではない方を思い出しましたがw)
反復して戸建てを数十棟購入所有しても、金融機関に資産として見てもらえないのでしたら残念です。
CF狙いで保有して、タイミングで利回りまたは実需販売を考えるのならば良いかもしれませんが、実需が弱いから市価が安いわけですよね。
また利回り転売は築古戸建ての場合は、最終的にはよく言われるババ抜きになりますよね。
自分も気をつけないといけないなあと思いました。
安く買えて高利回りだからといって、金融機関評価が出ない物件は買わない！
こちらも都内某所にて
もう一点は、
あれ？忘れたゾさ
きっとまた思いつくはずです。
すみません。
昨日はまたかなり当たり前だけど軽視している問題に気づきました。
それは満室化です。
前にも同じ事を書きましたが、いま空室のロスだけで月に30万位あります。
あらたに物件買うより、ぜんぜんCFが増えます。売上増がほぼ全て利益ですから。
(経費は既にかかっている)
一部屋毎の単価が低いから、力を入れないでいるのですが、それが5室有れば20万近く変わります。
そして30万といったら立派なツトメ給与です。
頑張らないと。
さあ、今夜はブギーバック(古いか)ならぬ、
神奈川大家塾座談会。
（告知）
— ﾌｫｰﾆｯﾂ おおやま @ 神奈川,不動産賃貸業 (@fornits_llc) 2021年6月2日
６月度オープン座談会を下記で開催します。
時間: 2021年6月4日 08:00 PM (zoom)
費用：無料
参加資格：顔出し。エリアは問いません。
下記のリンクより御参加ください。
10分位前よりは入れる様にします。https://t.co/xksdzHNhEX
ミーティングID: 885 2428 5713
パスコード: 193430
いまや多くの人望を集める、フォーニッツおおやま兄さんの定例会合です。
今日はワタクシ黙っています！
女の子の管理会社担当さんに頑張ってもらう秘訣と、無料チケットの使い方について学ぼうと思っておりますw。
(兄さんのそっくりさんからか⁈)
頑張ります！
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