こんにちはケルンです。
皆様、お手数ですが教えてください。
FAX、どうされていますか？
この時代になっても年にほんの数回FAXを使わないといけない事がありませんか？
金融機関からFAXで資料を送ってくれとか、不動産屋さんへの買付送付とか。
受信をする機会は年に0回です。（全てメールかSNSで受領）
今どきは自宅には固定電話機を使わない方も多いと思いますから、そういう方はどうされているのでしょうか？
ワタシの場合、以前は自宅の電話がFAX付電話だったのですが、FAXを使う事が殆どなくなったので今はFAXのないシンプルな電話機となっています。
そこでFAXのWEBサービスを使うのですが、大抵が有料サービスかつ月額利用料がかかります。
年に数度の使用ですから、月額利用料は払いたくない。
そこで無料お試しを使って、制限回数を越えたら面倒ですがコンビニから送るという状態です。
アンケートフォームを載せましたので、皆さまがどうされているか、ぜひ教えてください。
またWEBサービスを使っていらっしゃる方は、「次へ」を押すと出てくるフリーアンサー欄にサービス名を記入をお願いします。
大変お手数ですが楽しみに結果を待っております。
宜しくお願い致します。
ワタシが使っているWEB FAXはコチラ。
５回までは無料です。
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さて、
昨日のtweetです。
来年は物件売却をしようと考えています。
— cairn (@cairn02091581) 2020年11月14日
そろそろ準備しようと思うのですが、
皆さま、仲介はどこに頼んでいますか？
管理会社にて。
一括査定。
地場。
知り合い。
ツトメ先という技もありますが。。
教えてください！
ワタシが不動産・大家を始めて5年が経ちました。
という事は1号物件が、保有期間5年を経過したという事になります。
5年を超えたという事は売却時にかかる税金が、長期譲渡になったという事ですね。
待っていました！
1号物件はそれなりに苦労した物件です。（全物件苦労しているという説も濃厚⁉）
購入時は18室中 3部屋空室からスタートしました。
出入りはあるものの、3室空室はずっと変わらず、1年が経ちました。
2年目、空室数が4室に増えました。
数か月後、空室は3部屋になりました。
3年目、空室が4室に戻り、その後5部屋に増えました。
ずっと同じ部屋が空いている訳ではなく、一部屋埋まると、別の退去が有るという状態だったので仲介手数料や修繕費が出ていきます。
物件単体で見た収支はマイナスに落ち込んだ月も何か月か有りました。
銀行からも注視されてしまい、時々電話でやり取りをしておりました。
そこからフェニックスのように運営状況を改善し、現在では満室となっています。（なにもやっていませんが）
こんな経緯なので、取得して2年目にすぐ売却を考えて一度売却に出したことが有ります。
短期譲渡益への課税を飲み込む金額で売値設定したので、専任期間が過ぎてもオファーが無く、そのままフェードアウトしました。
来年は再び売却活動をします。
1号は築古アパートなので、キャッシュフロー上収益が出ていても、融資付けでは負債の支払いのみが見られてしまいます。
その点を改善するという事と、売却により多少でもキャッシュを得るのが目的です。
もちろん新たな物件獲得が次の目標です。
問題なのは減価償却による「取得費」の減少です。
そもそも1号を取得して不動産経営をスタートした動機が「所得税還付」でしたから、減価償却をしっかりと計上しております。
税理士のM氏からは「ちょっと多くないですか？」と言われましたが、購入金額より周辺土地の実勢価格相当を引いて建物金額を設定して、法定耐用年数超え物件でしたので4年で償却しております。
（ここまで書くと失敗の典型ですねｗｗｗ）
という事で、取得費が大きく減りますので譲渡所得が大きくなってしまい、譲渡所得税が多額になるという点をどうコントロールするかが焦点です。
物件としては、奮闘の甲斐もあって（あまり何もしていませんが）収益上はプラスなので、保有し続けて建替えるという事も出来るでしょう。
またもっと残債が減ってから売却しても良いのかもしれません。
防犯カメラもつけましたし。。
融資情勢も良くない昨今ですので苦戦が予想されますが、とにかくやってみます。
満室状態の今がチャンスだと思っています。
また売却活動を通じて、今後のパートナーさんを増やすのも目的の一つです。
参考になります！
— cairn (@cairn02091581) 2020年11月14日
売りといい、買といい、カナロアさんファンが素晴らしい仕事をしてくれますね。
それを含めて大家力が高いのだと思います。
見習って、これからパートナーとして付き合える先を増やせるように取り組みます。
ワタシの固定観念ですと不動産屋さんは手間がかかる仕事が嫌いで、右から来た仕事を左に流していくという方が多いように思います。
売却活動を通じてそうではない方と知り合うという事と、また買換える物件のご紹介もして頂ける方と出会えますように。
その為には行動ですね。
頑張ります！
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