こんにちはケルンです。
イケてる５０’Sになりたいツトメ人＆不動産経営７年目。
関東・北海道・京都で約100室を運営中。
今年の目標は売上6000万円。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、
まだ見ぬ世界へ向かって毎日を生きています。
一日遅くなりましたが、埼玉フェスを運営してくださった、埼玉10勇士の皆様、大変ありがとうございました。
おかげさまで、濃い時間を過ごせ、数々の気づきを頂きました。
また、この会を楽しめたのは、プレさんのおかげです。
プレさんとの交友のなかで、中森さん、てっかんさん、たかし君との縁ができて、それが10勇士とのつながりになりました。
そしてリーマンさんの事も予めお聴きする機会があり、よりその素晴らしさを学べました。
ありがとうございます。
さらに言うと、思い切ってTwitterからリアルなつながりをプレさんに申し出たからこその縁です。
1年半前にそうやって前に進み出た、昔の自分に感謝です！
Pさんも、Kさんもますまリアルな世界を広げておられ、自分も日々変わらなきゃと思います。
不動産仲間で京都行って、下鴨茶寮で会をやりたい。
主人様に会いたいゾ。
さて、不動産。
というよりも、大宮セミナー続き。
私なりに大切だと思った事を挙げさせていただきます。
このセミナーは、いかに拡大していくかという点がテーマにあったように思います。
そして、そのために必要な事は、
取得費を安くする という事です。
なぜか、、、、
B/Sを整えるためです。
講師の全員に共通するのは、 新築アパート です。(Pさん除く)
新築アパートは、取得した瞬間に決算書上の含み損が発生します。
それは建物に原因があります。
建物は新築時評価が、建築費の60%程度になるからです。(金融機関により程度は異なる)
5000万の建物でしたら、3000万〜3500万位になる訳です。いきなりマイナスです。
そこで、土地を安く仕入れる必要が出てきます。
富山ですと、土地の実需価格と、収益還元による不動産評価にかなり乖離が出ることで仕入れが成り立つという訳です。
関東では土地価格がやはり高いので、なかなかB/Sが整いません。
ですから、補填として戸建てなどを絡めるというのがリーマンさんの手順です。
新築→戸建て→新築→戸建て→売却→新築
というようなリズムです。
懇親会の時に、少しお話をさせていただら、使える地銀は大抵使い切っていると仰っておられました。
恐らくリーマンさんも、ギアチェンジされる事が有れば、既存手法からまたさらに変化を加えて来られるのだと思います。
もう一つ。
売上8000万円。
これも共通してました。
売上4000万くらいだと、不動産賃貸業だけでは心許ない収入です。
とてものんびりとした地方暮らしや、独身暮らしなら大丈夫かもしれません。
しかし、４人から５人家族でしたらそうはいきません。
とにかく事業規模がまず大切だという事です。
不動産会も勉強が多くなり、経営指標の理解が進んでおりますが、
私の持論は 不動産相撲部屋 です。
もしくは ボディービルジム です。
新弟子は、とにかくカラダを大きくする。
そこからトレーニングで絞り、最終的にキレイな体躯を手に入れる。
下地造りが必要だという事です。
もともと準富裕層な方には当てはまりません。
サラリーマン大家さんではです。
前にも書きましたが、
サラリーマンが使えるアパートローンを使って、とにかく物件を買う。
そして運営する。
苦しい思いをしながら、家族に喜んでもらう。
コレが早い手法です。
ニーズが有れば、セミナーやりたいくらいです。
最後に、富山の不動産エリート御三方が、
戸建てDIYの話をせずに、
アパートに焦点をあてていた事が、素晴らしかったと思います。
リーマンさんも、プレさんもです。
不動産賃貸業の王道はアパート経営。
亜流ばかりがもてはやされては、良くありません。
木を見て森を見ずです。
併用も然りです。
テナントも。
サラリーマンは、
サラリーマンらしく、
アパートローンを使いましょう。
家賃売上8000万円はそれでは達成出来ませんが、新たな世界はひらけます。
という訳で、
本日も明るくイキマス！
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