こんにちはケルンです。
まずは最終告知。
来週4月29日 祝日木曜日 11時から15時
4号リノベ オープンルームを実施します。
現在のべで10名弱の方がお越し頂けそうです。
本日までTwitterで事前受付。
お申し出いただいた方に明日、TwitterDMで住所などをお送りいたします。
これから不動産を始める方から、10年超の経験者まで、いろいろな方とお話しできそうで楽しみです。
たかだか50m2位の1LDKですから、見るだけなら数十秒で終わりますw
リノベ前の写真を用意してコレがこうなったという比較をしていただけるようにします。
それから何を考えて、どう決めていったかのストーリーを話せるようにいたします。
(ツトメ人仕事みたい。。)
当日は、久しぶりにスタFライブもやりたいです！
お越しいただける方、ご協力をよろしくお願いいたします。
過去のLIVEアーカイブです。
これは4号ではありませんw
さて、
昨日ツトメ人仕事で、新築RCでのプラン依頼をいただきました。
ワタシはプランの前に簡単に収支シュミレーションをいたします。
そしてその前に目線の確認をします。
そしてその前に、ご計画の目的を確認します。
今回は比較的初心者の不動産投資家さんですが、現金資産を不動産に変えて運用されたい。
エリアは都内。
経費リスクが少ない新築を考えているという事でした。
利回り目線は木造で8％位、RCで7%位が必要という事です。
きっと銀行のあてもあるのでしょう。
ちなみに地銀のいわゆる入口となる利回りは、6%程度です。
ものすごく簡単に書きますと、金融資産があれば6%の新築ならすぐ融資がつきます。
それでいいやという方は、このブログをお読みではないと思いますがw
話を戻します。
場所は23区内、東のエリア。
土地は約100m 2で用途地域や斜線などは良い条件で、中高層建築は問題なく建ちます。
家賃はレインズの成約事例を見ると、1K25m2ほどでコミコミ8万円強です。
ざっとシュミレーションするとちょうどご希望位の数字が出そうです。
これから具体的に話をさせていただきたいと思います。
ところで、
この規模の立案は、大手アパマン系の会社はあまりやらないのはご存知ですか？
ハウスメーカーは規模という概念がないので、小さかろうが、2戸だろうがやります。
しかしアパマン系の会社は限られた施工力や、現場監督をやりくりする上で、受注して良い規模が決まっているケースが多いです。
ワタシが経験したケースは、
- 2トン車搬入不可
- ２戸並びは基本的に不可→12m程度間口必要
- 敷地は140m2以上
- 2億未満受注不可 非木造
- 1億未満受注不可 木造
考え方は分かりますが、23区内だと本当に厳しいです。
新築の見積もりをされる方がいらしたら、こういう前提条件を最初に聞くとロスがないと思います。
最後に、木材問題はかなり深刻です。
事務所ないでも、ゴニョゴニョ。。。
こちらも早目の確認をおすすめします。
頑張ります！
応援のクリックをよろしくお願いいたします。
