こんにちは建築系ツトメ人大家のケルンです。
本日は土曜日。（昨日書いておりました）
乳酸も疲れもマックスです。
さて、本日は１号 埼玉 AKB18 のお話です。
2日前の帰宅中にメールチェックをしておりましたところ、AKB18 の管理をお願いしております CBK（仮）の方からメールが入っておりました。
ワタシは大家関係の連絡はヤフーメールを使ってます。ヤフーメールは、通知をしないように設定してまして、1日に数回チェックをしております。
メールを恐るオソル開いてみると、
入居決定！のメールです。
CBK（仮）は、申し込み時点ではなく、保証会社が通った時点で連絡をくれますので、決まりです。
「オーナーさえよろしければ、入居手続きを進めたい」と。
ハイハイ、もちろんです。
何の問題もございません！
これで AKB18 はあと一部屋で満室です。
しかも、現状回復も終わってます。
お礼参りでもしながら、きちんとした入居者を獲得してもらうように関係強化を図ります。
今でこそ順調な AKB18 ですが、最初に取得した物件ならではのいろいろなトラブルがありました。
自分の中の整理と、今後の運営方針を立てるために振り返ってみようと思います。
1号 埼玉 AKB18 は、いまから5年前の2015年に取得しました。
AKBに出会うまでは、2件の買付けや、融資が不調に終わり、マインドが落ちていました。
そんな時に、業者さんから紹介を受けた物件です。
行動あるのみ！と思い、ツトメ人業務の後でクルマをぶっ飛ばし確認に行きました。
築27年の築古木造APですが、立派で、共用部もなかなかしっかりしていました。
明るいカラーリングで悪くなさそう。
利回りは10% 。
とにかく、物件欲しい病状態でしたので話を進めてしまいました。
ワタシにとっては大事なデビュー物件ですが、今なら買いませんw。
ツトメ人大家アルアルで、融資はSZOKBK(仮)。
何の問題もなく、長期の融資が組めましたwww。それが問題ですよネ。
果たして契約。
それまでは、不動産業者の担当さんが、一生懸命やってくれていましたが、契約のタイミングから不信が芽生えました。
レベルが低い。。。お遊び馴れ合いのような雰囲気の会社。
ワタシ＝お客様がいるのに、不謹慎に笑いながら業務をしている。
数千万円の取引ですよ。。
ワタシ、実は不動産業者と言う業種が好きでは有りません。
ワタシのツトメ人仕事と、似て非なる仕事だからです。
決済はSZOKBKの東京営業部。かなりVIPな部屋で決済を行いました。
言えない話もございますが、、。
知りたい方はツイッターからDM下さいネ。
自分の物件、ソリャー嬉しかったです！
毎月少なくとも10万くらいのお金は入るさ、と思っていました。アレ？？
それからはお決まりのパターンです。
退去有り、修繕あり。
オマケに保証会社への滞納による強制退去も有りました。
また、瑕疵担保を巡って仲介会社の担当さんとかなりやり合いました。その時の態度の悪さったら無かったナア。
ついにはLEP問題。古いので元々対象外でしたが。
問題の巣窟物件でした。
しかし、AKB18 を通していろいろな経験を積んで来ております。
管理会社CBKとの契約、関係構築、そしてお付き合い。
ケーブルTVの導入と無料ネットの導入。
コインランドリーの導入。
度々の火災保険金の請求。
ジモティ入居づけ。
内装打ち合わせ。
施主手配。
確定申告に伴う税務の勉強。
所得税還付。
家賃や募集条件の見直しなど。
いまからも防犯カメラの設置があります。
今後は主に2点。
本年の申告対策をどうするか。
長期譲渡になった時点での売却。
どちらも難易度が高いなあ。
しかし、AKB18 はフェニックスAPです。
空室が嵩んで、5部屋くらいが稼働してない状態もありました。
魅力の乏しい築古木造APでです。
繁忙期にとにかく決まりませんw。
焦りました。
それでも、変な時期に決まるんです。
根性と、巻き込み術でなんとか状況を回復してこれました。
空室が増えても、問題が起きても、不死鳥のように蘇る。
まさにフェニックスAPです。
名前変えるか？
次の所有者さんのため、頑張ります！
応援よろしくお願いします！
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