こんにちはケルンです。
連休1日目ですね。
世の中はコロナの罹患者が、うなぎ上りに増えております。
(奇しくも先日は、土用の丑の日。)
連休に近づくと増える罹患者数。
GWは完全自粛。この4連休は自粛要請(東京都)。
本来なら本日から東京オリンピックが開幕する予定であったとの事。
(7月24日の間違いでした。。)
連休初日でしたら、ゆっくりと開会式を見てたでしょうネ。
1年後はどうなっている事でしょう?
そしてワタシの不動産ポートフォリオはどうなっているでしょうか。。
どちらも目標と計画を立てて、世の情勢や他人の責にせず、努力して良くしていかねばなりませんね。
さて、本日は怪奇現象が続く保有物件の話です。
物件は 2号 神奈川 SFK10です。
コチラの物件、呪われていますw。
悲報
— cairn (@cairn02091581) 2020年7月18日
川崎物件、退去。。
残念。#不動産投資
7/18 管理会社より退去の連絡が有りました。
- 0年8か月での短期解約。
- 入居者 20代前半 男性。
- 退去理由 もう少し広いところに引っ越す。
短期解約の違約を設定しておいたので、その点は成功しました。
— cairn (@cairn02091581) 2020年7月18日
管理会社より 「満室になったばかりでの退去報告となり大変恐縮ですが、何卒よろしくお願い致します。」
2号 SFK10は、6/27~入居で最後の空室が埋まったばかりでした。
とても嬉しくて感謝感激の連絡を管理会社にしておりました。
さかのぼる事、、半年前。
11/22 入居者決定の連絡あり。
- 入居者 20代前半 男性
- 部屋 103号室
1/6 退去の連絡あり。
- 部屋 103号室
- 解約理由 転職のため
3か月での退去でした。
3か月ですよ!3か月。
ADだけ取られて、大損です。
激怒しました、激怒。
その他も遡ってみてみると、入居が決まっては、すぐその1~2か月後の解約が多いように思います。
こちらの物件、神奈川なのですがADを3か月も出しています!
それだけ弱い物件という事は否めません。
自分で決めた施策です。
実際にそこまでADを出す大家はいないという事で、まあまあ決まります。
しかし、その少し後になると退去が有ります。
だんだん怪しいなと、呪いか?と思ってきてしまいました。
(半分冗談、半分本気w)
まさか嫌だったら退去すればよいと言って入居を決めていないかい?
まあそんなことは無いと思うのですが。
こちらの物件は、管理にも積極的な不動産仲介会社の紹介で購入しました。
そして、管理募集も同社でという、たっての希望であったので、そちらの委託契約も締結しました。
ちなみに、今迄で一番良い営業さんが仲介をしてくれてたのですが、しばらくすると彼は退社していました。
おい田中氏!どこかで、不動産仲介の仕事をしていたらまた連絡してきてよ。ガミガミ言ったけど、君はワタシのことを考えてくれた、良い営業マンだったよ。
イケメンだし。
アパレル出身で、かっこよかった。センスも良かった。
2号物件の話にもどります。
購入当初は1戸空。
9月決済での購入でした。
たしか、年内は決まらず、年始も決まらず、そうこうしているうちに退去も発生。
年度末の繁忙期も決まらず。
仏のワタシも大激怒!
決まらないからではありません。決めるための積極性が全くなかったからです。
周辺の募集家賃との比較もされておらず、反響数も把握しておらず、案内数も把握していない。ただの報告係でしかありませんでした。
電話はしてきましたが、そんなのメールで、もらった方がよっぽど役に立ちます。
決まらない原因の報告と、改善策の提案を要求しました。
30分くらい電話でネチネチとリーシングの担当者を問い詰めました。
嫌な大家かもしれませんが、契約に基づいて対価を払って委託しているわけですから、しかも管理契約解除に関する違約期間設定がある会社です。
結果を出してもらわねば、良い関係は構築できません。
解約も考えました。
しかし、ワタシとしてはただ一方的に客付けをしろと言っていたわけではありません。現状改善や、家賃設定、設備状況、ADなどこちらからも提案をしておりました。
しかし全く成果が出ませんでした。
そんな時、管理会社TF(仮)から提案が有りました。
「ケルン様のご要望レベルをなんとか叶えるべく、別の募集会社を弊社の費用で委託契約させて頂きたいのですがどうでしょうか?」
そんなことあるの??
「一度担当者さんを紹介するので会ってみてください」
そんな経緯で募集のみを担当してもらう予定のA社と面談しました。
大手です。
黄色の看板の。
担当Cさんにワタシの自己開示をして、素人ではないので煩いですヨ。
できれば、ツトメ人仕事にも協力してもらえますか?
共同住宅の建築案件もやっていますので、管理委託とか、家賃査定とか依頼を出させてもらいます。という話をしました。
Cさんは、なかなか腰のある対応をして下さる方で、月に一回程度募集状況をメールでご報告してくれました。
そして、A社に依頼すると。。。。
決まります! 決まります!
そしてADが10万円以上出ていきます。
決まります。
ADが出ていきます。
やはり大手の客付け力はナカナカのものだと感心しました。
黄色の看板です。
ワタシのツトメ人でのお客様も保有不動産の管理募集を黄色の看板に委託していると仰っていました。
その方も結構細かいこだわり屋さんw。
決まるけど、ADが出ていくを繰り返して、満室になりかけると退去が先行します。
まさに怪奇現象!(アルアルですかね)
そんなこんなで今に至っております。
入居がつくと、退去が発生する。
怪奇現象が続いております。
こちらの物件、来年で長期譲渡となります。
築年数はまだ若いので、融資も付きますし、融資を出す金融機関も数行に打診できる物件だと思いますので、この1年で物件の入れ替えをしたいと考えております。
さあ、明日はマーケットリサーチに出かけます。
短い休みを有効に使って、大家業に邁進します!
応援よろしくお願いします。
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