加藤先生の極東船長さんインタービューまとめ最終回をアップします。
この7話に渡るインタビューは、本当に大ボリュームです。
極東船長さんの素晴らしい経験、苦悩と喜びが集約されている物だと思っております。
我々ひよっこ大家に対する、先輩メガ大家、否、不動産事業者である極東船長さんの優しさが言霊となって詰まっておりました。
本当に有難うございます。
先回までの内容をご覧になられてない方は、過去記事をドウゾ。
今回もnote音源のリンクを貼らせていただきます。
ほぼ各音源毎にリンクを挟みましたので、出張ホスト様の目次と共にご参照ください。
※※ 本記事を読んだだけで理解した気にならず、購入して聞かれることを強くお勧めします。
それでは６．７の内容をレポートさせて頂きます。
- ご所有物件の続き
- 現在の主流建築物件
- メガ大家について
- 資産を増やすのに必要なもの
- 大家が踏まえておくべき事
- 成功曲線を知る
- 充足の先送りの勧め
- ホールディングス化で資産を残す事について
- さて、これからどうするか
- 若さは何物にも勝る
- ワタシのまとめ
ご所有物件の続き
北大生向け物件について
2020年3月竣工 RC 4階建て
2棟建てで50世帯 2棟一体で１棟というコンセプト。
学生無物件は新入居が２．３月しか見込めない。
秋は殆ど入居が見込めない。
完成時期が重要。
最初の物件がこのような新築学生需要向け物件だと、入居がなくても支払いが発生するため大変不安だろう。
2棟建て其々の建物を比較すると、角地立地の建物のほうが入居が良い。
角地の特性。
周りが開けている点。日当たりが良い。隣接建物が無いので圧迫感がない。
仕入れ値は少し高い。但し角地のほうが10%程度高くても、結果的には良い。設計効率も良い。
広く見える。駐車場もとりやすい。
入居の安定化につながる。
RCは企画から完成まで半年ほど。
自動販売機について
自動販売機は最近では売上よりも電気代が嵩む状況。
設置業者から１，２年で撤去の申し出を受ける状況。
以前よりも自販機の飲み物が売れなくなった。
便利だし、夜の明かりにもなるので出来れば設置したい。
購入した土地の件
昨年8月に土地値で購入
土地値以下。絶対損しない取引。
利回り９％程度だが、広さ200坪で37.5万円/坪で購入。実際には50万円/坪。
現在の主流建築物件
4階建てが中心。容積率２００％が目安。
エレベーター無しでも良い若い方向け。
しかし、将来ニーズを見据えて最近はエレベーターを設置するようにしている。
見るポイント。立地。家賃。将来ニーズが長く見込める事。
メガ大家について
民主党から自民党政権への変化の中で、メガ大家がたくさん生まれたが、成功している人もいれば、買ってはいけない物件を買う人もいる。
なぜ買ってしまうのか。サン為。規模に憧れる。
船長さんはコツコツと積み上げてきて、平成19年位から儲かる物件を買えるようになった。
ノウハウよりもマインドが大切。
メガ大家が成功ではないが、必要なのはメガ大家になりたいという心の欲求。
失敗しても買い続けるマインド。
資産を増やすのに必要なもの
決算書。
経験の延長上にしか成功はない。
利益が出て、内部留保が有って、キャッシュフローが出ている決算書が無ければお金は借りられない。
レバレッジについて。
OPM
福利の投資
いつでも勝負をかけるのではなく、
地の利、人の利、時の利が合致した時に勝負をかけられるか。
時化るのか、晴れるのか、漁師時代に学んだ事と共通。
CCR 25％ （キャッシュ オン キャッシュ リターン）
福利で再投資。
一回買ったら5年間耐えて、5年後にその利益を再投資＝25％のリターン。
買えない時期をいかに耐え忍ぶか。
大家が踏まえておくべき事
現実は計画通りにいかない。
事業家には、資金は常に足りないモノ。孫正義さんでも。
次々と新しい壁が、何度も現れる。
不動産賃貸業でいいのか。身内の理解が得られるか。物件を見つけられるか。この物件でいいのか。
コロナのような社会的な変化もある。
経済と病気のミックス。
たった一人からウィルスが広がった。
保険ではカバーできない。
コロナでは、レバレッジをかける事のリスクが顕在化した。
失業、滞納が増えてくる。空いている部屋が埋まらない。
レバレッジは諸刃の剣。
成功曲線を知る
毎回大変。振り返ると高さが分かるが、その時点ではわからない。
個人で2000万円キャッシュフローが有れば十分だった（半分貯金、半分再投資）が、佐藤元春さんがとても楽しそうだった事に影響を受けて法人での取り組みをスタート。
個人での限界。3億円借入。法人の世界の方が楽しそう。
いつか最上階に自宅を事務所を持つという夢。
実現させた。
（船長さん作成の成長曲線を見ながら）
気付くと自分のイメージよりも現実が上回った。
時間×成果 なかなかでない時。ギャップが一番辛い。
充足の先送りの勧め
成功体験の延長上に大きな目標を見る。
最初に小さな目標の達成。
日々の生活を贅沢しない。武士は食わねど高楊枝。
歯を食いしばって、根性で乗り切る。
電気量集金の辛い経験。人生の、人間の裏側を見れたという経験。
充足の先送りがリターンとなる。
今は辛抱しても全然平気。
車と家が原因。
必要最低限からスタート。
投資にかける資金をどんどん貯める。
イイ取引をする。ルーティーンワーク。
世間の常識から抜けられないが、将来の豊かさを準備しているんだという考え方で臨む。
（参考資料）
ホールディングス化で資産を残す事について
どうやって資産継承をスムーズに行うか。
20歳までは親の庇護のもと。
40歳までで経験を積む。
60歳までで経験を花開かす。
60歳からは終活。
65から70までは不要なものをそぎ落とす。
70歳からは承継か処分かを検討する時期。
80歳からは身軽になった気楽な人生を。
人生は自分の設計通りにならない。
人生は苦に満ちている。苦しみから逃れることは出来ない。お釈迦様の教え。
健康が一番。しかし、これすらも自由にならない。
お金は選択肢を増やしてくれるということに、一番意味が有る。
毎日ステーキを食べる必要もないが、そうすることも出来る。
悩みは尽きないが、選択肢を残して置ける。
不動産投資の利点。
これからまたチャンスが来る時代になるだろう。
チャンスととらえるのか、ただ不安に囚われるのか。
さて、これからどうするか
買える不動産を買う努力をすべき。
入居者が確保できる、負けない不動産を。
バントばっかりだと言ったが、バントを常に、常に物件を探す。
25年間のあいだ、何回も荒波が有った。しかし、家賃集にはそんなに響かなかった。
大変な時期になるが、3年間の先を見る。
振り返ればいつも物件は高かった。安いときでも高い。
物件も下がるが、手持ち資金も下がる。借入も出来ない。
経済の時化と嵐に備える準備を怠らない。
生き残ることに集中する事。とにかく生き延びる事。
漁業ではみんなで分散しながら魚を探す。潮目を見て、皆で獲る。
＝図面舞踏会。
常に水揚げのトップ5は同じ漁労長。
負のスパイラルと正のスパイラル。
若さは何物にも勝る
３０代というだけで勝ち組。時間が有るから。
時間を持っている者には敵わない。
資産を築いた今より、昔の若かった時の体験には敵わない。
歴史を勉強をすればするほど、これからも荒波が有ると分かる。
ペスト。戦争。など平和な時代などなかった。
平穏でないことが普通。
その中でヒズミを見つけていく。
視座視点を変える事で、儲ける人は儲けている。
国を信用しすぎない。（戦時国債）（ルーブル危機）（ウォンデフォルト）（バーツ暴落）
リアルエステイト、現物を持っていれば、唯一不変的。
有効な現物資産保全策。
ここからはvoicyで聴くことが出来ます。
７のnote音源リンクです。
今回の書き起こし原稿。
こちらは許可制ですので申請を下さい。
https://docs.google.com/document/d/16NLdFkY6IHRSqYcdHPfV0D8_SjFUX4kWA6xzbxZ2rGY/edit?usp=sharing
ワタシのまとめ
極東船長さんの事は、不動産購入を始めた5年前位に、健美家のコラムで知りました。
元より札幌に物件が欲しかった私は、極東船長さまが、札幌市を中心に物件を購入運営しているという点で、興味を持って、コラムを拝見しておりました。
そうこうしているうちに船長さんは、目を見張るようなRCのメガ物件を建設されるようになり、もっと引き込まれていきました。
極東船長さんのように成りたい。メガ大家、、夢が有る。
そう思いましたし、いまもそう思っています。
しかし、
手段や道筋を意図的に踏み外した道の先には、極東船長さんはいらっしゃらない。
自分に合った素晴らしい仲間と協力して、コツコツと負けない投資を積み上げる。
時間を生かして、失敗と成功を繰り返せば同じステージに立てるかもしれない。（アラフォーですが）
インタビューをまとめさせて頂く事で、この事を整理できたと思います。
ワタシの自己実現経営の、損益分岐点超えを、必ず成し遂げますヨー！
極東船長さんにおかれましては、今迄身のちぎれるような、苦悩と付き合いながら、今日を実現されたことと思います。
極東船長さまのように資産を築かれても、今日現在もコロナ禍の大きな不安と付き合っていらっしゃると推察します。
そのような中、本当に貴重な経験を、ここまで教えてくださった事。そしてこの価値あるインタビューを企画実現された、加藤先生の人望に心より感服いたします。
出張ホスト様の編集の苦労も、少しだけ体験したような気がします。
とにかく根性ですね、根性！
次は赤井先生のインタビューまとめに取り組みさせていただきたいと思っております。
以上、長文をご覧いただいた皆様、有難うございました。
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