買い付け無事通る & ビジネスはGIVEが好キ

こんにちはケルンです。

40代のツトメ人&不動産経営者。

関東、北海道、京都で約100室を運営。

生涯困らないポートフォリオを構築しながら、自分らしいオシャレライフを心がけます。

本日は7月3日。

昨日は関西にて、ジュンゴロ大先生のツアーというプレミア企画があったようですね。

めちゃくちゃ行きたすぎて、行けなくて、ワタシの内に秘めた思いを、秘めたまま乗り切りましたw。

これは反省です。

今回、自分の弱い部分に自分が目をつぶって、自分を怠けさせてしまいました。

昨日行けなかったことは良いんです。

ツトメ仕事のスケジュールがありますし、まだ有給がないので。

まあ反省します。

さて、

昨日は出来事が２つありした。

一つ目は、とある会で面識をいただきましたコインパーキング業者さんにツトメ先に来ていただき、1時間以上お話させていただきました。

面白かったです。

そしてアウトプットも出せそうです。

ワタシは基本的に人と会ったらアウトプットをだそうと自分にコミットしています。

基本はGIVEです。　

どんな成果が出せるかではなく、相手に何をしてあげられるかに充実感を覚えます。

昨日は、ワタシの税理士事務所を紹介する約束をいたしました。

そして、場合によっては担当君に案件を出せるかもしれません。

また、場合によってはワタシがコインパやれるかもwです。

夢のコインパーキングが、実現するかもしれません！

こんなワクワク話だけではなく、担当君はコチラの質問に分かりやすく的確に答えてくれました。なかなか良い担当さん。

ご紹介いただいたBさん、ありがとうございました！

あの時、20人くらい人がいたと思いますが、昨日の話を仕入れられたのは私とBさんだけかな？

(ブログ書くのに集中してたら、乗り換え駅を通り過ぎました)

はい。

もう一つ。

買い付けが通りました！

イェーイ！ドンドンドン　　パフパフ！　ヤッホーw

まあ通るでしょう。

心強い思念をいただきましたから。

皆さまありがとうございました。

cairnlcc.hatenablog.com

今回の物件は、ワタシにとってはじめての、ユガミ物件です。

場所は京都市内。

落ち着いた住宅街の一角です。

いわゆるクサビになる物件で、更地！

ついに土地買いですよ。

これから育てていきます。

他に進むかもな物件があるので、自己資金をそれまでは減らしたくないと思って、来月上旬の決済とお願いしましたら、売主さんの抵当抹消があり、さらに延びて来月下旬となるようです。

契約、決済同時取引の予定でしたが、契約だけする事になりました。

担当君から、京都に来てくださいと言われたので断りましたw

そしたら担当君が東京に来る事になったようで、大変すみません！

物件の話に戻ります。

この土地を検討した経緯は先述のブログにて書きました。

正直、インカム利益が出ない土地を買う必要があるのか？と打ち合わせしながら自問自答しました。

金持ちでも無ければ、メガ大家でもないのに。

ただ、数年内に更に隣地から話が入る可能性が大きい事と、自分の保有物件を育てるためにも所有地を広げた方が良いと判断しました。

そしてこのエリア、売値が路線価評価額相当だったんです。

ワタシの保有物件はオーナーチェンジ建物有物件なので、その事がわかっておりませんでした。

不動産屋にて同じ町内の過去取引物件を見せてもらいましたら、10年内にかなりの数がありました。

つまり流動性がある場所だと思いました。

それであれば、現金を不動産に換える作戦には使えるなぁ。

そして、法人へ役員貸付をする形で法人の自己資本比率もまた上がります。

増資はコストがかかりますが、この方法だと合理的に個人資金を法人へシフトできます。(合ってるか？)

そして先日気づいた話です。

「これ、売れんやろなぁ」

「○○ないもんなぁ」

「1000万前後が平均ですぅ」

プロフィールでも不動産を経営していると書いていますが、物件を買って貸すだけが経営ではないはずです。

物件を育てて、化させて、2倍に美味しくしようと考えております。

無担保物件も増えるから、取れる手段も増えるでしょう。

あとは、京都という点がネックです。

支店か？札幌にも作るのに。

頑張ります！

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先日のカナさんブログ

よし！今月は７回更新。
上出来！ｗｗｗ。

近況をば。今日は遅いから、明日にでも読んでいただければ幸いです♫

おやすみー。
https://t.co/1tleeBmRz8

— kanaさん (@kai_natsumi) 2021年6月30日

本日のプレさんブログ

はてなブログに投稿しました #はてなブログ
『セールでは本当に役に立つものを買いましょう(/ω＼)』 - 【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記https://t.co/AZitgS31tO

— プレジデント168 (@president168) 2021年7月2日

不動産経営の恩恵だネ ジュニアスイート ウェスティン都ホテル京都

こんにちはケルンです。

40代でツトメ人&不動産経営をしています。

関東、北海道、京都で約100室を運営。

生涯困らないポートフォリオを構築しながら、自分らしくオシャレライフを送ります。

7月に入りましたね。

梅雨ですね。

今日は昨日の振り返りはやめておいて、

京都出張で滞在したウェスティン都ホテル京都のお部屋をご紹介します。

今回の部屋は、

なんと、、、、

ジュニアスイートです！

こちら↓

ウェスティン都ホテル京都HPより

先日の月曜日、ツトメ人仕事をバシッと定時で上がって、新幹線に飛び乗りましたが、京都に着いたら21時過ぎ。

ホテルには22時頃に着きました。

少し疲れたワタシがチェックインをしていると、

「本日はジュニアスイートをご用意させていただきました」とフロントの方が仰いました。

ん？

んんん？？

思い切って平安ビューを予約したけど。

スイート⁉︎(ジュニアだけど)

いままでウェスティン都ホテル京都ではたいしてグレードアップしなかったのですが、いきなりのジャンプアップでした。

「あ、そうですか。ありがとうございます。」と慣れてる感を出しながら、

いつもの赤いカードを事前登録。

cairnlcc.hatenablog.com

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これでチェックアウト時はフロントに行く必要がなくなります。

コロナ対策として、ウェスティンはこの方式。

今回、バーンとグレードアップしたのは恐らく２つの要素があると思います。

一つは、ホテルが空いていたから。

まだまだコロナの影響で稼働率が低いんでしょう。そして平日で、大きなイベントもない季節。天気も悪目。宿泊客とはフロアですれ違いませんでした。

もう一つは、アーリーチェックイン。　

ウェスティン都ホテル京都はマリオットグループに入っています。

マリオットではサイトからの予約をした場合、２日ほど前にスマホアプリでチェックインが出来ます。通知が来るので、必ず気づきます。

今回は通知を受け取ってすぐチェックインしました。

早目に部屋を確定できたのではないかと思います。

ワタシの重い荷物をボーイさんが持ってくれて部屋までエスコートされます。

ゴルゴ13な気分ですよw

お部屋は6階の1番端から2番目。

窓外には待望の東山の景色が広がる、広さ50m2のお部屋です。

重要なデスクもあります。

しかもL字。

重役気分です。

あ、一応代表ですが。。

ソファーも3人がけと、1人がけがありましたが、写真を取り忘れました。

1番目の写真でわかります？

ミニバーにはillyのマシーン。

茶器も素敵でした。

完全に持て余すツインベット。

ウェスティンはマットレスが秀逸。

ヘブンリーベットと呼ばれています。

玄関脇にはWIC。

2帖弱でゆったり。

ハンガーパイプ側と

引き出し側

セキュリティボックスもコチラにあります。

そしてサニタリー。

鏡が素敵。

グレージュのコーディネートで非常に雰囲気が良くて、リッチな気分。

アメニティはホテル内にサロンがあるSOTHYS

はじめて使いましたが、フランスのアメニティは香の使い方が上手。

スパイシーだけど、保湿も良くて気に入りました。

ドライヤーがとても良かった。

過去最高を完全に更新。

バスルーム

何も言うことはありません。

オーソドックスですが、プライベートにはピッタリでした。

タイルの水捌けも良いし、足触りもとても良い。自宅の浴室を改装したいなあなんて思ってしまいました。

(やれんけど)

おトイレ

前回ウェスティン都ホテル京都に泊まった時に、自宅事務所便器交換の参考にしたTOTOのネオレスト丸い方。

自宅と同じです。

インテリアリモコンは使いにくい。

手洗い

ここでは一つアイデアを発見しました。

分かります？

カウンター材の上にアクリルが施工してあります。

こうしたら水周りの材が長持ちしますね。

そして清掃性も高い。

最後にベットヘッドの造作と間接照明。

今回ワタシとしては、結構経費をつかいました。

個人は利益が無駄に出てしまうので、まあ良いかなあと。

この部屋のグレードアップは、普段頑張っている自分にご褒美的なものかもしれません。

動いていると、良い事もあるという事ですかね。

今朝もなかなか面白い話を仕入れました！

楽しみです。

今週、来週も水曜日まではノンストップです。

頑張ります。

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5年間京都での不動産経営をやっての気づきだヨ

こんにちはケルンです。

40代ツトメ人&不動産経営者。

関東、北海道、京都で約100室を運営。

生涯困らないポートフォリオを構築しながら、自分らしくオシャレライフを送ります。

昨日までの不動産出張でカラダは疲労困ぱい。

朝から昼寝をしたいくらいですが、関東は本日大雨。ツトメ仕事もデスクワークが中心になりそうなのでたいして休めそうにありません。

定時帰りを目標に頑張りましょう。

冒頭の自己紹介文の通り、ワタシは京都の物件を保有運営しています。

昨日まで２日間集中して京都物件関係で出張を行いました。

出かける前は、あそこに行こうとか、何を食べようとかワクワクがありますが、いざ出張になると打ち合わせや移動があって、欲張っても出来ることはあまり多くありません。　

そのあたりが旅行とは違いますね。

上手く案件が進めば(進む気がします)来月決済になりますので、また行くかもしれません。

さて、

京都。

ワタシが普段目にしている不動産情報ソースでもほとんど京都で不動産経営をしているという話を見聞きしません。

ワタシなんぞは京都と言っても、京都人からは京都と言わない京都での不動産経営ですが、出張とこの5年間を振り返りながら京都での不動産経営について雑観をまとめます。

保有物件について

ワタシの保有する物件は現在２棟。

巨大な賃貸マンションと、極小な築古戸建てです。

それぞれ京都市内(四条や御池)から電車で40分程と30分ほどかかります。

上旬の通り、京都人からはそれは京都とはいわへんと言われるでしょうが、不動産投資系経営者の立場で考えると、ある意味てば京都不動産らしいと気づいてきました。

京都収益不動産の特徴

京都の収益物件には、大きく3つの特徴があると思います。

まずは高い！

というか利回りが高くない。

10%を超えるオープンな物件は、ほとんどありません。

市内中心部は4〜6%くらい。郊外で〜9%くらいです。

数年前は築古戸建てが500万くらいで沢山ありましたが、いまは相場が300〜600万位上がりました。

もちろん10%以上の物件も0ではありませんが、かなり少なくて程度が悪そうです。

次に古い！

特に戸建て。

市内では40年以上は当たり前で、築90年という物件も時々あります。

市内戸建て物件の特徴としては京都のみならず、関西に多い長屋(テラスハウス)がかなりあります。

市内というのは、中心部のみならず伏見、嵯峨野、山科などを含んで書いております。

アパートマンションは市内の物件は少なそうです。

今朝の楽街検索で388件。

少ないと思いません？　ちなみに千葉市で469件です。23区では14,267件。。。

私の感覚では少ないと思います。

そして、この少ないという点に今回ヒントを得ました。(ふふふ)

これを見て楽街を検索していただくと、10%以上の物件が数件出てきます。

ケルン、嘘つきだなオイ、、、と思われるでしょうが、これらの物件は3年以上残っている物件です。ずーっとあります。

一件、大徳寺の近くに築20年強のメーカー系アパートで良いのがありますが、これは借地。地代が高くて利益が出ません。(検討済み)

という事で買いたい物件がないのです。

以前は後述の物件が利回り高く出ていました。

ちなみに京都郊外は、普通にノーマルな地方物件があります。

築古の単身家賃は3万円でーす。

ハイ。普通です。

学生が多いでーす。

皆さまのイメージ通りです。

地下鉄や電車に乗っていても若い子が明らかに多いです。

昨日は近鉄京都線に乗りましたが、大久保と新田辺で人が降ります。

そして一方で市内でバスに乗ると高齢者が多いです。

 民泊やホテル案件。

いまはあまり目にしなくなりましたが、コロナ前はゴロゴロしていました。

オペレーション会社への支払い前で15%くらいだった気が。

ワタシは不特定多数をお客様にする民泊もレンスペもやらないので詳しくありませんが、とにかくたくさんありました。

そしてガンガン工事をして、新築ホテルや改装民泊現場が溢れていました。

今回京都市内ではそういった現場は見かけず、新しい小ぶりな宿泊施設はクローズしていました。大きな現場で明らかに止まって草が生えている五条の現場もありました。

考えさせられます。

 まとめ

ここまでをまとめます。

高くて、古くて、物件少ない。

ウマミがなさそうですね。。。

一つ良い点があります。

原状回復などの工事費が安いです。

3割くらい安い感覚があります。

いかがでしょうか。

 ケルンが考えついた作戦

これで終わっては意味がありませんよね。

昨日不動産屋さんと打ち合わせをする中で、小さな成功パターンに気づきました。

ダイレクトに作戦を披露するのは流石に憚られるので、ヒントになった話をご紹介します。

その一

「あの土地って相場と比べてどうなんですかね？」

「あれは誰も買わへん思いますよ。」

「間口はいくつとれんのやろ」

そのニ

「平均単価ってどれくらいなんですか？」

「このお店は中心部より安い物件ばかりで、1000万前後なんです」

その三

「今は新築見ないんちゃうかな」

「ないもんなぁ」

どうでしょう⁈分かりました？

もう一つ気づきです。

京都って単価が安い割に評価額と実勢価格の乖離が小さかったです。

坪単価は千葉市若葉区、緑区くらいです。

という事で、ワタシは大好きな「現金不動産転換作戦」を使って法人の自己資本比率を上げつつ、決戦に向けて京都での不動産経営を磨いていこうと思います。

興味がある方はTwitterで絡んでくださいね。

頑張ります！

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不動産経営をなんのために取り組んでいるのカ

こんにちはケルンです。

 40代のツトメ人＆不動産経営者。

関東、北海道、京都で約100室を運営。

生涯困らないポートフォリオを構築しながら、自分らしいライフスタイルを追い求めています。

昨日は目覚めたら京都。

予定通り所有物件の打ち合わせをしてきました。

打ち合わせの内容や考えていたことは、スタFで詳しくお話をしたので良かったらお聞きください。

単身向けマンションリノベ打ち合わせ on https://t.co/eyMCQOi1J2 https://t.co/pLWNWEcXyo

— cairn (@cairn02091581) 2021年6月29日

さて、

不動産は、ワタシがやりたかったライフスタイルを叶えてくれつつある。

京都の地下鉄にホームに向かう長ーいエスカレーターに乗りながら思いました。

普段、

空室がどうとか、債務超過だとか、融資がどうとかばかりを考えていると忘れてしまっていた事がありました。

まさに手段が目的化しているというヤツです。

不動産経営は何のためにやっているのか。

ツトメ人仕事でもマアマア疲れるのに、更に精神的に体力的にも負荷をかけて。

もちろんお金を生み出すため。

生涯安定継続して収入を得続けるため。

その収入で何がしたいのか？

なんのためなのか。。。

そういう不動産投資を始めた時の気持ちを不意に思い出しました。

過去にも何回か、家族の為に、一族の為にやっていると書かせてもらっていますが、

もう一つ。

自分が人生を心から楽しめるライフスタイルを実現するということが大切です。

その一つが多拠点生活。

まだ「生活」というレベルには達しませんが、年に何回か不動産ワークをこなしながら京都と北海道を行き来する事は出来ています。

旅行より一歩踏み込んで、その街での暮らしを少しだけ疑似体験する。

自宅から遠く離れて、離れた分だけ脳を活性化させる。

昨日もいつもよりツイート多めで、思った事を発信しながら脳に定着させていました。

それから価値観の体現。

人それぞれの価値観がありますが、ワタシはモノ好き人間で、欲しいものを見つけることが一つの喜びです。

ノムウツ。。。が生きがいという人もいるでしょうし、自分の身体を仕上げることに情熱をかける人もいますよね。質素な成りでも勉学が何よりも大切という人もいるでしょう。

価値観は人それぞれです。

不動産経営をしていると、どうしても利益率とか資産バランスなどを突き詰めていくことになります。

特にレバ派と言われる融資を使う方はそうなりますよね。

でもそうやって物件を増やして結局何がしたいのか。

その話をすることが極端に少ないように思います。

不動産経営の目的は収入を得るためです。

他のビジネスだってそうだと思います。

それで結局どうしたいのか。

その部分が大切です。

お金を稼ぐ、生活に必要な費用以上に稼ぎたいという場合は、こう成りたいというビジョンがあるはずです。

上記の多拠点生活をすることは、多箇所で不動産経営をすることで叶います。

しかし、どういう生活や人生を送るかは物件を保有するだけでは叶いません。

ツトメ人で昇進しても叶いません。

不動産では、物件の利回りを披露しあったり、プロ顔負けのDIYを披露しあったり、特殊な商取引を披露しあったり、そんな部分がもてはやされていますが、

ワタシはやっぱり暮らしに重きを置きたいと思っています。

活力があって、魅力的な暮らしを送るために不動産で収入を得る。

もしくは不動産収入を基盤に、夢であった他の事業にチャレンジできるとか。

そんなことが大切だなあと、京都の空気が思わせてくれています。

多分これからも〇〇を買ったとか、どこどこに行ったとか、そういう発言が多いと思いますが、ワタシにとってはとても大切なことなのでご容赦ください。

自分らしいライフスタイルを送る。

頑張ります！

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1Kマンション間取りをどう仕上げるかを考えながら不動産出張チュウ

こんにちはケルンです。

40代でツトメ人＆不動産経営者。

関東・北海道・京都で約100室を運営。

生涯困らないポートフォリオを構築しながら、自分らしいオシャレライフを心がけています。

目覚めてみるとここは京都でした。

おはようございます。

雨を覚悟していましたが、大丈夫そう。
情緒があって良い感じの朝です。 pic.twitter.com/7VjxXO5jgQ

— cairn (@cairn02091581) 2021年6月28日

昨日は驚きのチェックイン。

まだネタにしておきたいのでw 明日にでも。

昨日がツトメ人の日ということで、定時に一番で職場を後にしてタクシーで一路、東京駅へ。

この移動良いです。30分後くらいには新幹線に乗れました。

新幹線の乗車率は30％くらいでしょうか。

ツトメ先から急いで移動。

不動産出張to京都　　行ってきます。
(グリーンはやめましたw) pic.twitter.com/Ebp8lbs2l8

— cairn (@cairn02091581) 2021年6月28日

自宅に帰らないでそのまま不動産出張に出かけることで、半日は人生を得します！

その逆に、宿泊費は一泊分増えます。。

でもまたその逆に一泊分ホテルステイを楽しむことができますね。

本日は午前中から所有不動産にて不動産屋さんと打ち合わせの予定です。

出張。

世の中には出張が日常茶飯事という方、もしくはコロナ前はそうだったという方が結構おられると思いますが、どちらかというと地域密着なワタシの仕事では出張が全くありません。

宿泊出張となるともっとありません。

だから実は出張と言うだけでワクワク感もあります。

ジェットセッターなんて憧れです。

不動産経営を始めてから、この憧れを実現して出張予定が組めるようになりました。

主に京都出張です。

不動産出張の時はPCを持っていくのはやめて今はiPadだけで行くスタイルです。

それからちょっと重いけど持っていくのがこちらのスピーカー。

ホテルの部屋で音楽を流すのが好きなスタイルです。

さて、

身を置く物理的な場所を変えると、思考が変わります。

長距離移動をすることで、非日常に刺激を受ける。そんな感じでしょうか。

今回の目的は3号京都近郊CCH69の稼働させていない部屋を稼働させる事です。

こちらの物件は部屋数が多いので、返済額は大きいですが利益額も大きいという特徴があります。

しかし事業基盤も薄い状態で保有してしまったので、支出に耐えきれず運営を安定化させるためにサブリースを導入しました。

この作戦自体は成功です。

毎月安定した売り上げが立ち、精神的にかなり楽になりました。

ただ、都合よくばかりは事は運ばず、原状回復をしないとサブリース部屋数から外されます。

当たり前ですが。

多大な支出をコントロールするために、費用対効果が悪い原状回復を1年ほど先送りしておりました。約4室。全て一階です。

この物件はマンション式なので1階といってもベランダがあり１階だから敬遠されることはないのですが、同じマンション内に空き部屋があれば1階よりも上の階を希望される方の方が多いでしょう。ですから、意図して（かっこよくいえば）そのままにしておりました。

借入元のSG銀行支払いが大幅に見直されたことで、その金利さげの目的としてフル稼働による収益の向上をあげて理解をいただきました。

きちんと約束を果たすために、緊急事態宣言が一応明けてからこの予定を組んだと言うわけです。

当初はただ修繕費の削減をしようというケチな目的でした。

しかし、ハートに火がついて今はやってやるかーという気持ちです。

3号の間取りは1Kです。しかも築古マンションですから狭い。

当然ミニキッチンで3点ユニット。

前オーナーがかなりのコストをかけて対面キッチン化とトイレの分離工事をした部屋が一部屋だけありますが、以前空室になっても一瞬で決まりました。

ここまではやるつもりがないのですが、今回他にはない物件に、一瞬で決まる部屋にしていこうと決めました。

キッチンはダイノックシートで全面的に仕上げてもらう提案をしようと思います。

そして部屋のクロスは床材の色を見て、現地でイメージを沸かします。

ワタシは明るめのインテリアスタイルが好きなので、築古物件のブラウンオーク系の床材は好みではありません。これをどう活かすかを考えようと思います。

あとはユニットバス。

一つアイデアを思いつきました。

やはりダイノック等のシートを貼る方策なのですが、入り口正面壁ではなく、サイドを装飾してみたら印象が変わるような気がしています。

11 Ways to Use Fish Scale Mosaics – Mercury Mosaics

こんなイメージです。色使いもこれくらいやっても良いかもしれません。

あと床ですかね。床。

ユニットバス（3点）の床って味気ないですよね。

バスシートを貼ってオシャレにしたら気分が上がるかなあ。

そして棚。

ホテル風に棚をつけるのは良いかなあと思っています。

こういうの。

1Kでのインテリアルームスタイルを研究するのに、あえて広くないホテルに泊まるのも良いかもしれません。（贅沢に慣れてしまって、、、）

ワタシがいつも泊まるマリオット系列（例のカード縛りで）でしたらmoxyは参考になるのかもしれません。

いっそのことマンション全体をmoxy的なイメージにしたら良いかもっw。

お金がかかってしょうがないので、なんちゃってを上手くミックスしていこう。

さあ、お風呂入って、ご飯食べて出かけます！

打ち合わせのあとはノープラン。

街を散策しながらアイデアとビジネスの種を探したいと思います。

頑張ります。

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単身向け空室の稼働化へ 京都出張準備をしながラ

こんにちはケルンです。

40代ツトメ人&不動産経営者。

関東、北海道、京都で約100室を運営。

生涯困らないポートフォリオの構築をしながら、自分らしくオシャレライフを送ります。

巷では(スタF)方言講座がジワリときていますねー。

ワタシもそのうち紹介してみます。

方言ではないですが、「勝たん」という言葉。

違和感しかないですが、誰かが使い始めたのだと考えると面白いですね。

「○○が最高だ」という意味だと理解しました。

無理矢理使ってみますw

昨日は、なんとツトメ人のアポイントがドタキャンされました。。。

ウチの会社引き合いがジモティレベルだとまたもや証明されました。

この方、二週連続して、当日ドタキャンです。

そのせいでワタシのスケジュールがポッカリと空きました。

時間泥棒になると分かっていないのでしょう。

先々週のアポがドタキャンになった事で、ワタシの優良なお客様とのアポイントを1時間調整していただきました。

優良なお客様から、ワタシは時間をコロコロ変える人間とみなされるかもしれません。

会社の損失にも繋がりかねない。

非常に迷惑です。

この方からの依頼はお断りします！

優良なお客様とのアポイントはストーリー通りにバッチリいきました。

だいぶツトメ人でのパフォーマンスが上がってきました。

お約束した内容の準備は当たり前ですが、

予想される反論(不安)のシュミレーションと、

予想もされていない将来的な問題点の提議とその解決案。

そしてプロジェクトのスケジュールを明示して、各工程の〆を設定。

スケジュールの縛りがないお客様に、メリットがあるスケジューリングをご提案。

コレらがスムーズに頭に出てきました。

戻ってきたなぁ。

ワタシは大抵話す内容を全部資料にします。

紙芝居方式です。

キーワードはお年寄りにも分かりやすく。

文章にはせず、単語をスカスカに散りばめる程度です。

以上、自分の頭の整理で書きました。

(当たり前な事ですね。)

ニューアイテムです。

さて、

昨晩は明日からの不動産出張準備をいたしました。

衝動買いしたバックにアイテムをつめましたがパンパンでカッコ悪い。。。

妻に荷物が多いといつも言われます。

そして出張先での打ち合わせ準備。

現状回復の見積もりをクラウドに入れて、内容をチェック。

おっと！一室、吐きそうになる金額があります。

そしてスイッチが入りました。

やるぞー！単身向けオシャレ部屋リノベ。

現状回復必要数は4部屋。

これにざっくり100万かかります。。。

家賃は3万/強の地方物件です。

赤字じゃない！

学生メインなので、4年住むとしたら一応利益です。その程度。

現地で優先順位と、安価に済ませる方法を打ち合わせしますが、他にはないオシャレ部屋に必ずします！

やります！

手は出しません。出せません。

担当のプリチーさんにお客様動向を聞きながら、イメージを膨らませて少なくとも不動産屋さんのヤル気をガッチリ掴むのが目標です。

そして、ツトメ仕事ではないですが、スケジュールの設定。

工事は8月中に完了の想定で、サブリース規定により来年2月には空いていても収益化となります。

もちろん途中で入居が入ればその時点で収益化。

このミニキッチンかっこいい！

サンワカンパニーです。

今日は夜に新幹線で京都へ移動するので、移動時間にイメージを作っていこうと思います。

頑張ります！

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不動産事業の出張は楽しみだし忙しいヨ ご飯メンボ

こんにちはケルンです。

日曜日もツトメ仕事の40代サラリーマン兼、不動産経営者。

関東、北海道、京都で約100室を運営。

生涯困らないポートフォリオを構築しながら、自分らしいオシャレライフを模索してます。

夜の海外ドラマは危険。

案の定、次のストーリー、また次と見続けてしまい、身体が怠いです。

昨日はツトメ仕事で無事に契約ができました。

諸事情で対面は出来ず、ウェブでのやりとりでした。

請負契約の契約書は、丁寧に説明するとなかなかのボリュームがあります。

ウェブの説明だから理解してなかったという事がないようにみっちり1時間は説明しました。

今後、より簡略にわかりやすくすることを意識します。

請負契約の場合、請負者側から考えるとトラブルになるケースの話をもれなくご理解頂く必要があると思っております。

代表的な話が近隣トラブル、代替品の使用(天災などによる)、地盤関係、地中障害、そしてそれらの内容による履行遅滞でしょうか。

悠に3桁軒の契約をしてきましたので、ツボはわかっているのですが、大切な契約の場面ですからお客様の不安を煽らずに、且つ上記のようなお客様とのトラブル予防もスマートに、、、いや、スマートというよりは熱く真剣にご説明せねばなりませんね。

ありがとうございました。

 京都の戸建てってこんな感じですよ。

さて、

昨日は不動産関係は特に動きはなし。

サボってしまったかなぁ。

今日もまあまあ忙しいのですが、毎日何か変化があるように仕掛けをしたいところです。

昨日の中では、巨大不動産アメーバ組織　大日本図面舞踏会の精神的支柱こと中森サトルさんのスタFが脳に刺激をくれました。

目標の話とか、エリサーの話。

最近自分に対して目標というかビジョンというか、目指す姿を言語化して、そこから中期計画を決めて実行しないとあっという間に50歳になってしまうと危機感があるので、ありがたい話でした。

ドミナントに反して、ワタシの関心は多拠点化が止まりません。

九州にもという案があるので、現実化するにはどれくらいの内容ができて、どの程度メリットがあるのかも考えようと思います。

明日は夜から京都出張。

火曜日、水曜日はアポが一件ずつあります。

アポが終わってから何を見ようか、どのエリアを散策しようか考えていましたが、まだ定まりません。

醍醐寺は物件に近いので行こうかなぁと思ったり、商売繁盛とか金運上昇のお詣りもしたい。

季節柄、水無月も買いたいからやっぱり、ふたばには行こうか。

北区はあまり行ったことないし。

火曜日の夜ご飯を1人懐石か？　←本当に必要なの？と妻に嗜められ。

どこか1人ご飯のオススメがありましたらTwitterで教えてください！

今回アポだけでなく、物件視察もあるのでそれぞれ半日はかかるなぁ。

隣地物件をどうするか考えないと。

個人的には更地は買うかどうか決めて、隣地は売買予約とかリースバックが良いのですが、どんな話になるでしょうか。

不動産屋さんに電話で聞いたら、いろいろと話があるそうです。コワイコワイ。

もし、ブログを読んでくださっていてお時間いただける方がいらしたらお誘いください。

(関西はぜんぜん不動産投資をされている方とご面識がないです。)

あと２日、副業をこなしながら、

頑張ります。

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本日のプレさんブログ

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