こんにちはケルンです。
40代ツトメ人&不動産経営者。
関東、北海道、京都で約100室を運営。
生涯困らないポートフォリオを構築しながら、自分らしくオシャレライフを送ります。
昨日までの不動産出張でカラダは疲労困ぱい。
朝から昼寝をしたいくらいですが、関東は本日大雨。ツトメ仕事もデスクワークが中心になりそうなのでたいして休めそうにありません。
定時帰りを目標に頑張りましょう。
冒頭の自己紹介文の通り、ワタシは京都の物件を保有運営しています。
昨日まで２日間集中して京都物件関係で出張を行いました。
出かける前は、あそこに行こうとか、何を食べようとかワクワクがありますが、いざ出張になると打ち合わせや移動があって、欲張っても出来ることはあまり多くありません。
そのあたりが旅行とは違いますね。
上手く案件が進めば(進む気がします)来月決済になりますので、また行くかもしれません。
さて、
京都。
ワタシが普段目にしている不動産情報ソースでもほとんど京都で不動産経営をしているという話を見聞きしません。
ワタシなんぞは京都と言っても、京都人からは京都と言わない京都での不動産経営ですが、出張とこの5年間を振り返りながら京都での不動産経営について雑観をまとめます。
保有物件について
ワタシの保有する物件は現在２棟。
巨大な賃貸マンションと、極小な築古戸建てです。
それぞれ京都市内(四条や御池)から電車で40分程と30分ほどかかります。
上旬の通り、京都人からはそれは京都とはいわへんと言われるでしょうが、不動産投資系経営者の立場で考えると、ある意味てば京都不動産らしいと気づいてきました。
京都収益不動産の特徴
京都の収益物件には、大きく3つの特徴があると思います。
まずは高い！
というか利回りが高くない。
10%を超えるオープンな物件は、ほとんどありません。
市内中心部は4〜6%くらい。郊外で〜9%くらいです。
数年前は築古戸建てが500万くらいで沢山ありましたが、いまは相場が300〜600万位上がりました。
もちろん10%以上の物件も0ではありませんが、かなり少なくて程度が悪そうです。
次に古い！
特に戸建て。
市内では40年以上は当たり前で、築90年という物件も時々あります。
市内戸建て物件の特徴としては京都のみならず、関西に多い長屋(テラスハウス)がかなりあります。
市内というのは、中心部のみならず伏見、嵯峨野、山科などを含んで書いております。
アパートマンションは市内の物件は少なそうです。
今朝の楽街検索で388件。
少ないと思いません？ ちなみに千葉市で469件です。23区では14,267件。。。
私の感覚では少ないと思います。
そして、この少ないという点に今回ヒントを得ました。(ふふふ)
これを見て楽街を検索していただくと、10%以上の物件が数件出てきます。
ケルン、嘘つきだなオイ、、、と思われるでしょうが、これらの物件は3年以上残っている物件です。ずーっとあります。
一件、大徳寺の近くに築20年強のメーカー系アパートで良いのがありますが、これは借地。地代が高くて利益が出ません。(検討済み)
という事で買いたい物件がないのです。
以前は後述の物件が利回り高く出ていました。
ちなみに京都郊外は、普通にノーマルな地方物件があります。
築古の単身家賃は3万円でーす。
ハイ。普通です。
学生が多いでーす。
皆さまのイメージ通りです。
地下鉄や電車に乗っていても若い子が明らかに多いです。
昨日は近鉄京都線に乗りましたが、大久保と新田辺で人が降ります。
そして一方で市内でバスに乗ると高齢者が多いです。
民泊やホテル案件。
いまはあまり目にしなくなりましたが、コロナ前はゴロゴロしていました。
オペレーション会社への支払い前で15%くらいだった気が。
ワタシは不特定多数をお客様にする民泊もレンスペもやらないので詳しくありませんが、とにかくたくさんありました。
そしてガンガン工事をして、新築ホテルや改装民泊現場が溢れていました。
今回京都市内ではそういった現場は見かけず、新しい小ぶりな宿泊施設はクローズしていました。大きな現場で明らかに止まって草が生えている五条の現場もありました。
考えさせられます。
まとめ
ここまでをまとめます。
高くて、古くて、物件少ない。
ウマミがなさそうですね。。。
一つ良い点があります。
原状回復などの工事費が安いです。
3割くらい安い感覚があります。
いかがでしょうか。
ケルンが考えついた作戦
これで終わっては意味がありませんよね。
昨日不動産屋さんと打ち合わせをする中で、小さな成功パターンに気づきました。
ダイレクトに作戦を披露するのは流石に憚られるので、ヒントになった話をご紹介します。
その一
「あの土地って相場と比べてどうなんですかね？」
「あれは誰も買わへん思いますよ。」
「間口はいくつとれんのやろ」
そのニ
「平均単価ってどれくらいなんですか？」
「このお店は中心部より安い物件ばかりで、1000万前後なんです」
その三
「今は新築見ないんちゃうかな」
「ないもんなぁ」
どうでしょう⁈分かりました？
もう一つ気づきです。
京都って単価が安い割に評価額と実勢価格の乖離が小さかったです。
という事で、ワタシは大好きな「現金不動産転換作戦」を使って法人の自己資本比率を上げつつ、決戦に向けて京都での不動産経営を磨いていこうと思います。
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