こんにちはケルンです。
いつも昼休みに必死でブログ記事を書いております。
本日はツトメ人仕事が詰まっておりまして、
記事は夜にアップとなりそうです。
午後に内見予定が入りました！
どうなるかな。
以上、状況報告でした。
超簡易的 新築建物の収支検討術だヨ
こんにちはケルンです。
みなさん、愛車遍歴というTV番組を知っていますか？
この番組大好きで毎回観ております。
敬愛する小山薫堂さんがコロナ禍前に出演されてまして、
半年経ってやっと観る事ができました。
ワタシは大切なものは、中々手をつけられないタイプなんです。
先日買ったイヤホンもパッケージを開封できたのは一週間以上後でしたw。
愛車遍歴の話に戻ります。
誰もワタシの愛車遍歴なんて興味ないと思いますが、今度記事にしてみます。
できれば、ブロガーバトンリレーにして他の方の愛車遍歴も見てみたいなあ。
我こそは！と言う方ぜひこっそりと教えてください。
さて、タイトルの件。
結構これをあげるのには勇気が要ります。（あまりにも簡易的なので）
でもいらっしゃると思うんです。
この土地でいくら利回りが出るんだろう？
大体でいいからすぐ知りたい。
という方。
設計士に依頼したりしていたら土地が売れてしまいますよね。
2から3週間かかりますから。
ハウスメーカーに頼むと、ワタシの旧職場なら気合を入れれば翌日には資料を出していました。（当日でも）
が、ハウスメーカーから賃貸専業の会社に移ってよく分かりました。
賃貸住宅はハウスメーカーで建ててはいけない。
一棟だけならいいですよ。
それから地主さんなら。。
それか金融資産が潤沢にあれば。。。
不動産経営で規模を拡大し続けたい方にはお勧めしません。
そしてワタシですが、精度を緩和してもらえれば20分で資料化します！！
超簡易で十分だと思っていますので。
それでは初歩の初歩をやってみましょう。
商業地域 建蔽率80％ 容積率500％ 高度指定なし 日影規制なし
敷地面積 170m2
難しくなるので車の付置義務、緑化規定はないものとします。
まずは建蔽率より
170m2 × 80％。。。。としたいところですが、
建蔽80％ってとんでもない状態です。猫しか建物脇を通れない程。
現実的なところで70％程度としてみます。
住居系ならば建蔽率通りで良いと思います。
170m2×70％＝119m2
次に1フロアあたりの部屋数を検討つけます。
119m2あると25m2の1Kは何部屋取れる？
119m2÷25m2＝4.76
はい！ 超簡易的な検討なので 5部屋/フロア とします。
部屋が25m 2では狭いと思ったら4部屋としましょう。
では何階建てができるでしょう？
ここでは容積の計算の他、道路幅だけは注意します。
道路車線は緩和規定がありますが、無視する事は出来ませんので。
斜線カットすれば良いのですが、コスト面のアップと計算の複雑化に繋がるので、
斜線抵触位置で階数を制限して考えましょう。
今回は東側の雪道が約15mなので無視してOKです。
敷地面積 170m2×500％ ＝ 延べ床面積＜850m2
850m2÷119m2＝7.14。。
ということで7階建てということになりました。
7階× 5部屋/フロア なので35部屋ができる事になります。
もちろん実際の設計はこんな簡単にできるケースはほとんど有りません。
採光や避難、条例を満たす事などで上記の計算より厳しくなる事が殆どです。
それからコストを考えると、最大限部屋を無理くり詰め込むと、
かなり割高になる場合も多いです。
収支を圧迫します。
ですからこの計算程度の検討で実際に部屋数が成り立つのは、南向きの間口が広い土地に限られます。
いわゆる羊羹ギリで横に住戸が並ぶタイプです。
戻ります。
35部屋が平均で7万円（共込み）ですと245万円/月
という事は
245万円×12ヶ月で年間売上は2940万円となります。
利回り8％としたければ
2940万円÷8％→ 36,750万円 で出来れば良いのです。
仮にこの敷地が坪200万円でしたら約１億円。
7階建て35戸が26,750万円で出来ればいいんです。。。。できる訳無い！！！
あと１億くらいかかりますね。
もうちょっとかかるか。
できっぱり諦めて土地さがしに戻る。
どうですか？
超簡易的かつ、超実践的だと思うのですが。
突っ込みどころ満載なので、批判はご容赦ください。
追記:エントランスやエレベーターについてレスを頂いたのでツイートを追記します。
恐縮です。
— cairn (@cairn02091581) 2020年9月16日
エントランスの事はツッコミがあると思っておりました！
住居系なら無視して大丈夫だと思います。
商業だと実際には一階の戸数からマイナス1から2となります。(大抵駐輪やゴミ、管理人室)
エレベーターは容積算定からなくなったので、とりあえず無視で良いと思います。
このような内容でも、理解できて良かったと言ってくれたら嬉しい限りです。
それから、個人的に依頼していただければこのような検討をもう少し実務的にやりますので、
お声をかけてください。
もちろん無料です。
しかし、仕事ではないので十分ご理解ください。
では今日も頑張りましょう！
不動産経営での支払いの仕方についてだヨ
こんにちはケルンです。
大方の読みどおり、菅さんが自民党総裁になりましたね。
そして今日、総理大臣に指名されます。
菅さん、地方出身叩き上げということですが、
これからどれだけエゴイストになれるかですよね。
故中曽根さんのようになれるか、孤軍独立してしまうのか。
はたまた違うとは思いますが、N氏やA氏の傀儡になるのか。
なんにしろ経済優先路線で、お願いいたします。
千葉で建設中のZOZO社屋工事現場仮囲い
さて、
本日は不動産経営にはつき物の支払いについての話です。
不動産経営をされている方はもちろん、
されてない方も想像がつくと思いますが、
不動産経営・大家業には支払いがつきまといます。
最近流行りの戸建てのみ運営の方には、さほどピンとこない話かもしれません。
取得時と修繕時以外にはあまり支払いがありませんよね。
これがAPやMSだとかなり頻繁に支払いがあります。
ざっと列挙しても
思いつくのはこのような費用です。
その他には、特殊な費用として
- 借地料
- 橋架費用
などが必要な場合もあります。
物件が増えてくると、支払いの数も多く面倒です。
ワタシのようなツトメ人だと、土日には支払いができないものもありますので、なかなか負担です。
そこで活躍するのがクレジットカードです。
クレジットカード支払いの利点は以下のポイントです。
① WEBでいつでもどこでも支払いの確認ができる。
② 各種ポイントがつく。
③ リボや分割払いができる。
主に②③が理由です。
クレジットカードとポイントについては別の日にまとめます。
リボや分割支払いには誰も良いイメージがないと思います。
しかしこれができると出来ないとでは、特に不動産経営のスタート時期には安心度が違うと思います。
口座振替引き落としではできないのが、この支払いのコントロールです。
例えば先日記事にした防犯カメラの設置費用では（一旦）リボ設定をしました。
保険金の入金よりも、カードの引き落としが先になりそうだったからです。
ワタシは細かな内容を覚えておくのが結構苦手なので、
お金の流れは、「入ってきたお金で支払う」ようになるべくしたいのです。
A口座が足りないから、B口座からお金を移して、Cからお金が入ったらBに補填する
みたいな事は結局キレイに処理できなかったりするので、
お金が入ってから支払いたいのです。
そこで一旦リボ設定にして、入金確認後一括支払いをしました。
少し手数料が生じますが、一応経費となります。（無駄使いですが）
もう一点お勧めがあります。
それはなるべく請求書支払いにするという事です。
支払いで一番困るのが、不動産経営の場合は家賃から勝手に相殺されることではないでしょうか？
楽しみにしていた家賃入金日（本日15日は4号の入金日！）、
通帳記帳してみるとアレ？？少ない、しかも結構少ない、
こんな事はよくあると思います。
その原因が現状回復修繕費関係、またはADです。
この二つ、困ったことに満室ではない時に発生する費用です。
当然ですが、満室でないから修繕をして、満室でないからADを支払ってでも入居をつけるのです。
という事は、もともと売上が減っていて、さらに相殺で引かれることになります。
また、フリーレントを設定していたりすると、大幅に入金が少なくなります。
そこでせめて修繕費は請求書支払いにしてもらいます。
結構管理会社には面倒がられますが、絶対に請求書支払い。
通帳をチェックする時もお金の流れが分かり易いはずです。
また、請求書支払いですと、比較的支払い日を自分でコントロールできます。
予め支払い期日を相談する事もできます。
まあこういった内容は、潤沢なキャッシュフローがあれば全然気にすることもありませんが、
不動産を始めたばかりや、物件が少ない場合などは切実な問題だと思います。
最後に、
最近では支払いの方法も、そのほかに増えてきました。
ペイパル、ペイペイ支払い、Yahoo公金支払いなどが増えてきてかなり便利です。
特にワタシのように、ドミナントならぬ地方分散大家は、関西圏でないと出来ない支払いなどもあります。
例えば下水道使用料ですが、ある自治体ではクレジットカードに対応せず、コンビニも関西圏のみ、郵便局も関西のみというものがありました。
最初は出張ついでに支払っていたのですが、さすがに飽きました。
そちらが最近ペイペイ請求書払いに対応して、かなり嬉しいです。
よく不動産経営は税金との戦いだと言いますが、
その前に支払いとの戦いがあるとワタシは思います。
（その前にアンチ不動産経営の周囲との戦い？）
長々と書きましたが、少しでもラクにお得に支払いと付き合っていきたいものです。
本当は夜書いて朝にアップしたいのですが、気力体力がなくて出来ません。。
午後も頑張りまーす。
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不動産エリアリサーチで鎌倉、湘南へ行きましたヨ
こんにちはケルンです。
1日経ちましたが、大阪なおみ選手やりました！
ちょうど朝5時から、WOWOWで中継を見ながら不動産ワークをしていました。
ほとんど試合に夢中でしたが、本当に良かった！
WOWOWのみの放送ということもあり、
試合を見れなかったテニス好きの実家の父に、1ゲーム毎にLINEで実況中継をして、
コミニケーションをとり、忙しくも楽しい試合でした。
さて、
昨日は趣味と実益を兼ねて鎌倉・湘南エリアに日帰りで行ってきました。
ワタシの住む千葉からは、車で1時間半程です。
趣味と実益とは言えなぜ昨日行ってきたかと言いますと、前日に湘南エリアでの新築APへの取り組みについて教えていただいたのが理由の一つです。
湘南、新築AP検討状況 °д°)ﾏﾀﾞﾏﾀﾞ､ｻｷﾊﾅｹﾞｰﾖｰ～ - 愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる～く、不動産賃貸経営♬
id:jpnumachan5555 さんより
それからもう一つ。
兄弟が鎌倉湘南エリアへの移住を考えるらしいと連絡があったというのが理由です。
不動産は机上より、立地上がモットーなので、好きなエリアリサーチに出かけました。
鎌倉湘南ですと、家族もついて来てくれるので、ドライブやお茶、ご飯も一緒に楽しめます。
先ずは鎌倉へ。
コロナの緊急事態宣言発令後は初めて行きました。
なんだかんだで、前に行ったのは1年強前です。
メトロポリタンホテルが出来ていました。
個人的には、小綺麗ですが、鎌倉らしさが特にないなあという感想です。
外観しか見てませんが。
古都○○というとみんなこのような感じですよね。残念。
また、いつも車を停めるコインパの向かいで、新しく集合住宅ができましたが、こちらもなんだか普通。
気概は感じるし、若干外に、地域に開いたコンセプトも分かるんですが、普通だなぁ。
と思ってしまいました。
(ファミマ裏の○○○)
兄弟の住まいに関しては、
豊島屋さんの向かいで建設中のマンションでいいじゃない！値段も間取りも知らないけど。
鎌倉駅に近い方が、姪っ子の為にも良いでしょ。なんて思いました。
鎌倉とか湘南でしたら、海沿いとか、海近くがステイタスだとは思うのですが、塩害がやはり凄そうでした。
洗濯物も布団も干せないでしょうし。
実利を叶えられる立地が良いのではないかと感じました。
(サーファーさんは別だと思います)
ここで一休み。
最近のカフェは辞めて、イワタコーヒーへ。
たまたま増築部のサンルームに座れました。
ジョン・レノンも食べたラシイ ホットケーキをシェア。
愛する子供が、「エスプーマのやつより、こういうパンケーキ好きだよと言ったので、今風パンケーキを諦めたアラフォーはワタシですw。
モカベースの中深煎りかなぁと感じました。
ちなみにワタシは JAZZ=オシャレ=深煎りが好みです。
七里ヶ浜付近
海沿いを中心にドライブしながら建物をリサーチ。
途中、売り物件を発見。
妻も「管理だってー」とか、少し気を使ってくれてました。
子供にも、物件探しなさいとか、執拗に洗脳は欠かしません。
日曜日の湘南はあまり行ってなかったのですが、車が混みますね！
藤沢とか、戸塚とか、海沿いももちろん。
住人さんは渋滞がストレスだろうなあ。
前日に伺った話。
気の利いた建物がなくて、メーカーのアパートか、キラキラ系しかない。
まさにその通りでした。
その上で、ワタシならこのエリアはリノベかなぁ。。などと思いました。
最後は珊瑚礁でご飯。
人気なだけはあるドライカレーはワタシのお気に入り。
オペレーションには、かなぁり嫌な気分になりましたが、まあ許します。
妻、子供に「家賃でご飯代払うからいいよ」と、また洗脳を忘れずに。
颯爽と、赤いカードで支払いました。
分かる方には分かりますね。
ワタシは頭のなかが、不動産と大家業と税務でいっぱいなので、こんな日帰り家族ツアーも大変刺激的です。
入居者様、誠にお家賃ありがとうございます！
頑張ります。
応援のクリックをよろしくお願いいたします。
ブログ村もはじめました。
火災保険料の比較をしたヨ 築古木造アパート
こんにちはケルンです。
昨晩は、皆がすなるZOOM飲み会なるものに、参加させて頂きました。
楽しかったあ。
素敵なメンバーさんとお話出来て本当に良かったです！
皆さん、ワタシが意識している「不動産経営」を立派になさっている方々ばかりで、嬉しくなりました。
主催者様ありがとうございました。
今日の夜明け、右上に有明月
さて、
一週間ほど前にTwitterでやり取りをさせて頂いた内容を、本日はまとめようと思います。
id:sashitoka さんとのやり取り
楽しみですー！
— さしとか/地方不動産投資/30代サラリーマン (@sashitoka1) 2020年9月6日
セコム保険はかなり気になりました！
現在、損保一択のため比較情報欲しいです！
きっかけはコチラの記事。
火災保険金の受け取りが多かった関係で、
大好きなセコム損保での更新が出来なくなるという状態となりました。
対象物件
対象は1号 埼玉 AKB１８
築古の木造アパートです。
保険金額は4000万円。
地震保険は50％の2000万円です。
セコム損保
まずは（更新出来ませんが）セコム損保での保険料は
火災保険料 5年一括 362,150円
地震保険料 5年一括 265,000円
特約は電気的・機械的事故をつけていました。
では新たな見積もりを
東京海上日動火災保険
代理店 Ｓ社
火災保険料 332,110円 特約36,080円（電気的・機械的事故）
特約 8,360円（住まいアシスト）
特約19,890円（建物管理賠償 1億円）
地震保険 265,000円
特約の住まいアシストは一事故20万円を上限に事故の再発防止設備をつけらる内容です。
つづいて
三井住友海上
火災保険料 334,290円 特約 不可（電気的・機械的事故）
特約42,810円（建物管理賠償 1億円）
地震保険 265,000円
暮らしのＱＱ隊なるサービスが、
結果としては保険料の差は、さほどありませんでした。
また、代理店Ｃによる東京海上の見積もりを
東京海上日動火災保険 ②
火災保険料は同額でした。代理店等級が一緒なのでしょう。
勧めてきた特約の内容は
①家賃収入補償
②家主費用補償
こちらのＣ社は管理会社なので、家賃関係には気を使ってくれてますね。
最後に購入当初のセコム損保費用を確認してみました。
安い！！
なんなんだこの差は。地震保険の差額は分かるけど。
今後の展開
もう2社見積もりをとってみます。
AIGは直接電話して見積もりを取ります。
あいおいは管理会社Aが代理店なので見積もりを頼んでみます。
第2弾をまとめたらどこかに決めます。
そして個人的には必須の条件が、
火災保険料のクレジットカード決済です。
おおきな費用なので。
ポイ活しないと損ですから。
参考になれば幸いです。
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↓
ブログ村にも参加しました。
著名な大家や不動産経営者とお笑い芸人の世代について考えたヨ
こんにちはケルンです。
昨日は、皆さまに、いろいろとご協力をいただきました。
ありがとうございました。
業務よりのツイートです。
— cairn (@cairn02091581) 2020年9月10日
千葉市若葉区の郊外に活用できていない有休地があります。
2万坪ほど。
公道に接道しています。
活用のアイデアはありませんでしょうか？
太陽光発電とか、キャンプ場くらいしか思い当たらないのですが。
山奥ではなく、住宅地から2キロ程度です。
アイデアと借り手募集！
コチラが元ツイート
遊休地の活用を税理士から相談されたのですが、調べてみると調整区域。
家賃がどう？とかの前に、原則として建築行為ができない場所でした。
ただ、本当にいろいろとアイデアをいただいて、いかに自分が仕事人間で凝り固まっているかを気付かされました。
Twitterも活用次第で、素晴らしいコミニケーションツールだなあと思います。
ワタシのtimelineは、嫌な気持ちになる方がいなくて助かります！
@cairn02091581 がワタシのTwitterアカウントです。良かったらフォローをお願いいたします。
小樽運河沿いの倉庫ウラガワ
さて、
最近は、このようなワタシに話しかけてくださる方もいらっしゃいます。
年齢はアラサーからアラフォー、そしてワタシはアラフィフなりたてなのですが、なんだか大家業、不動産経営に取り組む仲間のように感じています。
みなさん、物件の選球眼も有り、知識やリノベの技術も有り、ワタシなんかは足元にも及ばない方です。
そんな方達も、日夜研鑽を積まれているのが、今日日の不動産大家業界。
ふと思いました。。
なんとなくお笑い業界に似てないか？
ひょっとしていま流行の第七世代か？？
改めて調べてみました。
お笑い第7世代が席巻 第1世代からの歴史とそれぞれの特徴（NEWS ポストセブン） - Yahoo!ニュース
これによると、
お笑い
第一世代は ドリフ
第二世代は たけし、さんま、タモリ
第四世代は ナイナイ、ロンブー
第五世代は タカトシ
第六世代は いろいろ
第七世代が お笑い第七世代
だそうです。
なんとなく不動産大家に当てはめてみると、、
第一世代は ビル王の方々 80代くらい
第二世代は 藤山さん 吉川さん (著書二桁) 6.70代くらい
第三世代は 加藤さん 赤井さん 極東さん (ワタシにとってのビック3) 60になるかならないかくらい
第四世代は ニーノさん、ハリーさん、石原さん、石渡さん (長寿レギュラー枠有り) アラフィフ
第五世代は ふんどしさん ポールさん やっさんさん (テレビ番組でいうとMC役) 30代中後半
第六世代は Twitter系成功者さん方
第七世代にワタシや仲間の皆様がなれたら良いな
ぺんたさんや、わっきーさん、天野さんまだまだいらっしゃいますが。。
あ、しかも女性を入れていない、、申し訳ありません！
主に健美家コラムニストさんを中心に、お名前を挙げております。
もちろん、著名な方ももっとたくさんいらっしゃいますし、不動産で有名になる必要は全くありません。
そもそも大家、地主は江戸時代からいるわけですし、寺社も大地主です。
そういった意味で、かなりこじ付けてしまった世代仕分けですが、戯言なのでご容赦下さい。
以上、本日は本当にネタ話でした。
ありがとうございます。
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最近は不動産経営の踊り場だヨ ブログ運営スタンスと、今年の不動産経営経営方針
こんにちはケルンです。
今朝はツトメ人仕事で税理士から相談された件をTwitterで投げかけさせていただいたら、たくさんの方に反応をいただきました。
ありがとうございます！
当ブログで時々ツトメ人仕事の関係を挙げておりますが、収益とか、ツトメ仕事の成果目的ではありません！
仕事柄、皆さまよりもいろいろな不動産絡みの話題を提供できるかな、話題として面白くないかな？と考えているだけです。
ざっくばらんに、頭のトレーニング的に見てくだされば嬉しいです。
コチラのツイートです。
業務よりのツイートです。
— cairn (@cairn02091581) 2020年9月10日
千葉市若葉区の郊外に活用できていない有休地があります。
2万坪ほど。
公道に接道しています。
活用のアイデアはありませんでしょうか？
太陽光発電とか、キャンプ場くらいしか思い当たらないのですが。
山奥ではなく、住宅地から2キロ程度です。
アイデアと借り手募集！
さて、
物件を買える状況ではないので、最近は誠にチマチマとした事ばかりを処理しています。
直近で物件を買ったのは、今年の2月。
前職の退職金を眠らせても、数円くらいしか利息では増えませんので、不動産に変えました。
(投資は苦手なので、なんでも不動産化)
そちらの物件は、
毎月5万くらいを稼いでくれています。
利回り20%くらいで、私にしては嬉しい数字です。
(基本的にオーナーチェンジを好むので利回り低い)
コチラを資産として金融機関が見るのならホールド。
資産評価がゼロなら、、、再販します。
自己資金として見せる必要がありますから。
戸建てに関しては、全部同じ考え方です。
いまは戸建てが人気なので、ある程度換金性がありますよね。
預貯金があるよりも、キャッシュフローを生んでくれます。
時々頭のなかで戸建てを再販価格で換金して考えると豊かな気持ちになりますw
潮目が変わらないかは常にチェックが必要ですね。
まあ、年度末位までには、ツトメ人仕事でキャッシュが少しは増えそうなので、新しい物件取得は来年が目標です。
しかし、最近はTwitterで知り合った大先生に、融資について教えてもらい、頭の中がかなり整理できたので、耐用年数ばかりを気にするようになりました。
そうすると、ワタシの法人はまあまあな状態。
個人も1号を来年売却できたら、まあまあな状態になると気付きました。
15年位の融資なら引けるかも。。と思えてきました。
(気に入っている先日の建物)
ツトメ人仕事では数十件のプロパー融資をつけてきましたが、地主案件ならまだしも、相続税対策案件でしたら一回の融資がつけば合格です。
不動産経営のように反復して継続的に融資を引き続ける必要があるケースは少ないので、
ツトメ人仕事での融資付けと、ワタシが融資を受けるための頭の切り替えが出来て嬉しいです。
次は(ツトメ仕事で関わる)銀行に、その考え方で合っているかそれとなく確認してみます。
午後は夕方から税理士さんと会います。
そちらも楽しみです。
では！
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