こんにちはケルンです。
みなさん、愛車遍歴というTV番組を知っていますか？
この番組大好きで毎回観ております。
敬愛する小山薫堂さんがコロナ禍前に出演されてまして、
半年経ってやっと観る事ができました。
ワタシは大切なものは、中々手をつけられないタイプなんです。
先日買ったイヤホンもパッケージを開封できたのは一週間以上後でしたw。
愛車遍歴の話に戻ります。
誰もワタシの愛車遍歴なんて興味ないと思いますが、今度記事にしてみます。
できれば、ブロガーバトンリレーにして他の方の愛車遍歴も見てみたいなあ。
我こそは！と言う方ぜひこっそりと教えてください。
さて、タイトルの件。
結構これをあげるのには勇気が要ります。（あまりにも簡易的なので）
でもいらっしゃると思うんです。
この土地でいくら利回りが出るんだろう？
大体でいいからすぐ知りたい。
という方。
設計士に依頼したりしていたら土地が売れてしまいますよね。
2から3週間かかりますから。
ハウスメーカーに頼むと、ワタシの旧職場なら気合を入れれば翌日には資料を出していました。（当日でも）
が、ハウスメーカーから賃貸専業の会社に移ってよく分かりました。
賃貸住宅はハウスメーカーで建ててはいけない。
一棟だけならいいですよ。
それから地主さんなら。。
それか金融資産が潤沢にあれば。。。
不動産経営で規模を拡大し続けたい方にはお勧めしません。
そしてワタシですが、精度を緩和してもらえれば20分で資料化します！！
超簡易で十分だと思っていますので。
それでは初歩の初歩をやってみましょう。
商業地域 建蔽率80％ 容積率500％ 高度指定なし 日影規制なし
敷地面積 170m2
難しくなるので車の付置義務、緑化規定はないものとします。
まずは建蔽率より
170m2 × 80％。。。。としたいところですが、
建蔽80％ってとんでもない状態です。猫しか建物脇を通れない程。
現実的なところで70％程度としてみます。
住居系ならば建蔽率通りで良いと思います。
170m2×70％＝119m2
次に1フロアあたりの部屋数を検討つけます。
119m2あると25m2の1Kは何部屋取れる？
119m2÷25m2＝4.76
はい！ 超簡易的な検討なので 5部屋/フロア とします。
部屋が25m 2では狭いと思ったら4部屋としましょう。
では何階建てができるでしょう？
ここでは容積の計算の他、道路幅だけは注意します。
道路車線は緩和規定がありますが、無視する事は出来ませんので。
斜線カットすれば良いのですが、コスト面のアップと計算の複雑化に繋がるので、
斜線抵触位置で階数を制限して考えましょう。
今回は東側の雪道が約15mなので無視してOKです。
敷地面積 170m2×500％ ＝ 延べ床面積＜850m2
850m2÷119m2＝7.14。。
ということで7階建てということになりました。
7階× 5部屋/フロア なので35部屋ができる事になります。
もちろん実際の設計はこんな簡単にできるケースはほとんど有りません。
採光や避難、条例を満たす事などで上記の計算より厳しくなる事が殆どです。
それからコストを考えると、最大限部屋を無理くり詰め込むと、
かなり割高になる場合も多いです。
収支を圧迫します。
ですからこの計算程度の検討で実際に部屋数が成り立つのは、南向きの間口が広い土地に限られます。
いわゆる羊羹ギリで横に住戸が並ぶタイプです。
戻ります。
35部屋が平均で7万円（共込み）ですと245万円/月
という事は
245万円×12ヶ月で年間売上は2940万円となります。
利回り8％としたければ
2940万円÷8％→ 36,750万円 で出来れば良いのです。
仮にこの敷地が坪200万円でしたら約１億円。
7階建て35戸が26,750万円で出来ればいいんです。。。。できる訳無い！！！
あと１億くらいかかりますね。
もうちょっとかかるか。
できっぱり諦めて土地さがしに戻る。
どうですか？
超簡易的かつ、超実践的だと思うのですが。
突っ込みどころ満載なので、批判はご容赦ください。
追記:エントランスやエレベーターについてレスを頂いたのでツイートを追記します。
恐縮です。
— cairn (@cairn02091581) 2020年9月16日
エントランスの事はツッコミがあると思っておりました！
住居系なら無視して大丈夫だと思います。
商業だと実際には一階の戸数からマイナス1から2となります。(大抵駐輪やゴミ、管理人室)
エレベーターは容積算定からなくなったので、とりあえず無視で良いと思います。
このような内容でも、理解できて良かったと言ってくれたら嬉しい限りです。
それから、個人的に依頼していただければこのような検討をもう少し実務的にやりますので、
お声をかけてください。
もちろん無料です。
しかし、仕事ではないので十分ご理解ください。
では今日も頑張りましょう！
