こんにちはケルンです。
本日は今し方、ツトメ人仕事で、不動産屋の社長とアポ面談してきた話です。
閉業した飲食テナントを壊して、業態転換をした建物を建てるお考えです。
現在まだ業務中なので、詳細は更新していきます。
どうですか？
こういう生の話って面白いかなあと。
では、もうしばらくツトメ人仕事やります！
音のある生活 ３ STEVIE WONDER
こんにちはケルンです。
日曜日の朝。
Radioから聞こえてきた唯一無二の歌声。
Stevie Wonder - If You Really Love Me (Official Video)
きっとみんなが知っている
盲目の彼に天は才を与えられた。
学生時代からずっと好きです。
心酔する珠玉の曲であふれたこのアルバム。
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ワタシの stevie wonder 原体験はコチラ。
イントロだけでいいから聞いてみてください！
70年代生まれの方々なら懐かしくないでしょうか？
そして、もし一曲を上げるならば難しすぎますが、
今の気分はこの曲。
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stevie wonderは確実にワタシの人生を豊かにしてくれました。
血となり肉となった音楽です。
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ついに夢の満室だヨ
こんにちはケルンです。
本日も5時から大家業。
なぜだか休みの日はノー目覚ましで5時前に起きられるんですよネ。
起きて
お湯を沸かして
コーヒーカップを温めて
濃い目のコーヒーを淹れて
ワークスペースへの階段を上がって
PCをセッティング
心が高揚する時間です。
さて嬉しさのあまり、先日すこしだけツイート等をいたしましたが、
1号 埼玉 AKB18が満室になりました。
ついに満室だヨ - 大家とツトメ人 https://t.co/YSDJ1Eb6eP
— cairn (@cairn02091581) 2020年6月4日
苦節4年と9か月。。
いろいろなことがあったなあ。。
初めての保有物件。
最高の勉強材料がたっぷり詰まっていました（ヒニクです）。
ワタシがツトメ人で手掛けてきたのは鉄骨造。
AKB１８は木造。しかも築古。
建物にたいする心配も有りました。
法定耐用年数超えの木造。なかなかにしっかりしています！
感動の満室ですが、ラスト1部屋の入居連絡、それはあっけなく届きました。
ツトメ人の帰り電車で何気なくメールチェックをしていると、
「AKB18 102号室 お申込みのご報告」とのタイトルが。
ん？
いつも大変お世話になっております。募集中の102号室に申し込みが入りましたのでご報告致します。契約者59歳の男性ですが、都内にご自宅を所有されております。婦人服を製造する会社にお勤めで、セカンドハウスとして会社で作業できなかった分を持ち帰って作業したり、書斎として利用したいとのことでの申し込みです。作業と申しましても、騒音が発生することはないと確認しておりますので、他の住民に迷惑がかかることはございません。家賃保証会社の審査承認おりておりますので手続きを進めさせて頂きたいと存じます。お手数ですが、ご確認のほど宜しくお願い致します。もし手続きがよろしければ、満室となります。C様のお力添えがあってのことでございます。誠にありがとうございます。
ご丁寧なメールをいつも有難うございます。
CBKによる入居付けです。
CBKはADを取りません！最高です。
3号を任せているKLに見習ってほしいデス。
ジモティ入居者を入れておりますので、収益の最大化は出来ておりませんが、1号単体で見れば収益構造のロスは塞ぐことが出来ました。
1号はこの後、高級セキュリティカメラの設置を予定しております。
NS（入居者満足）を高めて、なるべく長くお住まい頂きたいものです。
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空室をどうするかを考えたヨ
こんにちはケルンです。
本日は土曜日。
ツトメ人仕事で乳酸が溜まりに溜まっています。
根性で頑張ります。
さて、保有物件の内、なんとか入居付をしたいのが、4号 神奈川 SKH7 です。
なにが話題かって、相鉄線へのJR相互乗り入れです。2019年11月に始まりました。
新宿、渋谷に行きやすく、武蔵小杉も通過します。
そして間取りも37m2あるので、単身から2人住まいに訴求できます。
家賃は6万円位。
では何故空室なのか。。
昨年の台風19号被害が原因です。
4号 SKH7はかなりの台風被害を受けました。
横浜の地形も災いして、スレート葺が一部飛んでしまい、ルーフィングも捲れて階下に浸水がありました。
しかも、雨漏り被害が出た部屋には、入居者さんがおりました。(保険云々はありますが)
入居者さんは怒り心頭。
退去とか家財被害の賠償に発展しそうでした。
その時、ちょうど改装した部屋が有りましたので、同じ家賃条件で部屋移動をご提案。
快諾していただきました。
果たして、新たな空室の出来上がり。
そしてこの空室、なかなかに酷かった。。
しかし、退去費用は請求しない条件で移ってもらいましたので、自費でなんとかする必要があります。
火災保険では賄いきれません。
放置としました。
さて、とは言え空室は損失です。
個人的には、たとえ安くても家賃が入るのが正だと思います。
そこで、性懲りも無くジモティ集客を考えました。
現況のままで、家賃4.9万、共込み。初期費用無し。
なんか決まる気がする！
また、ふと思いついて、
時はコロナ禍。生活保護者への貸し出しを真剣に考えてもいいかなぁと。
生活保護受給者の家賃上限は？引越し費用は？［神奈川県の住宅扶助上限額一覧］ | 賃貸の森
家賃は上限5.2万くらいか。
問題は修繕。
最低限を自分でやるか！
と、だいぶ考えがまとまってきました。
やはり時代はハイブリッド。
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続 貸家の隣地を買わないかの話
こんにちはケルンです。
先日の投稿は唐突すぎてました。すみません。
有志と知り合えたら嬉しいです。
先程まではツトメ人で、銀行融資相談に行ってきました。
概ね7億。
プレゼン成功しました。
なんとかなりそうです。
さて、5号 京都市内 FHKの隣地購入を打診された話の続きです。
基本的な考え方は先日ブログに上げた通りです。
そこで、不動産業者に検討にあたって質問を二つぶつけました。
①Ｑ 隣を購入したら、リーシングの家賃目安はいくらくらい？
Ａ 6から6.5万／月くらいだと思います。
内部設備が新しい点、駐車場がある点でこの程度が想定されます。
そうすると8〜11% 上限は26%くらいの指値が通った場合です。
②Ｑ ワタシの物件をセットで売却できる可能性は有りますか？
購入額に対してキャピタル25%くらいが希望です。
Ａ 可能です！ニ宅地が繋がると、周辺にはないボリュームになり、販売の坪単価目線が上げられます。あとは、隣地の値段を上手く調整して、ケルンさんの金額が大きくなるよう調整します。
なかなか高度なご返答を頂けました！
まあ、だから媒契くれという展開です。
以上の経緯から、媒契を行い、果報を寝て待つ作戦にしました。
売れたら嬉しい、売れなくても損失ゼロです。
ここからはまた愚痴です。
この不動産業者営業さん、多分にもれず、この後レスが悪くなりました。
僅か3やり取りで。
またまた、ワタシの不動産業者へのイメージが偏ったものになっていきます。
これまたオッさんです。
京都の株式会社FFH(仮)。頼みますよぉ。
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有志と一緒に、脱コロナ禍。事業計画を手伝いたい。
こんにちはケルンです。
今日は少し真面目な話です。
ここ数週間、漠然と思っている事があります。
多くの不動産投資家さんとは、馴染まない内容かと思いますがご容赦ください。
時は今、コロナ禍、のハズ。
しかし、真正面から問題に取り組める方は少数だと思います。
近い将来苦しくなるのは見えているけれど、いろいろあって、今までと似た事を続ける。
あれだけ在宅だったツトメ人が、旧態依然と通勤する景色が物語ります。
ダラダラしそうなので完結に。
経営が苦しくなりそうな事業者さんと一緒に、有志で事業計画を考える取り組みをしたいのです。
きっかけは、小山薫堂さんの東京会議。
あの老舗、吉兆の徳岡料理長とのやりとりを見ていて気づきました。
https://www.bsfuji.tv/tokyokaigi/bn/259.html
コロナ禍に喘ぐ飲食業界の未来を考えるという議題です。
いろいろアイデアがありましたが、とかくオンラインで○○をするという方向性になります。
その時、徳岡さんが、ポカーンとするのです。
とても正しい反応だと思います。
そして、良くある姿だなあと思いました。
ヒトは、自分の手に負えない場面では思考が止まります。
そして、それを拒絶として表現します。
「大丈夫、大丈夫」
「まあいいよ」
「その時にこちらから連絡するわ」
経験ありませんか？
そんな時思うのです。
ワタシなら、御社の未来に役立つ提案ができるのに。歯痒いと。
ただ私だけでは、不動産的な解決しかできません。税務、法務は相談できますが、ファイナンスやITなどは見聞きかじるレベルです。
会計士でも、税理士でもありません。
複数のメンバーで問題解決にあたれば、道は開けるハズ。そこに真心が有れば。
他人様の事業に関わるのは、とても刺激的な事です。
ワタシは、ツトメ人仕事でそのような案件に出会うので、それらを一緒に解決していく有志と出会えないかなあと考えています。
無報酬で。
経験上、コロナ禍を商売にしていてはいけないと私は思います。
人助けで、有益な情報をタイムリーに届けていれば、出会いが生まれ、やがてそれが仕事になります。
東日本大震災の時、当時の上司に商売っ気は出すなと言われて、やがて半年でそれがものすごい成績に化けました。
いま、誰かを助けたくて歯痒い思いをされている方、パートナーさんになっていただけませんか？
相性も有りますので、ピンと来た方はぜひ連絡ください！
あ、でも多分取り組んでいると、物件が出てくると思います。。仕事にもなるのでは。
shgr cafe. 県内で気分転換だヨ
こんにちはケルンです。
緊急事態宣言が明けても、原則県内から出ないようにと求められていますね。
特に東京、神奈川、埼玉、千葉と北海道は。
東京には奥多摩とか青梅が、神奈川には丹沢とか湘南とか箱根が、埼玉も長瀞とかいくつかの山があります。
ワタシの住む千葉には、新緑を楽しめるような場所があまりないので個人的には気分転換できません。
海好きには良いのでしょうが、完全に山好きなんです。
なんとか気分転換できる場所を捻り出してカフェに行ってきました。
青山にもカフェを出している菅原硝子のカフェです。
場所は九十九里。と言っても浜の前ではありません。
それを補って余りあるカフェでした。
sghr cafeが全て菅原硝子の食器を使うというのは知っていたのですが、
これが予想以上に良かったんです。
3人で行ったのですが、一人一人食器が全て違います。
お冷やのグラスも、サラダボウルもコーヒーのグラスも全てが違うんです。
大抵のカフェは気が利いていても、デュラレックスとかイッタラのグラスで、業務用の食器でよくあるカフェっぽいものを使うところばかりです。
sghr cafeは違いました。
コーヒーもまずまず。
お店としてのこだわりを感じる味でした。
ワタシの好みとは違いますが、十分楽しめました。
最後に建物が良かったんです。
ホワイトグレーで塗装された平屋。
(写真撮らなかったので人物入りでスミマセン)
これくらいなら自分で塗れそう、足場も組まなくて良さそうだしとイメージが膨らみました。
平屋の戸建て欲しいなあ。
応援よろしくお願いします。
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