- 「入居したいんですが。。。」
ここまでたどり着くのに長かったア。
ジモティ入居付け、結構疲れます。
とは言え、先日、前家賃のお振込みを頂いたので、大変達成感が有ります。
という事で、簡単に今回の経緯をレポしようと思います。
１．物件概要
物件は1号埼玉。
築古の木造2階建て、１Kロフト付き、3点ユニットです。
所有して約4年。一通りの大家経験を積ませてもらっている物件です。
こちらの物件は通常、大変信頼している管理会社 （仮）CBK にて入居付けしてもらっております。
ADも取られない、大変紳士的な会社です。
埼玉地区でしたらとってもおススメです。
２．募集の経緯
ふと思い立ち、ジモティに募集を掲載したのが2月末。
今回の募集は2階の角部屋。
はっきりいって1号の中で最も良い部屋です。
しかし、、、
約2年前に家賃保証会社による強制退去失効があり、
退去後の原状回復について、上記管理会社（仮）CBK と相談したのですが、
現状回復修繕費、約50万円！！
家賃3万円程度の部屋ですヨ。
やってられないし、やるお金も無いのでそのまま放置するという方針を決めておりました。
「空いている期間は、損失でしかない」 と
ツトメ人としてのクライアントから言われたことが有りますが、
その通り。
少しでも利益を生むために入居募集をすることにしました。
その方法は
「現況有姿」「瑕疵担保なし」「造作買取なし」での募集を
「1年間の定期借家 ただし再契約可能」という募集です。
あと、当然保証人必須！
親か兄弟に限定してます。
３．ジモティ掲載以降の問い合わせと対応状況
はたしてジモティへ掲載。
見たところライバルになりそうな物件が３つほど有りました。
しかも全然スペックが上。。
家賃に含みを持たせて2万円台（内心25,000円/月位希望）として募集しました。
すると、
何という事でしょう～ （←某TV風）
掲載当日からポツポツと問い合わせが入りました。
当日 １件
翌々日 １件
その次の日にまた１件
そして掲載した週末には内見予約が入りました。
結果としては、この1人目の方は入居を断り、
2人目は内見ドタキャンからの数日後にいきなり内見のノチ音信不通、
3人目は内見予約からの内見キャンセル、
4人目は転貸希望で内見後断り、
5人目でご入居決定、
このような結果でした。
その他にも問いあわせへの対応を数件しております。
4．ジモティ集客で検討すべき問題について
セルフ管理の方でしたらこれらの諸問題は当たり前でしょうが、
わたしはツトメ人をやりながらの大家で、
しかも自宅と1号物件は車で1時間程度離れておりますので、
内見のご案内が出来ません。（やれないことはないが、やらない方針）
そこで管理会社 （仮）CKB と相談しました。
①内見者のお名前と電話番号を事前に教えて頂く事が内見の条件。
②鍵を内見者ご本人にCBKへ取りに行ってもらい、同日返却してもらう。
③入居に関する諸条件については、わたしが電話にて直接お答えする。
④1号物件を気に入らなかった場合はCBKにて他の物件をご紹介いただいて構わない。
⑤入居が決定した場合は、貸主からの仲介手数料はCBKへお支払いする。
こんな内容です。
しかし、最終的には③も④も⑤も殆ど意味がなかったり、CBKから最終的には逆に断られました。
ご入居後は、管理会社として （仮）CBKに対応させたかったのですが、同社内の規定で仲介をしていない場合、管理をしないという方針だというのです。
大きい会社なので、所長と協議してもダメでした。
営業部が分かっていても、管理部まで周知できないとか、営業さんの転勤も激しいので都度引継ぎが出来ないといった原因です。
思うところはありますが、諦めました。
5.契約手続きはどうする？
不思議なもので、
なんかもう決まらなくてもいいか。。
なんて思って欲がなくなって来たら、５人目の内見者様より入居のご意思を頂けました。
次は少しだけ修繕の手配をして、(インフラ関係は流石に直すことに)、契約手続きです。
管理会社に契約関係を頼むつもりでしたが、ダメでしたので、自分で契約書は作成しました。
ツトメ人で何百回も契約書は作りましたからお手のもの！
と言っても民法改正もあったので、国交省の雛形を慎重に変更しながらまとめました。
国交省には定借の契約書もあります。
なかなか役に立ちます。
ただ、2万半ばの家賃の契約書なのに、全6枚、袋綴じ有りのかなり立派な契約書になりました。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000030.html
6.入金確認
賃貸借契約は諾成契約ですから、お互いの意思確認で成立します。
あとは心配なのはやはりお金です。
今回は3日後に私の口座へ前家賃をお振込みいただきました。
日割りは無しです。
逆に４月分数日間はサービスしました。
入金いただいたらすぐお礼をメールいたしました。
ツトメ人で契約時、これが一番大切だと思ってます。
契約後が一番信頼関係が壊れやすいです。
7.まとめ
ジモティ入居付けは、無料なだけになかなか手間がかかるというのがワタシの感想です。
ワタシはツトメ人で、建築不動産の仕事をしてますので、さほどアタフタはしないのですが、契約書作ったり、袋綴じテープ買ったり、頻繁にメールや電話で各所に連絡したり。
やはり管理会社は偉大だなあと感じました。
しかし、50万程の修繕費も発生させずに1年以上家賃が入るなら、良い仕事には違いありません。
入居者さんの信頼を損なわないよう、今後も早いレスポンスで大家に取り組みマス。
