こんにちはケルンです。
イケてる５０’Sになりたいツトメ人＆不動産経営７年目。
関東・北海道・京都で約100室を運営中。
今年の目標は売上6000万円。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、
魅力的な事業基盤を構築すべく毎日を生きています。
昨晩、重い腰をあげて食後にウォーキングをしました。
妻が誘ってくれたのです。
歩いてみるとそれほど寒くはありません。
以前教えていただいた話を意識して、○○まで歩こうと目標地を決め自宅まで折り返し戻ります。
なかなか良いものです。
ただ、
貴方と歩くと空いてる不動産ばかりを見る、、、と言われてしまいました。
オシャレな家も見るんですが、なかなかないんですよw。
東京と千葉はなにかが違う
さて、
不動産。
昨日は収益家賃の分析をしておりました。
特に行ったのは1号の分析です。
1号は7年前に購入しました。
1号ですから当然に初めての収益不動産です。
当時の利回りが10.9％。
そして今の想定利回りが10.1％です。
昨年（奇跡の）満室となりましたが現在3室が空室となり、そのうち２部屋の原状回復及びリノベをしなければなりません。
なんだか家賃がとっても下がってしまったように思っていましたが、それほどではない？
そこが利回り計算のもう一つの怖さですね。
1号はそこそこ大きいので1％利回りが下がると年に70万円ほど変わります。。。
購入時と現在の各室家賃設定を見返してみると、1/3程度は全く同じというか退去がありませんでした。
そのほかの部屋は購入後に入居してくださった訳ですが、1/3くらいは更新してくださり、1/3くらいは定着しないという状態です。
家賃は32000円。
直近のご入居者様は34000円でしたが、空室が重なっているので家賃よりもスピード重視でいきたいと思っています。
余裕がないと価格に付加価値を転嫁するのに必要な時間を取れないので、
またまた必要がないのにやりたくなるという悪循環に入ります。
禁じ手のDIYを一部やることになりそうです。
塗装とコーキング
1号までは自宅から約1時間かかるのと、高速代が往復で1500円程度かかります。
最低2日は作業するでしょう。
面倒ですなぁ。
それからやってみたいことが１つ。
内窓をつけたいという気持ちがあります。
いわゆる二重窓。
断熱性や遮音性が向上します。
建物において開口部は最大のウィークポイントで、熱透過率が高いのはもちろん実は躯体や内装材に冷えを伝えてしまっています。
半年前くらいから屋内の快適環境向上を意識するようになってきまして、結構本気で提供したい気持ちになっております。
ただ、コストがばかになりません。
掃き出し1箇所で10マン弱くらいしますので、タダでもコストダウンしたいのにかえって高くつきます。
もしかしたら補助金を使えるかもしれないので調べながら対応して、一度やってしまえばそれはワタシの経験となり、当たり前のレベルが上がります。
補助金や助成制度は手続きが面倒ですが、これが使える時期は有限です。
当たり前になった頃には終了しています。
金銭的に得だという事はもちろんですが、
国や自治体の目指したい方向性に沿った制度ですから事業者としては意識して利用すべきだと思います。
そんなわけで、
本日も明るくイキマス！
応援のクリックをよろしくお願いいたします。
