こんにちはケルン（十四代目）です。
イケてる５０’Sでありたいツトメ人＆不動産経営10年目。
関東・(北海道)・京都で約100室を運営中。
このブログは不動産経営を始めたツトメ人のワタシが、賃貸経営を通じて出会う素敵な人間関係と、得られる知識、そして得られる収益で実現する自分らしいオシャレライフがテーマです。
今日はとあるショッピングモールの著名カフェで読書をしている妻のまえでブログを書きはじめました。
ここ数週間、休みの午後はふたり揃って読書をしようかという事になっています。
ワタシが読んでいたのはホテル運営とプロデュースなどの会社を経営する方の著書で、この方を知ったのはこのところ聴いているポットキャスト番組にゲストで出ていた回があって強く惹かれました。
そしてすぐにSNSをフォローして、著書を調べてAmazonで購入して読んでいたという流れです。
最初の頃は、本の内容が成功したコンテンツの自慢のような印象でしたが、最後の方では自分自身の内容理解、解像度が上がって期待した通りの読書体験となりました。
本のご紹介と、ポットキャストは最後にご紹介しますネ。
何事もそうかもしれませんが、購買はある期待値をもって行い、それに達すれば満足感を得られ、上回れば感動をもらえます。
逆を言えば期待を高めすぎないことが満足のポイントだと言えるとワタシは考えていまして、それがなるべく披露しないビジネスのポイントではないかという仮説をもっております。
2025年より小規模改装の請負・コンサルをやってます。
不動産活用×新築×相続対策コンサル ←お問い合わせ頂いております。
さて、
建築×不動産。
ここ2ヶ月、流れから2件ほど自分で建替えの案件をやることになっていまして、そのツトメ仕事で感じている事を書かせていただきます。
まずは流れ。
一つはクレームおから。そしてもう一つはご紹介からです。
クレームの方は自分の部下が資料のご請求に対応しておらず、やる気がないのか！というお叱りのお電話が会社に入り、お詫びのご連絡をしたところアンタはやってくれないのか！アンタにやって欲しい、、、、となってしまい、その流れから始まっているお客様です。
ご紹介の方は、懇意の業者さんから、地主さんがいい人を紹介してくれと言ってるから会って欲しいと言われてご挨拶に行ったらそのまま建築相談を受けてしまったという話です。
実はどちらも自分はやりたくない(語弊がある言い方ですが)のが本音ですが、かと言って任せられる担当もおらず、まあやらせていただくというパターンです。
この2件ともが蓋を開けてみると賃貸建築系の話で、共通する、ある違和感があります。
まずはクレーム発端（変な言い方ｗ）の方から。
こちらは都心の超一等地にある建物のお建替えなのですが、子供家族を住まわせる2世帯住宅に建て替えたいという内容でした。
初回ヒアリングではそういう内容としてお聞きしまして、GWが明けてお打ち合わせをしたところ、家族用というよりも特に当初は賃貸にする方向性に変わったという事が分かりました。
得てしてお客様はこういう変化を教えて下さるとは限らず、プレゼンをしながらの会話の中にいろいろと違和感が出てくることで分かっていきます。
今回も、お伺いしていた家族構成とこういう風には出来ないか？というご質問の内容にズレがあって、おかしいなあ、、、と思っていたら当初賃貸にという方向性になりそうだという話が明確になってきました。
個人的にはコレで良いと思っていますので、大賛成です。土地の広さと建蔽容積の関係から特に１階が十分な広さがとれなかった為、コレで一方の家族さんは本当に良いのだろうかと思っていたからです。
家族用ではなく、賃貸だとなれば途端に問題がない計画だと思い、大変すっきりしました。あの場所で地下鉄駅から十分な徒歩圏でこの程度の広さが取れれば、まず間違いないと言い切れます。なんなら借入資金で建築計画を成り立たせるとして、その部屋の家賃だけで建設費の支払いが十分にできます。まあ、この方は自己資金でのご計画なので要らぬ心配ではあるでしょうが、場合によっては王道の相続対策としてご説明をしてみようと思います。その場合はタイミングがとても大切なんですけどネ。
はい、いつも通りに本題から大きくそれていますが、問題は「違和感」です。
それは、
議題は賃貸なのに、頭と心は 「自宅」のままで発想をしてしまうところに有ります。
例えば、洋室にベットが２台レイアウトできるのか！ですとか、また玄関の広さはどのくらいなのか！！とか、はたまた物置が置けるのか！！！とかというご質問が有りました。
もちろん賃貸ならば何でも良いという事ではありませんが、我々不動産投資家でしたらそれがどの程度大きな問題で、どの程度問題ではないかがピンとくると思います。
例えば１LDKの間取りだとして、洋室にベットが２台置けないとどんなマイナスがあるのか。。。。たぶん２台もおけるじゃないかと力強く主張する方の方が多いのではないでしょうかｗ
不動産経営者と、不動産未経営者または昔ながらの大家さんとの違いはこのあたりの「実」の見極めにあるとワタシは思います。
もうお一方の方は、最近買い取った隣地の空家を解体して戸建て賃貸を建てるというご計画でした。こちらも都心の大ターミナル駅から十分な徒歩圏です。長屋ででも複数戸考えても良いと思いましたが、２０㎡を切る間取りはエリア的にNGという事で、戸建て賃貸にする方向性だという事です。
このエリアで飽和しているという内容も個人的にはさほど重要ではないと思っていますが、まあそこは反論しません。というのも、この方は隣接地に20戸近くの運営室がありますので敢えて厳しい市況といわれるところに物件数を増やす必要はないと思うからです。
ただ、こちらも将来的に自分が使っても良いという発想から建物の性能スペックに拘りたいというお考えがあるようで、もちろん重要ではないとは言いませんが、多少なりとも過度なお考えかなあと。
民泊転用も考えるという事でそちらはとても良いと思いましたが。（民泊の話がツトメ仕事でも増えていますが、まだまだ個人的に力量が足りないと感じています。やっぱり民泊オーナーではないからですね。）
久しぶりにS造
ということで、地主系大家さんらしい考え方だなあと久しぶりに感じ取った次第です。
内装も自然素材系を使いたいとのこと。
最近話題になっている利用者による内壁の損傷などを考えるとおススメしないですが、ご自身の資金でやることですからやりたいことが出来るのが優先事項かなあと思います。
このあたりのアドバイスをどういうタイミングで、どういう熱量でお話しするかというのも非常に重要で、若い営業マンと話すと提案に対してのバックスイングが大きすぎるなあと思ったりもします。
提案なんて、インパクトの瞬間にちょっとだけ力を入れてみて、ミート出来たら踏み込んでフォロースルーで持っていけばいいのだと自分は感じています。
若ければ良いですが、自分なんてオジですからねー。いきなりの前のめりは暑苦しい。
名案と迷案は一文字違いです！
まとめますと、
投資系不動産経営者はバランス重視で、地主系大家さんはリスクの全回避に拘ってしまうという傾向があるということで。
だからHMの建物を建てる方は圧倒的に地主系ということですね。
最後に本とポットキャストのご紹介を。
music.amazon.co.jp
残念ながら番組が終わってしまったのですが、ミキのKYOTOCASTをよく聞いています。京都の話なので面白い。
ということで、
明日も明るくイキマス！
