こんにちはケルンです。
昨日は昨日で刺激の多かった一日でした。
もちろん夜間のウェビナーです。
自分自身の身体にセミナーの内容をしみこませるためにマトメ記事や所感を書いておりますが、結構時間がかかります。
本件もインタビューを聞いたのは昨年の話で、ウェビナーで母ちゃん様の話を伺ったのも昨年。
DX大家の会セミナーを受講したのは先週。
やることが詰まってきてなかなかに大変ですｗ
一方で母ちゃん様は健美家さんのウェビナーにいつも最初に申し込まれると聞いて流石！の一言です。
ワタシはいつもギリギリ。。
さて、
ここからは続インタビューまとめです。
おさらいを含めて前回と少し内容をラップさせます。
- 前回の大まかな振り返り
- DX母ちゃん様のエリア考察について
- その他の事例紹介
- 母ちゃん様の事業目的
- 母ちゃん様の優れた能力について
- 不動産経営のポイント
- 母ちゃん様のリノベ手法詳細について
- 募集・客付けについて
- 物件購入基準について
- 若い投資家へのアドバイス（締め）
- 最後に 所感
前回の大まかな振り返り
母ちゃん様は、不動産事業を始めた当初は赤井先生やゴンさんのブログをよんでいたという事です。
赤井先生の存在感は絶大ですね。
お母様のアパートを相続&再生されてからは、競売で物件を現金取得されていきます。
競売に注力しておられたのは、「不動産屋は信用できない」からだそうです。
競売ですと仲介手数料もないですからね。
取得物件の事例として、2LDK 7戸のRC物件について教えてくれてました。競売物件だそうです。
一戸の家賃が12.5万円/月に対して、ローン支払いは40万円/月くらいだったそうです。
なかなか悪くない内容ですよね。
しかし、市場が一番良い時に売却されています。
CFだけだとどうしても細い
速度が遅い
CFとキャピタルの組み合わせが良い
正にワタシがいま一番やりたいモデルです。
ではどうやって物件の種別をつけているのか？
母ちゃん様は物件購入時に保有スタンスを決めておられます。
手離れが良い物件は短期保有。
築古で融資が難しいが、立地は良い物件は中期。
土地がとても良くて建替を見込んでいる物件は長期保有。
なるほど。
最近ワタシも土地の広さと、用途地域、容積余りはかなり意識しています。
コレを見てから利回り、築年数を見ます。
DX母ちゃん様のエリア考察について
母ちゃん様は神戸市中央区にオフィスを構えて、自社管理できる自宅から60分圏内で事業運営をされています。
なかでも神戸市中央区は最も注力されていますが、ポイントは神戸市中央区はリノベで付加価値をつけて、それが家賃に反映できる点だそうです。
田舎ですと、母ちゃん様のリノベといっても、だからといって家賃をなかなかあげられない。家賃を下げずに据え置くのが目的になってしまう。
ごもっともです。
ワタシですと、ほとんどは後者です。。
ワタシの保有物件だと4号横浜はリノベで高い家賃にチャレンジできそうですが、あとはダメです。。。
その他の事例紹介
賃貸レジや戸建て以外の事例紹介として、加藤先生が大好きな地貸し物件の話をされていました。
こちらは大手携帯電話会社に事業用定期借地でレンタル中。
テナントさんは銀行に客付けをしてもらったそうです。
立地的にも流通事業案件で、土地活会社にも声をかけたそうです。
ワタシも土地活のツトメ人仕事をしているので、イメージしやすい。。
母ちゃん様の事業目的
自宅近所の地域活性
人の雇用
地域事業促進
これらを地域の土地を活用することで行っていかれたいという事です。
気持ちが良くわかります！
ワタシもそうなっていきたい。
母ちゃん様の優れた能力について
あらゆる事で母ちゃん様は優れているとはお思うのですが、洗練された投資家さんになぜか特有の能力が長けていらっしゃいます。
それは「運をひきつける」という事です。
ご本人は、もちろん運を意図して行動をされているわけではないでしょうが、結果として強運でいらっしゃる。
いわゆる「タイミングが良かった」という事を多く経験されているという事です。
①長期譲渡のタイミングで売却した物件が、売却後に災害に遇った。
②所有していたホテルを売却した直後にコロナショックが起きた。
こういった運の良さや引きの強さって、不思議と有る人には有りますよね。
そういった方に共通するのは圧倒的な行動量だと思っております。
タイミングが良いと言いますが、タイミングが外れないほど行動していて結果的にタイミングが合うのではないでしょうか？
それにしても奇跡的な2例でした。
不動産経営のポイント
安く買って 高く売る
安く買って 高く貸す
そりゃそうだというこのポイント。
これを実現するために以下のような事をされています。
安く買うためには、自分が面倒な客にならない事。
不動産屋さんは面倒くさいことが物凄く嫌な業種で、取引以降は一切関わりたくないのが本音。
何かがあっても、この人なら何とかしてくれるから情報が来る。
このように仰っておられました。
その通りだと思います。
逆に考えますと、自己責任で不動産業をできない方は、ノーマルな物件を買うべきだという事ですね。新築とかサブリースとか。
オペレーションやリスク回避を有料で行うのが適当だと思います。
そんな母ちゃん様でも、国が売り主の公売案件ではさすがに文句を言いたかった経験が有るという事です。
再生不動産として購入されたのですが、国は財産処分としか想定していないので、取得してみたらすべてのインフラが使えなかったそうです。。
「インフラが使えないという表記が無い、瑕疵担保では」という主張に対しての国の回答は、、
「建物が使えるとはどこにも書いていないですよね」というモノだったそうです。うーん、、深いですね。
母ちゃん様のリノベ手法詳細について
クロスの話
白クロス500番台は使わない 相場750円/㎡
1000番台クロスは（入れ替え時）張替えしなくてすむ 相場950～1000円/㎡
汚れないスーパーハードのクロスを選ぶという事です。
汚れプラスリフォームで既存の下地を使うときは地厚いクロスを使わないと不陸をひろってしまいますよね。注意です。
クロス選択の手法についても教えてくださいました。
クロスカタログ帳の（室内等）写真から色の組み合わせを利用するという事です。
イメージつきますか？？
ワタシもツトメ仕事で同じ話を聞いたことがあります。
メーカーのカタログというモノは、一流企業が、一流のデザイナーを入れてイメージ写真を作っています。ですから、クロス等のエレメントに限らず全ての色の組み合わせが精査されていて、最も参考になるという事です。
照明のカタログも同様です。
ですから、カタログ写真で使われているクロスを選ぶという事ではなく、違う色のクロスを使っても、写真にある色（ex家具の色、カーテンの色、床、布等々）を参考に組み合わせを考えるという事です。
そして木目だけのカタログ、グリーン系色だけのカタログという全メーカーを網羅したオリジナルカタログを作ってプランニングされているという事です。
使用するクロス等のメーカーも品番も各箇所でバラバラなので、職人さんはかなり大変だと思います。
それに対して、職人さんに一目でわかる施工指図書を作成されているという事です。
やはりワタシの担当現場で、同じことを職人さんから指摘されたことが有ります。施工する人の立場で分かりやすい図面を作ることは物凄く大切です。
その結果、職人さんとは全面的な信頼関係を構築されているという事です。職人さんへの全幅のリスペクトも大切なポイントだと思います。
特にエースとなる、替えの利かないタイル屋さんが母ちゃん様物件の要のようです。
色について
好きな色味はアースカラーで、好きな色はブルーグレーだそうです。
但し、特に外壁色は流行りが有るので現在は茶系の色は外壁に使っていないようです。（今はモノトーンが流行り）
デザインについて
デザインはとがらせてなんぼ！ 10人の内たった一人に気に入られるオンリーワン物件を作るのがご自身の特徴だと仰ってました。
詳細設計について
自分が使ったときの事を、図面を頭の中で立体的に組み立てて、ここにこういうのが有ったらいいなを具現化されるという事です。
図面を見ているのが得意との事。（これは才能ですよね）
ホテルに泊まっても、お店に行っても常に研究。
サイズ感を知るために、小さいスケールを持ち歩いて計ったりを当然にされています。
具体例として造作棚の設計について話をされていました。
募集・客付けについて
加藤先生は必ず客付けの工夫についてインタビューするとの事。
母ちゃん様は、必ず顔を見せてチラシを持っていくという事です。
現在では会社のスタッフさんに20～30店舗は訪問させて、顔を売ってくるように指導されています。
LINEをして直接やり取りをする営業先を作っていくという事です。
その努力と、唯一無二の物件両方があっての満室経営ですね、、。
訪問先の店舗は物件付近のターミナル駅およびそこからの最寄り駅については必ず行くという事です。
物件購入基準について
リノベ物件は利回り13～15％ 買ってすぐ貸せるほうが楽だけど、自分の理想の物件を作りたい。
土地から仕入れや手がかからない物件は8％ 本当は9～10％と言いたいが現在は難しい。
若い投資家へのアドバイス（締め）
母ちゃん様のやり方は再現性がないので、参考にはなりにくいと仰っておられました。
その上で、
先ずは現金で戸建てを購入してはどうかという事です。仮に失敗しても土地が残ります。
区分はランニングコストが高いので勧めない。（修繕積立、管理費等）
そして最後にご自身を振り返って、以下の事を仰っていました。
母ちゃん様は不動産業界未経験で、自分で実践で学んでこられた。
決して短い道のりではなく、（経験を）積み上げ、時間をかけて来られたという事です。
その中で誰の言葉を聞くかは大切で、相手がどういう考えを持っているのかをコラムや書籍等で予め今は分かるので活用すべきとの事です。
そして、自分の頭で考えてから行動してほしいと仰って、長時間のインタビューを締めくくられました。
以上です。
最後に 所感
母ちゃん様の事は、健美家コラムで存じ上げておりました。
しかし「10人にたった1人が気に入るコーディネート」とご本人が仰っていた通りで、ワタシの好みとは違うコーディネートだったのでｗｗ、深くそのスキルや人を知ろうとは思っておりませんでした。
ではなぜウェビナーを受けて、インタビューを購入視聴して、DX大家の会セミナーも受講するようになったのか。。
それはワタシの不動産仲間が母ちゃんさんを慕っていたからなんです。
Kさんが受けるなら、ワタシも受けるか。。みたいな感じです。
そしたらそしたら。。実に本格派！！
ワタシの今迄経験体得してきた建築の知識やスキルを最も生かせるのが、母ちゃん様のやっている事だと気付き電撃が走りました！
本当にありがとうございます！
売却を絡めたスピードある不動産事業経営という点も、本当に参考になります。
不動産屋を信じてはいけないｗのところも共感を引き寄せられました。
そして今は、リノベ再販事業をワタシも行っていきたいと思っております。思っているというよりは決めました。
その為には事業者となるという事で今は動いております。
DX母ちゃん様、ぜひお伺いした際は通常の実務に付き添わせてください！（差支えのない内容で結構です）
頑張ります！
応援のクリックをよろしくお願いいたします。
