こんにちはケルンです。
なんだかやる事が多いです。
ツトメ人仕事は平常業務量なのですが、
帰宅後とか休みにやる事が多い。
またツトメ人仕事の移動をしながら、各種電話やメールでの手配を実行。
ツトメ人仕事のピーク時よりは全然楽ですが、帰宅してしまうとダメですねー。
気合いが足りないアラフォーです。
さて、
行ってきました！
土地から新築案件の融資相談。
個人的に今日ココで話が否認されたら、この後はトライしないつもりでした。
その結果、第一関門は通過しました。
それなりに緊張感がありましたし、ツトメ人仕事で上手く絡めている担当さんに自分の内情を詳らかにするのは抵抗感もあります。
昔々、C銀行に土地と自分で描いたプラン、収支計画書を持って行ったときは、仲良し担当でも相手にもしてくれませんでした。
あの時はたしか、まだ物件取得前で、年収も今より高かったw
C銀行は力がある銀行で、お客様にはオススメしておりますが、行員は若いうちから相手を値踏みする傾向があります。
そんな時は、
「君より収入もありますよ。」
今なら「君、物件持ってないでしょ」と心で叫んでグッと堪えます。
話を戻します。
なんとなくブログでも作戦を明白にしなかったのですが、資産弱者であるワタシは今回自分の主張をする事をやめました。
そして取った作戦は、
①銀行の求める利回りで資料を作る。
②銀行が取り組みやすい新築案件で持ち込む。
③土地＋建物で融資額程度になる案件とする。
そして、、、
④建築会社は銀行に紹介してもらう。
という作戦です。
④についてピンとくる方はいらっしゃいますか？
実はコレが稟議の中で生きてきます。
(まだ全然審査通っていませんが)
真っ当で合法的ですが、ブログアップは憚られるので、ご質問はTwitterでお願いします。
果たして、この組み立てで案件の見立てはクリアしました。
この先は審査です。
その前に図面と見積もり。
審査で気になるポイントについての質疑応答をお互いにしてきました。
■担保評価について、基本は審査案件のみを見る。
■法人の審査でも個人の資料も必要。
■築古戸建ては収入として補完材料にみれる。
■法廷耐用年数切れアパートは収入みれない。
■スルガ案件がある事と状況を説明。
■今年の申告見込みについて説明。
■総費用を抑える為に二階建てとして考えたが、利回りが増えるならば三階建てでもよいか？ →1億超えても利回りが上がる方が良いとの事。
■完成時期は？
→１年後と回答。
とにかく基本は審査案件がまわるかと、他の物件から補填が効くかだと言われました。
既存物件は赤字じゃないかを重視だそうです。
さあ、どうなりますかね？
内容を銀行が望む案件に出来る限りしたので、もうあとはアレンジ出来ませんw
最後に、
今回決算書を持っていきました。
4期目でした。今度の2月で5期が終わります。
ヒヨッコ法人ですが、3年以上やっていますとなんだか堂々と出せました。
事業は続けられてなんぼですね。
また話の中で、「御社」と何回も言われて、ん？ ウチのことかwwとニヤリとしていました。
こんな状況ですが、この先が進むかは確率30%位だと思っています。
50%にもっていくためには、
10%が建築費用を考え通りに実現する事。
10%が築古アパートを売る事。
これは特約事項として扱えないかが頭にあります。
年内にプラン見積もりの取得。
年始に審査です。
土地は現状買い付けを出させてくれないので、売れたら終わり。。
頑張ります！
