こんにちはケルンです。
今朝ほどメールにてこのようなDMが来ておりました。
ハイ！間違い探しです。。
Twitterにて、回答をお願いしますww
人の振り見て我が振り直せ。
一事が万事。
テンプレあるある。
気をつけましょう。
昨日は楽天スーパーセールの最終日でした。
買おうと思っていたものが多数あったのですが、何も買いませんでした。。
車とか、ホテルとかの記事を読んでいただくとワタシは浪費家に思われると思いますが、
実はワタシ、物凄く物持ちの良い人間です。
今使っているもので、恐らく一番古いものは、
小学6年生の修学旅行用に買ってもらった旅行カバンです。
なぜかノースフェイス 。
ヴィンテージな品ですが、名前がマジックで書いてあるので売れません。
次は、同じ頃父がくれたトレシーという眼鏡拭き(欠かせない逸品)。
1人なら生活コスパも高くて、単身赴任の時は仕送りで7万円程を受け取って、毎月4万円は貯まっていました。
まあ、長く使える物を買いたいという話でした。
先日のイケてる建物
さて、
本日は自宅の建て方についての話です。
ワタシは、20年以上ハウスメーカーに勤務して参りました。
かなりの数、お客様のご自宅を建てさせて頂きました。
そしてワタシ自身も15年前に土地を購入して、自分で間取り意匠設計、インテリア・エクステリアの草案を作って自宅を建てました。
大きな家ではありませんが、細部まで考えた自宅は今でも不満少なく、家族も「この家が好き」と言ってくれます。
ブログを読んでくださっている皆様。
今のお住まいは、マイホームですか？
不動産・大家系の話では自宅は負債だという事でプライオリティーが低いので、あまり話題にならないなぁと思いました。
でもきっと、かなりの方がマイホームを蔑ろにはしてないですよね。
元プロとして&大家業事業者としてマイホーム建築の話をいたします。
今回は主に資金面と、自宅のみか？賃貸併用か？についてです。
①資金面について
夢のマイホーム。
気になるのは総予算と頭金、借入可能額ですね。
結構から言うと、150万円も有れば土地を買って注文住宅建築が可能です。
頭金0円で、建築したケースもあります。
(土地はあったかも)
テクニックは要りますが。
借入可能額は年収にもよりますが、平均的な所得に対して年間返済額が税込年収の30〜40%位ですとローンが通ります。
経験上このような高い返済割合でローンを組まれるケースは少ないです。
家計におけるローン支払い可能額の方が、返済率上限額よりかなり低いはずです。
また、借入額が伸びな場合は基本的なテクニックで、収入合算というやり方もあります。
所得税控除の最大活用のために敢えて夫婦で収入合算、またはローン二本立てという場合もあります。
収入合算の場合は、主たる債務者収入以上の収入は合算できませんのでご注意下さい。
ローン審査で場合によって苦労するのが、我々のような確定申告をしている場合です。
仮にツトメ人であっても給与所得ではなく、申告所得になる場合があります。
節税がすぎると住宅ローンが満足に借りられません。ご注意下さい。
また、返済率には車や教育ローン、奨学金なども含みます。
車を売却していただいた事も何回か有りました。
まとめますと、頭金は少なくても自家取得は可能。事業者(外資系さん含む)は融資に注意です。
個人的には、自宅は若いうちの取得が良いと思います。
特にサラリー年収が多めの方は、物件購入よりも自宅取得が先でもあまり影響がありません。
代表例が赤井先生です。
但し、ツトメ人卒業を考えていて、子供さんの学費がピーク前の方はキャッシュフローを良く考えましょう。
ライフプラン設計が有効です。
ちなみに私の場合は、子供への支出がほぼ終わりましたので生活固定費ピークは超えました。
それから融資について大切な点があります。
銀行から住宅ローンを借りる場合、不動産購入資金の審査も住宅ローンを借りた支店と紐付きます。
家から近いから、職場から近いからという理由で小さな支店に申し込むと後の展開が厳しくなる場合があります。
ちなみにこの場合、住宅ローンを借りていても、収益不動産の審査は全く優遇されません。。
②建て方について
ここで言う建て方は、専用住宅か共同住宅かという話です。
専用住宅の場合はあれこれいう話はありません。
強いて言えば、絶対に事業をこなすワークスペースと書類置き場を取りましょう！
また、共担活用を考えると、出来れば土地値が高い場所が良いですね。
次に共同住宅の場合です。
また借入の話になりますが、自宅部分が過半となるか、貸すスペースが過半を超えるかでローンの種類が異なります。
自宅が過半でしたら住宅ローンの審査。
賃貸が多ければアパートローンの審査です。
アパートローンは、いま税制大綱で見直しがかかっているローン控除が受けられません。
アパートローンの場合、給与からのローン支払いをしなくて良いレベルは、首都圏の場合で施工面積の1/3以下が自宅だと思います。
また、ワタシが現在ツトメ仕事でやっているRC中高層で自宅併用の場合にはプロパーローンとなりますので、1/5が自宅でも家賃によっては難しいケースが多いです。(用地がある場合で)
ちなみに極東船長さんほどの方でも自宅スペースは1/10未満でした。
こういった基本的な融資の仕組みの中で、賃貸を付けるのか、自宅のみかを考えましょう。
また、当然ながら賃貸を付ける場合は土地が広く必要であったり、または容積率が大きく地価が高い土地となります。
その分、全体予算が膨れ上がります。
土地購入をして自宅を建てる方で、賃貸を付けたい方は先ずは収支計算からやるべきですね。
建て方という点では、先日Twitterで野中周ニさんが、広い敷地に専用住宅と貸家を合計二棟建てるというスキームを話されていました。
面白い！と思いました。
富山の有名不動産投資家ふんどし王子さんスキームの派生テクニックだそうです。
確か詳しくは説明できない内容なので、知りたい方はお調べください。
また、賃貸併用の場合は区分登記をする場合、火災保険も複数必要であったりします。
ご注意下さい。
長々と書いてきましたが、
前々から自宅の価値を軽んずる傾向がある不動産投資の考え方がワタシには合わないと思っています。
ワタシは家族と暮らしを大切とした価値観の人間です。
投資効率や拡大スピードでは割り切れない大切さが家にはあります。
よく、自宅なんて賃貸で充分という話も耳にします。そういう方はぜひ自宅を取得して欲しい、注文住宅で。
きっと自分の家って良いなあ。家に帰るのが楽しみだなぁという体験が得られます。
偉そうに長々と書きましたが、家については拘りがあるのでご容赦ください。
頑張ります！
