こんにちはケルンです。
現在熱海を通過中。
新幹線で京都へ向かっております。
新幹線に乗るのが実に1年ぶり。
以前は週に1度は乗っていましたので不思議な感覚です。
EX予約のやり方を忘れてしまったり、
EX予約に紐づいていたクレジットカードが変わっていてログインすらできなかったり、
総武線のグローン席（休日は500円）の取り方を忘れてしまったり、
慣れていないとアタフタしてしまいますね。
と言っている間に富士を通過中。
夜の食事を予約しようとしたのですが、
当日夜は人気店は予約できないですね〜。
新幹線の中の電話は通話状態が良くないし、
何事も慣れが必要だと思いました。
まもなく静岡です。
いつぞやの東寺
さて、
京都にはRCマンションと築古戸建てを所有運営しております。
戸建てを購入したのは2018年の冬。
個人のローンを借り切って、現金購入できるものはないかという事で戸建てを探しておりました。
400万円位で買える物が条件。
またオーナーチェンジが条件。
そうすると関西の物件が目につきました。
今考えると何となく関西となっていて、
戦略も何もありませんでしたが、
この3年間退去はありません。
その前からも退去がないようなので、これからもしばらくは無いと思います。
この頃はまだ加藤先生のボロ戸建て投資にも出会っていなくて、
（実は敬遠しておりました。ベンツは20万円、、、のタイトルが強烈で）
（現在、車窓は焼津）
ボロで買って高利回りで貸し出すという頭はありませんでした。
戸建ては、現金で買って、公庫でバックファイナンスが‘できるという話を目にしていたのですが、結局できておりません。
まあ、仮にマンション 3号 CCH69を売っても戸建てがあれば京都出張できますので、保険としての目的もあります。
購入時のエピソードです。
3年前の話なので記憶も定かではないのですが、1ヶ月くらい京都を中心に戸建ての物件情報を毎日見ておりました。
関西はテラスハウス風の連棟が多くて色々と不安がつきまといます。
そんな中で目にしたのが5号の京都貸家です。
他の物件と同じく連棟ではあるのですが、
たまたま東側がすでに解体されていて、開けておりました。
場合によっては東側に窓も作る事ができるのが良いと思いました。
そしてその解体された部分は駐車場として使われており、
もしかしたら将来的に駐車場＋隣家で売却に出るかもなどと思いました。
今年まさしく思っていた展開になりましたw。
結局、隣を買っても自分の収益増にはならないので購入はしておりません。
隣の方は住み替えを考えているようなので、空室で買うのは大変しんどいなあと思っています。
話を戻します。
いつも物件を買うときは大変というか、良い思いをしないのですが、この時もそうでした。
原因の一つにはワタシが顧客として小うるさいのだと思います。
ある程度先の展開が読めてしまって、その通りに不満点が出るので。
ずっと我慢をするのですが、あるタイミングで爆発します。
5号の時は不動産屋を変えました。
よく楽街などに出てくる大阪のS社から、他の物件を問い合わせて対応が良かった京都のA社に変更しました。
A社のTさんに担当してもらってからは、何の問題もなく進みました。
A社は仲介専門ということで、管理は自主手配。
3号を管理してもらっているKLに頼みました。
（浜名湖通過）
結果的に、京都の仲介会社に頼んで正解でした。
売主さんの仲介業者が物件の地元業者で、契約時に売主代理人として立ち会ってくれたのですが、色々と情報を教えてくれました。
大阪で契約でしたら契約書は持ち回りだったかもしれません。
入居者さんの情報や、物件の修繕情報、周辺の情報収集など。
やはり地場の業者さんはいいですね。
入居者さんについては生活保護受給者様です。
家主の変更手続きの仕方や、更新料がいただける等の詳しい説明もあり、
何かあれば手伝うよとも言ってくれました。
ここで教訓。
契約がスムーズに進まない場合は、その後もトラブルが起きやすい。
スムーズに進む場合は、期待値を上回る結果を得ることもある。
気になる物件価格。
480万円で販売していたものを450万円で購入。
利回りは12％。
400万円で購入したかったのですが、値引きはしないという方という事で、何度も断ってきたということで、30万円は「気持ち」で引いてくださいました。
売主さんは年配の女性で、古い不動産を子供に残したくないというのが売却のご理由。
決済時にご挨拶いたしましたがとても上品な方でした。
「お若いのにすごいのね」「いえ、これからワタシが守っていきます」
そんなやりとりだったと思います。
皆様が望まれるような高利回り物件では決してありません。
しかし、連棟ですが隣地が解体済みという特殊性と、
間取りは1階にLDKと水回り、２階に2部屋なのですが、
2部屋にそれぞれ直接の動線が取れているという点、
（この間取りは連棟長屋ではとても少ない）
比較的小綺麗に暮らしているという点で気に入りました。
（ここで三河安城通過のアナウンス）
戸建ては購入しやすく、退去も少ない。
しかし購入後リフォーム工事が必要だったりすると、
200万円とか300万円がすぐ飛んでいきます。
バイカー大家さんのセミナーでもそんな点が紹介されていました。
バイカーさんも戸建てはDIY経験値のためにやっている側面も多そうですが、
ワタシも戸建てはポートフォリオの一番下部。
基礎固めとして考えています。
もう一つの戸建ての役割が貯金通帳の代わりです。
現金400万円で購入した物件を、400万円以上で売れば利回り12％の預金となります。
そんな預金はどこの銀行にもありません。
この考えが戸建てを気に入っているポイントです。
また、預金のようにはいきませんが比較的換金性が高いという点もポイントです。
欲しい物件の頭金が必要な時には売却しやすいと思っております。
（ここで名古屋）
しばらく様子を見ていないので、様子を確認してくる予定です。
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