こんにちはケルンです。
加藤先生リリースのnote音源、赤井先生インタビューまとめ記事はは多くの方にご覧いただいております。
大変ありがとうございます。
インタビューを聴きながら速記して、まとめてブログアップをするのに延べで8時間くらいかかりますので誰かの役にたっていれば嬉しいなあと思います。
さて、昨日、突然の連絡がありまして急にバタバタとした事が有ります。
6号 京都貸家 FHK の隣地を買わないかという連絡があったのです。
京都の貸家について
1200年の都、京都。
40代になった頃急に京都が好きで好きでたまらくなりました。
なぜでしょう。。
それまでは札幌と信州に熱を上げていたのですが、大人は京都なのか。
不動産経営を始めて、1号2号3号4号と購入し、大きい物件はもう無理だという局面になりましたので、漠然と貸家に関心が出てきました。
きっかけは覚えていないのですが、貸家を検索していたところ京都は物件が結構ありました。
しかも200万円代から1000万未満の物件が結構あります。
健美家や楽待を中心に毎日メールで物件問い合わせをしては、物件紹介を受けておりました。
ワタシの戸建て探し条件は、オーナーチェンジ物件です。
とにかく即、売上が立つ事を条件にしております。
京都市内は以下のような順番で物件価格が推移します。（ワタシ的認識）
京都の不動産についてはコチラの本が参考になります。
京都の地域事情についてはコチラの本。
5号 京都 FHKについて
3号関係記事はコチラ
隣地 対象物件について
数日前に加藤先生のvoicyで隣地購入のお話をされていました。
どうなるのかワクワクしながら数回の放送に聞き入りました。
リスナーの皆さんはご承知の顛末ですが、美しい取引は感動的でも有りました。必聴です。
さて、隣地の状況はコチラの写真のようになっています。
左が5号。
右側の駐車場と、そのまた右の家屋が対象地です。
価格は1000万円弱。
連絡してきたのは不動産業者さん。
担当さんにヒアリングしてみました。
- 2日前に預かった物件
- 所有者＝居住者
- 売却後は引っ越す
- 水回りはリフォーム済
- 間取りは２LDK
築年数、路線価などは把握しておりますので聞いておりません。
検討の方向性
いろいろと考えて、現状以下の方針としました。
②所有地売却
③隣地購入
先ず、売り主さんの希望金額は、実勢価格から300万円程上回っています。
こちらに対して指値をさせて頂こうと思うのですが、ジャッジラインは
所有物件の購入価格×２×87％ で考えています。
これは、所有物件を古家付き土地で売却した場合の価格相当額の2倍です。
（隣地は2区画分有りまして、ワタシの保有物件の2倍相当の敷地面積）
次に、既存建物のリーシング価格を問い合わせしております。
利回り基準は最低で10％と考えています。
家賃+駐車場1万円/月位です。
この条件が整って初めて購入検討に値するかと。
そして逆に、この際物件を売却する手もあると考えました。
もともと、5号には今回の業者さんから売却を考えないかというＤＭを貰っています。
売却益は上手くいって100万円程度なのですが、新しく頭金を作って他の物件購入を考えるのも悪くないかと。
京都には3号も有りますしネ。
通常でしたら、隣地を購入すれば資産価値が向上して 得 になる、と考えますが、今回は隣地を購入しても正比例にしかならず、全体の利回りは低下するように思います。
それであれば、購入するという選択肢は一番最後かなと考えました。
石田ゆり子風味の妻に一蹴されたからだけではゴザイマセンよＷ
まとめ
ワタシは 資産は増やしこそすれ、減らすべきではない というモットーを持っております。
なるべくならば売却をせずに、ツトメ人の収入と運用益で資産を増やしたいという考えです。
縁あって所有している物件ですからネ。
今回おそらく見送りでしょう。
ああ、でも揺れるキモチ。
応援よろしくお願いします！
↓
