こんにちはケルンです。
本日は日曜日。
今日も5時起きで、大家仕事をしております。
さて、以前、火災保険の関係で記事にした、1号 埼玉 AKB１８の盗難被害その後について、結構大変だったのでブログアップします。
盗難事故が発生したのが4月4日。
管理会社CBKより報告を受けたのが4月5日。
火災保険の受付をしたのが4月8日。
そして事態が解決したのが5月29日。
2か月近くかかっております。
全く進展しない事態の解決は、結局、自分で考えて、自分で行動することですることで出来ました。
その内容は。。。
「入居者様が、盗難事故の被害届を、警察に出してくれない」という問題です。
そうすると何が問題か。
火災保険金の請求が出来ません！
大家としてのワタシの実損は、建物の窓ガラスを割られたという内容です。
修理費用は2.5万円程。
そして、過去記事でアップしたように、なんと50万円のセキュリティー工事を火災保険金で行うことが出来ます。
ほんとうにおススメ。
しかし、、盗難被害の警察署受理番号がなければ保険金請求が進みません。
その手続きを、どうしても入居者様が、行ってくださらないのです。
管理会社CKBの申し出で、入居者への手続きのお願いと、催促をお願いしておりました。
GW前には、
「コロナの関係で、早く連休になるので、被害届出します、と仰ってました」との報告も受けております。
果たして、GWが過ぎ、ちょっと遅いなあと（経験上、嫌な予感が）思い、確認のメールを送りました。（5/17）
返事が来ず。
催促の再送。（5/23）
同日、メールを確認した旨の返信有り。25日には再度入居者と連絡をとるとの事。
5/25 入居者と連絡が取れないとの事。
そして5/28にCKBより私にTELが有りました。
「入居者様へ何度か連絡をしているのですが、一向に連絡が取れず、折り返しの連絡も、もらえないので、当社としてはこれ以上の作業は出来かねないという報告です。」
はぁ？？
何を言ってるんですか？？？
はい。ワタクシ激怒しました。
CKBの本件担当者、完全に困っていました。
なぜなら、ロジカルに私に対して太刀打ちが出来ないからです。
本件の問題点は
- 問題の解決に時間をかけすぎ
- 約束を履行しない入居者ではなく、大家のワタシを説得してきた
- 問題解決の手段が短絡的
- 事態が進まない中で当方への連絡が少ない
- こちらからの催促に対してレスポンスが悪い
こういった点が挙げられます。
クレームが悪化する典型的なパターンです。
しかもやり取りの中で、絶対にダメな話をCKBが私にしてしまいました。
CBK社内、部署間の情報共有がされていなかったので、自分は悪くないという旨の話です。管理とリーシング組織が分かれているので、大きな管理会社の問題点かもしれませんね。
電話に出ないのでどうしようもない、という一点張りに対して
内容証明を送るなり、直接訪問するなり、相手に危機感を持たせる方法は別にあるでしょ！
説得する相手が、完全に違うでしょ！
2か月も時間をかけておいて、問題解決できないから手を引くなんて承服できない！
それが基で入居者が退去するなら結構です。 と強めに申し上げました。
完全に担当者は委縮してました。
言いにくそうだったから、こちらから言いました。
「問題解決する自信がないんですよね！」と。。。
「ハイ。ジシンガありません。。。。。。。。。。。。」
長くなりました。
事の顛末は、CKBとは全く違う解決方法です。
そもそも私は、火災保険金の請求が出来ればよいのです。
そこで建物被害について、ワタシが警察に被害届を出せないかと考えました。
CKBとの電話やり取りの後、5分後位の思い付きです。
その場からすぐ担当警察署へ電話しました。
警察の回答は、下記のとおりです。
- 盗難事件の一部を器物損壊扱いにするのは避けたい
- 警察より入居者へ連絡して被害届の提出を頼んであげる
- どうしても入居者と連絡が取れない等の場合は、大家の被害届を受理する（事故のエビデンスは必要）
はい！完全解決への道筋がつきました。
ものの、20分位です。
単なる作業ではなく、相手が求めている内容を理解して問題解決をする。
コンサルの大切さを身をもって実感しました。ツトメ人としても良い経験です。
パッとしないツトメ人が、物件買って大家になったらツトメ人の仕事に成果が出たという話をよく見聴きしますが、こういった経験をしてゆくからですよね。
最終的には、警察署に相談した当日夜に、
警察と入居者が電話で話して、
翌日には被害届が提出され、
翌々日にはワタシは受理番号を確認することが出来ました。
実質1日で解決しました！ はぁ。。
最後に、警察から伺った入居者さんの名言で締めたいと思います。
「明日には、被害届をだすつもりだったんですよ～」
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