こんにちは。ケルンです。
6月になりましたネ。
梅雨入りを予感させる、しっとりとした朝です。
旅行に行きたいです。。
ただ南関東からの旅行者は、敬遠される状況が続いていますので、もう少し辛抱が必要かなあ。
松本に行きたいです。
柚木沙弥郎展を松本市美術館でやっています。
さて本日は、サブリースについてです。
サブリースとは
サブリースとはご存知の方も多いと思いますが、家賃の定率保証制度です。
空室保証や、一括借り上げと言われる事もあります。
一般的に2年間の 保証率 が定められる契約形態で、状況により2年毎に保証金額を見直すことが出来る契約になっています。
ハウスメーカー、土地活用会社独自のサブリースや、エイブル保障、アレップスといった不動産業者独自の制度では、建築当初10年間は見直しなし、といった中長期の家賃定率保証契約が結べることもあります。
定額保証ではなく、定率保証の制度であるという点をキチンと理解する必要があります。
つまり契約期間中ずっと同じ金額が入るわけではなく、その期間中の2年間毎の賃料が確定する制度です。（上述のように当初10年間の家賃が確定するものも在ります）
サブリースを利用する事での家賃減収率は５％の場合が多いです。
サブリースのメリット、デメリットについて
一般管理と比較した場合のメリットデメリットは以下の通りです。
メリット
- 空室分も家賃が入る 。
- 滞納があっても家賃が入る。
- 広告料が軽減できる。
- 客付けの為に不動産業者へ営業する必要がない。
- 管理会社とのコミニケーションが殆ど要らない。
- 契約期間中の解約も可能。（各社により解約条件有り）
デメリット
- 一定率の手数料が毎月かかる。
- 家賃免責の期間がある。
- 満室や空きが少ない場合、手取り家賃が減少する。
- 家賃設定を自分で決めれれない。
- 敷金、礼金は受け取れない。
- 清掃料や除草代、法定点検費用などは別途必要。
- 入退去時があった場合は家賃変動がある。（免責）
- 物件の立地によっては対象外になる。
- 一般的に新しい物件（または新築時）しか対象にならない。
一般管理と同じく、入居者対応等の管理業務は行われます。
更新料の扱いについては各社規定によります。
※※デメリット項目のほうが多くても、良くない制度という訳ではありません。※※
結局、サブリースを使った方が良いのか、どうなのか。
ワタシは、
ツトメ人仕事ではサブリースの提案をする側の人間です。
大家としてはサブリースの提案を受ける側の人間です。
そして、保有物件のうち、3号 京都近郊 CCH69 では、昨年よりサブリースを導入しました。
オーナーや大家さんの感覚では、サブリースは損をすると漠然と考える方が結構います。
ツトメ人実務では、お客様の収益安定化のために、サブリースをお勧めするケースがあります。
サブリース契約が取得できなくても、建築会社の営業担当としては基本的に問題ありません。
（個人的に、この点は強調させていただきます。）
それでは、どんな基準でサブリースを使う使わないの判断をすれば良いのか。
ワタシの考える実践的な判断基準は以下の内容です。
ワタシの場合、３号CCH69では大きな家賃不安定性に悩んでおりました。サブリースを利用することで、ある程度収益の安定化を果たすことが出来ました。
CCH69 は69室あります。（だから69ｗ）
これだけ部屋数が有ると10％程度の空室がある状況がどうしても出てきます。そしてこの物件はADが高い。。
空室が多い → 客付け力のある不動産屋に頼る → AD必須 → 一気に入居者を取得する → 多額のADが発生する → AD下げる → 業者から不人気になる → 空室埋まらない ↩
これが噂の 多空室負のスパイラル というやつです。（今命名）
こちらにサブリースを導入することで、経営の安定化を、ある程度実現できました。
ワタシの契約したサブリース会社はコチラ
JPMCは 日本管理センターという会社です。
同社の事は、ツトメ人仕事で、多少知っておりました。
その時の位置づけは、自社でサブリース対象とならない物件の相談先でした。
具体的には駅から遠い物件、駅力が見込めない物件です。
今回のCCH69は駅からは徒歩2分程度の物件です。
しかし上記のような内容で、空室と経営の安定化に困っておりました。管理会社KTL（仮）との関係性が悪くなるくらいに。
CCHの家賃は大体330,000円/戸程度です。
売上 33,000円×69戸＝2,270,000円
支出 管理費▲11万円+清掃費▲2万円+ネット利用料▲2万円
収支 2,270,000－150,000＝212万円
単純に計算するとこのようになります。
もちろんその他に水光熱費、EV点検料など、その他に原状回復費用や修理費用、そしてADがかかります。
そうすると、良くて2,000,000円位、最低で900,000円位になる月も有りました。。
ガクブル、ガクブル、
怖くて家賃送金明細を見ることも出来ません。。いやマジで。
この状況を、空室が10％強あっても大体1,500,000円～1,700,000円位で安定化することが出来ました。
一般管理との差額が月に10万円程です。
得はしていないと思いますが、とにかく安定化が実現できました。
JPMCは中古物件でも扱ってくれる会社です。
サブリースにほぼ特化しています。
分配金という特徴的な制度が有りますので、この点を理解する必要があります。
分配金について詳しく知りたい。
JPMCについて詳しく知りたい方はコメント投稿をお願いいたします！
まとめ
サブリースも使いようです。
決して報道されるような悪い制度ではありません。
大家として経営の自己責任を忘れずに。
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