こんにちはケルンです。
今日は妻専務からデートのお誘いが入っています。
珍しい!
いつ以来だろう。。
せっかくなので、どこかへ出かけてリフレッシュしようと思います。
それか一緒に勉強するのも悪くはないなぁ。
結果は明日のブログでお伝えいたします。
京都でみつけたカッコいい木造。
さて、
タイトルの件。
いまワタシが正気なのが我ながら感覚が麻痺しているなぁと思います。
今回の物件は3号 京都近郊CCH69です。
修繕費支払い、その内容は、、、、。
過去一年の修繕費支払いと発生状況です。
この物件は50室はある大型物件で経営が安定しないのでサブリースを導入して改善ができたという経緯があります。
そして本年中に5室を更に稼働させて、サブリース下ではありますが、収益の最大化を図ります。
サブリース会社からの催促もあり、管理会社へ修繕見積もりの取得と、ルーズな請求を一旦しめてもらいました。
そして、請求にダブりなどがないか、未だ来ていない請求がないか一年の履歴を出してもらいました。
するとすると、
驚愕の事実が、、、
なんと、
一年での支払いが、
200万円超え!
さらに未支払いが60万円‼︎
そしてこれからの修繕が100万弱‼︎‼︎
こんな感じでズラーっと。
まあよくヘラヘラ生きてるなワタクシ。
メンヘラ大家ですわ。
これは、修繕費だけですから。
支払い面では他にもADを支払っています。
100以上は支払っている。
実は支払い分に3万円以上の無断工事がある疑惑がありますので、これを正すためにも今回エビデンス化させました。
ワタクシ、この物件はきっちりと資料を作ってあるので、
聞いていない内容はとりあえず支払いを拒否または返金請求します。
しかし、先方は応じないでしょう。
ですから、なんらか恩を売って決着させます。
原因は分かっています。
前の担当さんが、いい人だけど仕事ができない。
仕事をタメるタイプだったんです。
運営2年目にある日いきなり50万円以上請求された時には震えましたよ。。
まあ、そんなこんなで、動じない自分が出来てきました。
全く誇れませんが。
こんな物件、1・2棟目に所有したらいうまでもなく即死です。
(1棟目も死にかけましたが)
とにかく今年は、健全な経営にここ半年くらいで改善させます。
遅くとも今年中には。
最後に、
先日のフォーニッツおおやまにいさんプレゼンツ、神奈川大家塾座談会から「減価償却」が思考に組み込まれました。
ワタシはツトメ人の憧れ、経費の事は貪欲に知識を得たので減価償却は最初からガン!と計上しました。
その効果は、毎年海外旅行に行ける程度はありました。(行ってないですよ。)
ただこれはあくまでもツトメ人の節税であって、経営戦略では有りません。
損益通算目的です。
洗練された経営者さんは、経営手法として減価償却を活用している、つまりは利益の最大化を意識されているとよく分かりました。
同じ用語を話していましたが、
その意味や効力は全く違っています。
少し目の前が明るくなりました。
物件欲しい病はぜんぜん治りませんが、
今一度、買える中でどんな物件がベストなのか考察してみます。
頑張ります!
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