こんにちはケルンです。
初夏ですね。初夏。
来週以降からは関東も梅雨に向かって行きますでしょうか。
そして梅雨が明けたら予定ではオリンピックです。
どうなるんでしょう。。
先日、加藤ひろゆき先生が、昨年オリンピックをやれば良かったんだとおっしゃっておられましたが、患者の数や感染力の強さなどを振り返ればまさにその通りです。
もちろんあの状況でやった方が良かったとは思いませんが、数字で振り返ると今よりはまだ様々な数が小さかったと言えます。
常々ワタシが思っているように、何事も先送りして良い事などないと言う事ですね。
耳が痛いです。
昨年の今頃は何をやっていたかなと思ってスマホの写真を振り返ると、パンとかコーヒーの写真ばかりでした。
さて、
最近ワタシが行っている物件の探し方について書きます。
ワタシが最も好きな不動産ポータルサイトはアットホームです。
そして数の面では楽待。
業者確認でレインズ。
気が向いたら健美家、不動産連合隊などを見ます。
まずは自分のエリアで検索。
北海道→千葉→京都→愛知 興味本位で神奈川という感じです。
ツトメ仕事中だと23区内もみます。
そして、大まかに路線価を頭に入れて、敷地面積を設定します。
そして検索。
これで価格や利回りで並べ替えながら見て行きます。
みなさんはどんな探し方をされるんでしょうか？
ぜひTwitterでコメントをいただきたいです。
ご察しのように上記は積算価値がわかりやすい探し方です。
いくら利回りがよくても、考えている価格帯でも最低でも 路線価×敷地面積 > 売値 でないと融資付けを検討してもほぼ無意味です。
(RCは除く)
一方でフォーニッツ大山兄さんのレイディオでは、一部屋当たりの取得単価という話もされていました。
その前にハナミズキをワンコーラス聞かなければなりませんw
先週面談した金融機関のリアクションが今週中には何かあるでしょうか。。
借換え提案か、新規積算有り物件か、何も無理か、、、果報が訃報か。
モントレ京都。三点ユニットの参考になります。
話は変わりますが、実はワタシ、所有物件の5部屋くらいを放置しています。
理由は現状回復修繕費がかかるから。
これからこの部屋に手を入れて収益化させます。銀行との暗黙の約束ですから、守らねばなりません。
物件は3号 京都市郊外です。
コチラはサブリースにしましたので毎月安定した収益が有ります。
ただ先述のように5部屋はサブリース対象外にしてありまして、サブリースで空室でも収益化するのは現状回復後半年を要します。
その間に入居が有れば、まずは満額家賃が入ります。
サブリース会社はJPMCで、変わったサブリースです。
サブリースを始めるときに、実は年々サブリース賃料を引き下げられるのではと心配していたのですが、ずっと基準賃料を上回る実績なのでまだまだお付き合いできそうです。
JPMCが変わっているのは、基準賃料があって、実際にその賃料を上回ると、余剰分は規定に沿って分配となります。
それが常に出ているので家賃低減リスクはワタシの物件では無いと言えます。
ありがとうございます。
夏休み位までには放置空室を直して、お客様をつければ売り上げが底上げされます。
ADが高いので、入居もつけなかったんですがギアチェンジのタイミングです。
先のオリンピックではありませんが、複数のやる事を並行してこなしていって収益力を上げていきます。
京都に行かねば、、、。
本気で部屋の状態をチェックして、指示書を作ろう。
頑張ります！
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