大家とツトメ人

サラリーマンをしながら大家業にはげむ日々のブログです。保有戸数も借り入れもタップリあります。生涯困らないポートフォリオを構築しながら、おしゃれライフスタイルを送りたいそんな40代の日々です。 

もっとも利回りが高いのは原状回復なんダ   プチリノベ実施より  &  先日のスタFライブ

こんにちはケルン(十四代目)です。

 

イケてる50’Sになりたいツトメ人&不動産経営7年目。

関東・北海道・京都で約100室を運営中。

今年の目標は売上6000万円。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、

まだ見ぬ世界へ向かって毎日を生きています。

 

 

激動の(世の中)3連休を終えて、今日明日は不動産ワークDAYです。

この生活スタイルを初めて7年ほどが経ちました。

途中単身赴任期間はバランスが全く取れず苦労しました。年末には申告用の各種支払い整理に追われて、帰省先でも仕分けをしていたり。

このところは若干滞留気味ではありますが、チャットワークを使って税理士へ毎週経費資料を送るスタイルが自分には合っていてさほど無理なく継続できております。

 

 

毎月送るレギュラーの帳票は通帳が5種類、クレジットカードが4種類、その他レシートや請求書関係です。

 

 

 

 

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こんなお店で

 

湘南PIZZAランチを男子3人で。

定番マルゲリータ

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そしてシラスとドライトマトイカ墨ソース
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さて、引継ぎ不動産。

小さなネタがボチボチと入っております。

先日カナさんからも言われましたが、絶対に財務体質改善を行うのが効果が大きいはずという事で、目下ずーっと賃料売上の向上と、改善に取り組んでおります。

よって、基本的には物件探しをしていない状況です。

 

 

cairnlcc.hatenablog.com

 

年度内には売買にも取り組みたいのですが、コチラは目下準備中です。

 

 

 

 

 

さてさて、不動産続き。

 

何人かの方にはお話ししたプチリノベの失敗話です。

展開がありました。

 

プチリノベ内容はコチラの記事を。

cairnlcc.hatenablog.com

 

 

気合を入れて、持ち前のセンスを生かしてクロスを選び、

ミニキッチンの水栓器具をシングルレバーに交換して、

ツーハンドルの浴室水栓をサーモスタット式に交換して、

とっておきの水回り設備を追加設置した部屋があります。

物件は3号 京都近郊CKH69(この言い方久しぶり)。

 

工事が終わって募集開始してから2週程度経ちましたので、管理会社に状況ヒアリングをしたところ、

「それがまったく反響がないんですよ。あそこは低家賃で選ぶので、内装とか関係なさそうですねー。無難な表層リフォームで良いかもしれません。」

と、

的確なコメントを頂いてしましました。。。。。。二ベモナイ

 

 

とこういった話を失敗談としてアイスブレイクで数人にお話ししたのですが、

ここ数日前に申し込みがあったという連絡が入っておりました。

周りのスーパー大家さんのようには行っておりませんが、十分に成功と言えます。

 

この時期に3週間程度で申し込みが入ったのです。

 

同物件には他の空室もあります。(未修繕もあと数室あるし)

その中で1階のこの部屋に申し込みが入るというのは、やっぱり自分の考えが効いていると判断してよいと思いました。

 

 

ノーマルな原状回復に対してこのデザインプリリノベで、コストは2万円位高くなりましたw。(思ったよりかかっていなかった)

しかし、入居までの期間では(自分換算で)3か月くらい早かったと思います。

空室期間の家賃減を考えれば十分に資金回収が出来ています。

 

タイムイズマネー

この言葉は、賃貸経営のためにあるのかもしれません。

空室期間も損失。

そして、物件を購入せずに停滞している期間も、得べかりし利益の損失です。

この修繕費は利回りで考えると70%を超えます。

 

物件購入で考えますと、同家賃を得るためには安くても300万円位は必要でしょう。

やっぱり資金効率で考えると、新たな仕入れよりも、経営改善にお金をかけるのが効率が良いという訳です。

そして、4号は部屋数が多いのでサブリースを使っているのですが、この部屋はサブリース対象外です。よって賃料がそのまま売上増になります。

嬉しい限りです。

この流れを絶やさぬように次の部屋のプランに早速かかろうと思います。

明日かな。  ←やるべき事をやってから。

 

 

ただし、落ちがあります。

デザインプチリノベに付加価値をつけて3000円家賃UPで募集していたのですが、

結局、通常家賃でのディールとなりました。。。。

同じ建物内で家賃に幅があると安い方に引っ張られるという事ですね。

 

とにかく世の中は、低い方に足を引っ張られます。

人間関係も、収益構造も、そして家賃も。

この原理原則を上手くコントロールすることが必要ですネ。

苦し紛れに、安易な方へ手を出したら結局足を引っ張られます。ほんと要注意です。

(経験済)

 

 

 

最後に2点。

 

先日イケフィフ会で、とってもご近所様からお声をおかけいただきました。

リアルでぜひお話したいなあと思えるようなイケメンさん。

千葉でなにかお話する機会作りたいですね。

 

 

そして、もう一点。

先日収録したスタF ライブ。

昨日までは普通にアーカイブ公開していましたが、思い切って有料にしました。

なぜか。

とっても内容が良かったからです。

話しているときは、そんな意識がなかったのですが、聞き返してみると正に有料級。

収益目的と言うわけではないのですが、この内容なら有料で聞いていただいてもその価値があると思った次第です。

むしろ、支払いがあった方が役に立つと思いました。

賃貸併用建築の話、新築建築の話、賃貸経営戦略の話。

カナさん、りんちゃんのエッセンス+ワタシのあけっぴろげのツトメ面の話。

良かったらお聞きください。

序盤はグダグダしておりますが、中盤からは必聴です。約1時間のトークアーカイブです。

 

ご感想や、ご質問などいただけたら嬉しいです。

 

 

 

ケルン君、君もマネタイズしたいのか!と気分を悪くされるかたもおられるかもしれませんが、本質は全く変わりません。

リアルではギブギブGIVEそしてGIVEですから。

 

 

 

という訳で、

本日も明るくイキマス!

 

 

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