気づいたら物件を見る目線が変化していたヨ

こんにちはケルンです。

昨日はツトメ仕事で世田谷に行っておりました。

なんの事はない東京の住宅街に、いくつか気に入った建物がありました。

まずはアパート。

サイディングの貼り方がオシャレです。

デザインに定評があり、女性目線が得意なハウスメーカー施工でした。

こちらは戸建て。

雰囲気が良かった建物です。

一階部のタイルが好みでした。

そして、迫力あるアパート群

手前にSスイとRC。奥にはH。

既にハウスメーカーを良いと思わなくなっていますが、しっかり感はありますね。

勝手に建物探訪は見る目を養うのでおすすめです。

昨晩やり直しでスタFアップしました。

まだ聞き取りにくいとのアドバイスも頂いてます。DTMソフトが難しいんです。。

DIYに否定的なワタシが、DIYリノベをした理由と、コーディネート手法だヨ on https://t.co/eyMCQOi1J2 https://t.co/X1ndjhi32y

— cairn (@cairn02091581) 2021年5月1日

さて、

最近、自分自身で気づいた事があります。

それは物件情報の見方です。

不動産を始めた頃は、金額と場所、駅からの距離を中心に見ていました。

金額は1億円前後の物件が中心でした。(無謀)

当初から自宅付近と、札幌、名古屋近辺の物件を見ておりましたので、5年以上が経っても一貫した考えがある点はワタシのブレていない点です。

サラリーマン融資を使い切った後は、戸建てオーナーチェンジを中心に物件を見ていました。

こちらでは、場所と金額を中心に見ていました。

次に、戸建てを少し増やしてからは、いろいろとブレていました。

築浅物件探し

⇅

利回り

⇅

土地(建設地探し)

⇅

低価格帯

⇅

割安ファミリー区分

つい最近まで、コレを行ったり来たりしていました。

そして最近は明らかに物件の見方が変わりました！

何を見ているか、、、

①土地の広さ

②路線価

③用途地域　建坪率/容積率

④利回り

⑤詳細な場所

⑥物件の状況　　劣化具合　入居状況

コレが何を意味するか。

1番は積算です。土地の担保力。

出来れば担保余力。

次に容積の余力。

つまり、今の状態がMAXなのか、建築的なアプローチでさらに収益力をアップ出来るのか。

極端に言えば敷地内にもう一棟建たないか。

はたまた、保有している間に思いがけない(狙いでもある)オファーを受ける可能性がないか。

そう言う目線で見ています。

コレが楽しい。

以前目をつけた物件でコレが出来ないかまだもがいております。

理想は、余力で少額物件を更に買い増す作戦。

コレができたらワタシのレベルが一二段アップします。

最後に、良い事もあれば、悪い知らせもあり。

5月下旬に退去予定が入りました。。

売却もしたし、例の警察事件絡みで入金もないし、売上が間違いなく下がっています。

再度経営支援策が使えないか検討します。

頑張ります！

明日はまたリノベ。

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政策金融公庫への融資申込みを準備中だヨ

こんにちはケルンです。

今日、明日と２日ツトメたら休みです。

頑張ります。

昨日はチグハグな日でした。

スマホでネットが見られない、、、と思ったらどうやらG切れのようです。

久しぶりにやり切ったw
今日が30日で良かったぁ。

— cairn (@cairn02091581) 2021年4月30日

夕方にはスマホがギガ切れになり、

リノベでDIYを否定していたのに、何を思ってどうしてDIYをやっているのか on https://t.co/eyMCQOi1J2 https://t.co/JcoBL3HYqA

— cairn (@cairn02091581) 2021年4月30日

夜には、投稿したスタFに不具合が有り、失意の削除をしてやり直す気力もない。

このスタFは夜に直して再度アップします。

そして、寝る前には「オープンルームに来ていただいた方への感謝がブログにない」と妻に注意されました。

もちろんそんなつもりは有りません。あのような場にお集まりくださった皆様、本当にありがとうございました！

評判が良かったアイテム達

さて、

昨晩は、政策金融の審査申込み資料を作っておりました。

その中でも企業概要書の作成です。

申込みは法人で行います。

というより、今後しばらく個人での購入はないと思います。

こちらが企業概要書です。

業歴は、なりでいくと　　H28年会社設立→以上現在に至る　で終わってしまいます。

こるからの事業ビジョンを踏まえて、来年には宅地建物取引業を開始の予定と書きました。

そして代表者の欄には、自分の事を書きました。

本年中に代表社員を交代すると書き添えて。

本来なら、現代表社員の妻について書かなければなりません。しかし、そうすると不動産に関係する職歴が全くない経歴書になってしまいます。

これをワタシにすると、概要書の右側に記載する事業方針にピタリと合う経歴書になります。

いままで妻に頑張って(？)もらっていましたが、本当に近々腹を括ります。

自分の人生で、自分が社長になるとは全く思っておりませんでした。人生って素晴らしい！

続いて右側。

右上には売上の種類と、その割合を書きます。

こちらには一応個人物件の管理費を入れました。

月に10,000円に満たない売上なので、割合は1%として。

もう一つ、インターネットによる情報発信を書きました。このブログやスタFを指します。

割合は0%    。。。

話題に上がれば良いかなという発想です。

そして、自社アピールを下の部分に記載しました。

内容は、このブログ記事にたびたび書いている内容です。

自分としては首尾一貫した事業方針だと考えています。

ワタシの強みは、「建築業」経験値です。

社会インフラである建物を、建築のアプローチから長期安全で快適な物に改善して、適正に提供する。

本気でそう思っていますし、国や自治体の課題とも合っています。

また、扱う建物も、もともとは鉄骨システム住宅しか知りませんでしたが、

経歴上、木造からRCまで経験しております。

新築計画の立案から、修繕まで従事しました。

不動産取引や、融資関係は付随する業務として経験値を積んでおります。

(少し盛りすぎですが、、)

ここまでは、しっくり来ました。

最後、右下の部分は不動産賃貸業だとスカスカになります。

公庫融資を受けられた方に聞いてみます。

次は事業計画書です。

頑張ります！

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出来る不動産経営者には共通点を感じるヨ

こんにちはケルンです。

本日は朝から散々でした。。。

おはようございます。

朝起きたら電気が通電しておらず。
↓
停電ではない模様。
↓
主観ブレーカー普通。
↓
思考フリーズ。
↓
会社休む⁈
↓
頭の回路復旧。
↓
ん？漏電ブレーカー落ちてる。
↓
漏電チェック。
↓
回路特定。
生活支障なし。
↓
朝から東電さん待ち。

— cairn (@cairn02091581) 2021年4月29日

朝目覚めると、隣にいた妻が開口一番に「あれ？携帯が充電されない！」「停電？」と言いまして、ネットで停電情報を見たり、近所のお宅の様子を見たのですが、どうやら我が家だけが停電していた様子でした。

ブレーカーが落ちているか確認したのですが、主幹は上がっています。

はい！ここがミソですね。

東電に電話するしかないか。。（この時点でまだ6時頃）

と思って、問い合わせのHPを見ていると今は何でもチャットで受け付けるんですね。

東電のAIとチャットをしている間に、ワタシの頭も目覚めてAIに追いついてきました。

漏電チェックして、漏電回路を見つければ支障ないかもしれないじゃないか！

ということで、再度分電盤をチェック。

落ちていました、漏電ブレーカーが。。。

早速、各回路を全て落として順番に一回路ずつ上げていきます。

バチン！！！

思った通り、専用回路外部電源のもの一回路だけが漏電していました。

久しぶりだから忘れていました。

一方で、会社関係でCの疑いが発生という通知が入っていました。

他の事業所での出来事ですが、念のため検査をするように言われて、上記の漏電関係復旧手配もなかなか進まないので、今日はツトメ仕事は休みとなりました。

厳密にいうと（勝手に）テレワークを申し入れ、一応承諾されました。

この発想もよく考えれば普通にM社のソフトで仕事しているじゃないか、、、自宅で開けるじゃんという思い付きです。

果たして出来ました。それでよいのか？？という気もしますが、まあ良いでしょう。

昨日聞いたKさんの話を参考に、右のモニターではツトメ仕事を、左のモニターでは不動産仕事を並行してこなしました。できるじゃん！

流れで　会社休み！
↓
そうか今日は4/30
↓
固定資産税納税祭り開催！！

— cairn (@cairn02091581) 2021年4月30日

不動産仕事では一気に納税祭り！

というかワタシ、今日が1期の最終日という事を忘れておりました。

納税はカード決済。

エイ・えい・栄、、、と地鎮祭よろしく納税しまくりました。

しかし戸建ての固都税の安い事。

1万円代とか2万円代ですよ。（北海道だからか？）

京都も安い。（小さいからか）

神奈川は、、、普通に数万円（1/４期）

自宅も数万円（同上）

この勢い余った納税が来月の支払いにドンと来ますがしょうがない。

春は支出が多いです。。

楽しかった昨日を思い出す

さて、

今日も刺激を受けました。

昨日お会いさせて頂いたKさん。いつもお付き合いさせて頂いているKさんとWのKさん。

そして、今や人望を集めるOさんも。

少し冷静になってこの方々の話を振り返ると、凄いんです。

なにが凄いか。

常に動いておられます。

KNさんは、ぜんぜん買えてないとかいいながら着々と買ってらっしゃるし、

Twitterで出来る人物にそっと近づいては、新たな戦略が組めないかいつも考えていて、

休みの度にアポイントを入れてはこなしています。

そして会うたびにとか、ゆっくりやり取りするたびに新しい情報の事を話しています。

昨日お会いしたKHさんは、まさに好青年。

そしてクレバー！

30代の不動産経営者さんとはさほど交流がなかったので、とても新鮮でした。

早速本日スタFを拝聴して、ズキュンとやられました。

何というか本物です。

本物。

ワタシのような夢追い人間とは違います。

そして、社会動向を的確に捉える且つ、お若いですが経験したキャリアを存分に生かして経営手腕を発揮。

やはり同じ場所に留まっていない、静かだけど力強い歩みを感じました。

Oさんとはそろそろ1年のお付き合い。

ワタシはOさんのキャリアに敬意を表して「兄さん」と呼んでおります。

はっきり言って１年前とは別人です。

信念が違います。力強い歩みですが、後進を引き連れて単独から行進に変わられてきています。

積算資産価値を独自の施策で改善するとともに、経営の学習を絶やさず変身が止まりません。

そしてPさん。

Pさんはまた全く違うタイプです。

詳しくは言いませんが、動き回らなくても、果報が入ってこられます。

動く必要なし！

他人様の事を勝手にいろいろと書いてしまいましたが、みなさん事業欲がマグマのように沸いてこられるのだと思います。

ワタシの持論でもあるのですが、

不動産経営は現状に満足感を覚えている方はまずやりません。

不動産経営をスタートするのも、規模を拡大していくのにも「渇望」が要ります。

というか渇望が有るはずです。もしくは焦燥感。

前にも言っていると思いますが、これはツトメ仕事のお客様でも同じです。

例えば地主さんだとしても、そろそろ建替え時のアパートがかなり空室でもぜんぜん建替えようとされません。

なぜか。。

困っていないからです。

建替えたほうが収益が増えるとかそんな話聞く耳をもっておられません。

不動産を始めよう。始めたいと思っていても、ネットで物件を見ているだけの方。

自ら電話をしたり、業者や銀行と会わないと何も始まりません。

ネットで情報請求をしているだけでは100％物件は買えません。

ワタシも私で、考えているだけでは全く良くなって行かないので、PDCAを繰り返さねばなりません。

やればやるほど、ツトメ人仕事をやっていたら時間が足りないと思っている今日この頃です。

次は公庫融資で、並行して昨日教えて頂いた制度を研究します。

そうこうしている間に、多分売り上げが下がってきたはず。（法人）

これは例のやつが使えるかもしれません。

GWに入りますが、家族の予定をこなしながらも腑抜けて何もしてませーんとならないように。

GWは明日・明後日はツトメ人仕事。アポイント入っています。

3日はリノベ作業に行く許しを得ました。あと１～２回で終わりにします。

４，５日は遠征します。

頑張ります！

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オープンルームを予定通り実施したヨ

こんにちはケルンです。

昨晩久々のスタFをアップしました。

BGMが大きすぎるのでトラックのボリュームを調整し直します。

なかなか慣れなくてすみません。

さて、

本日は先ほどまで4号リノベのオープンルームという名の集まりを実施しました。

総勢8名の集まりとなりまして、大変有意義な場を設けられたと思っております。

今回、お互いによく知った方はkanaさんだけで、他の方は初めてお会いしたり、

ZOOMでお顔を拝見しただけというような方々でした。

本当に全く聞いたことがない不動産業態のお話だったり、

知らない話、詳しくない話を融資関係で聞けたりしました。

また、これから不動産を始めるために一生懸命動いている方々の話を聞いたり、

質問をしていただいたり、こちらも刺激をいただきました。

ワタシは多数遠方に物件を保有運営しているということで、困ることはないのかなどがご関心をお寄せいただいた部分だったようです。

物件のリノベーション評価についてはまずまずで、クロスのコーディネートなどご評価を頂戴しました。

ほっとしました

もともとの部屋写真をお見せしたら、なかなか驚いておられました。

これが、、、

こう

作業はまだ終わっておりません。

あと1日か２日かな。

引き続き頑張ります。

追伸

スタFをタイミングが難しくて、やれませんでした。失礼しました。

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リノベオープンルーム開催前日 どこまでできる？ & ガス業者作業だヨ

こんにちはケルンです。

明日に迫った4号　横浜物件　リノベ&DIY

オープンルーム&大家と大家の卵の座談会

あいにくの雨天になりそうですが、開催いたします。

11時からは、有志によるDIY初心者ケルンのサポート作業

13時からは、リノベコンセプト等説明、そして座談会を実施します。

リノベコンセプト説明時はスタFでLIVE配信しようと思います。

皆様に振る舞うべくスペシャルティコーヒーも準備しました。

ワタシのコーヒーメンターの石井さんの豆は、コーヒーの概念が変わる美味しさです。

気に入って下さったら嬉しいです。

もしも今からでもご参加下さる方がいらしたら、Twitterでリアクションをお願いいたします。

お越しくださる方へ、ひとつおすすめ事項が。

マイ椅子があると過ごしやすいと思います。

いくつかはワタシが準備致しますが、全員分は厳しいので、椅子は先着順かなw。

洗面化粧台がつきました

さて、

そんな訳で、いつもより少し早く現場に入っております。

ワタシより先にお世話になっておりますガス屋さんが作業を開始して下さっています。

前日にキチンと連絡があったので大変スムーズでした。

こちらのガス会社さんには、とても良いイメージがあります。お客様一軒一軒を大事にしてくれて、先日も入居者様の開栓作業がお客様事情でかなり遅れたのですが、辛抱強く対応してくださいました。

本日は給湯器を新品に交換してくださり、またガスコンロ新品を設置して下さっております。

給湯器は豪華w追い焚き機能付きです。

しかも、ワタシとの取り決めにより無料です！

費用にしたら軽く30から40万円位が節減出来ます。

家賃に置き換えたら3から5ヶ月部位早く資金回収が出来る事になります。

誠に有難うございます。(契約書はありますよ)

ノーリツ製　推し

ワタシは平行して先週施工した床下地にパテを詰めました。

ツトメ仕事の現場ではよく見ていますが、自分ではもちろん始めての作業です。

まず、パテがあまり売っていない。

売っていてもかなり少量。

しばらく経ったら、ペーパーをかけてならします。

下地の更に下地がたまたま硬い部分があったりして、ビスの頭が出ている場所もあります。

フロアタイルを施工したらどんな塩梅でしょう。。

ただいま13時半。

ガス屋さんの作業も終わりましたので、いまから床貼りに入ります。

あ、インターホン交換を失敗しました。

コンセントが嫌で、ワイヤレスタイプを買ったのですが、まさかの親機がコンセント仕様でした。

他の現場でそのうち使います。

それか売却します。

しかし、この部屋はとても気持ちが良いです！

これは決まるナ。

再度告知。

ご関心をお寄せ下さった方、明日オープンルームをやります！

頑張ります！

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SG銀行との融資条件見直しがついにハッキリしてきたヨ

おはようございますケルンです。

楽天イーグルス勝利！

ワタシ、生い立ちからドラゴンズファンです。

近年、良い思いが出来ません。。

少々のロッテ愛もあります。

Jリーグは贔屓のチームがございません。

なぜか、Jリーグ発足時に地元におらず、社会人になってからは千葉市にチームがなかったからです。

すっかり楽天の戦略にハマっております。

上手いやり方です！

毎朝楽天ポイントをチェックするたびにイーグルスとヴィッセルの結果が分かります。

すると、だんだん「勝ったかな？」とか時には「ダブルで勝利か！」と思って、今夜中にアレを買わなきゃ、、、となります。

スポーツによる経済効果はスゴイです。

そういえば、昔、札幌の東区にジャイアンツファンのお蕎麦屋さんがあって、ジャイアンツが勝ったり、松井が打ったり、事あるたびにスペシャルメニューが安くなりました。

ドラゴンズファンの親友と良く行きましたw。

 

 

 

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 コチラは今市のお蕎麦。

日光に行くなら蕎麦は今市で食べるのがオススメです。

さて、

タイトルの件です。

もしかしたら、同じ借入先の方で進展を見守ってくださっている方もいらっしゃるかもしれませんね。

朗報が来ました！

先日、ツトメ仕事で会議をしていたところ、胸元でスマホがブルブルと震え出しました。

表示を見るとSGBKでした。

その日は午前いっぱい会議だったので、お昼休みに折り返し連絡をしてみました。

ご担当頂いている○さんに繋いでいただくと、ほぼ決裁が取れたとの事。

冒頭から結論をお教えくださいました。

ざっくりと現在の返済額が40万円位減ります！

スゴ、、、。

なんだか怖い。

これを鵜呑みにすると、月のCF(ワタシ定義)が目標をひょいと超えます。

ホントかいな。

副業(しつこい)を変えたばかりです。

しかもやりがいがあります。

直ぐに辞めるのは当然無いとして、とにかく未来が開ける気分です。

まずは、3号京都 CCHの空室を全部現状回復させます。

そうすると免責期間はありますが、売上が更に増えます。ちょうど年末には増えるイメージです。

かと言って、手元資金がスグに増える訳では無いのでバンバン物件を買える訳ではありません。

ただ確実にCFが良くなるサイクルに入ります。

なんだか流れが来たか？

ツトメ人でのCFも、昨年家計費の損益分岐点をかなり下げたので、大きくプラスに出来ます。

そしてコツコツと、楽天ポイントによる食費の置き換えプールも出来ています。

月に1万から2万円くらいですがね。

いくら不動産経営でツトメ人所得以外に収入があっても、妻の不安はなかなか払拭出来ません。

なんだかんだ言ってツトメ人収入が頭の中のベースなんです。

ツトメ人収入から貯金や、余裕がないと精神が健康にならないんです。

いわゆる嫁ブロックって不動産経営をしていてもずっと続きます。少なくともワタシは続いています。

専業になるまでの間、妻の精神が大幅に安定するのはとてもありがたいです。

思えばこの結果(手続きは未だですが)を出すには3年がかりでした。

SショックでKCBS事件が有った時の変化を当日に掴んで、直ぐにSGBKへ連絡を入れました。

当時は関東におりませんでしたが、アポを取って東京日本橋にてコチラからの要求をして、交渉をスタート。

先方にもいろいろと配慮をしてもらいながら、今日に至ります。

昨年は事がある度に、ワタシの経営状況や退去、修繕などを即時報告してきました。

言ってみれば、粘り強く行動をしてきたという事です。

最近は、縁を頂いた物件を責任持って長く運営しようと考え始めています。

もちろん、営業戦略のために売却する物件もあります。

ここにきて4号のリノベをやり続けるうちに、物件再生がワタシの生きる道かなと思ってきました。

妥当なコストをかけて、社会資産である建物を長く活用する。

かつ、入居者様に築年数以上のクオリティを、適正な市場価格にてご提供する。

それとは別にセーフティネット事業を活用して、住居取得困難な方に社会生活を送るに十分な住まいを提供する。

耐震補強などを実施して、老朽建物の実質的な耐用年数を倍増させる。

こういった部分に強みを持ちつつ、事業基盤を厚くするために新築物件も自社保有する。

楽しいです！

金融機関にも繰り返し繰り返し訴求していきます。

頑張ります！

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追記

ちょうど本日、プレさんがCFと生活費のお話をされてました。

はてなブログに投稿しました #はてなブログ
『贅沢を味わうのにはいくら必要？(; ･`д･´)』不動産投資の規模について考える(;^ω^) - 【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記https://t.co/U2Gfa4vRDe

— プレジデント168 (@president168) 2021年4月26日

実はワタシも一瞬、物件増やさなくてもいいじゃない⁈と思いましたが、否‼︎

事業欲を掻き立てて見えない景色を見ながら人生を送りたいと思います。

なぜかプレさんとは、同じタイミングで同じ議題を考えていて面白いですw。

あっという間に春は過ぎる またトラブルが発生したヨ

こんにちはケルンです。

今週はGWに入りますね。

ワタシは、なぜか出勤が1日多い。。

このナゾの出勤日、いろいろな会社でありますが、やめてほしいものです。

給料の関係でしょうか。。。

本業に支障が出ますw

 藤の季節ですね。

さて、

春は長く続ず。。

つかのまの栄盛。。

満室は一瞬で。。

なんだか小説のタイトルみたいです。

トラブル発生の通知が入りました。

1号　埼玉　AKB18です。

せっかく満室になったのに、２か月しか続きません。

以前も1号は同じような状況がありました。

家賃が安い部屋はダメですねー。

入居者さんは、いろいろと援助策があるのに動かないのでしょうか。。

また、滞納も2か月経ってからコチラに通知となると手が打てません。

困ったものです。

考えようによっては、新しく良い入居者様を獲得するチャンスかもしれませんがどうなりますでしょうか。。

しかし、天は我を見捨てず！

先程、吉報が入りました。

ワタクシこれで、かなり攻撃力が上がる見込みです。

詳しくはまた。

本日短いですが。

頑張ります！

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