こんにちはケルンです。
昨日はツトメ仕事で世田谷に行っておりました。
なんの事はない東京の住宅街に、いくつか気に入った建物がありました。
まずはアパート。
サイディングの貼り方がオシャレです。
デザインに定評があり、女性目線が得意なハウスメーカー施工でした。
こちらは戸建て。
雰囲気が良かった建物です。
一階部のタイルが好みでした。
そして、迫力あるアパート群
手前にSスイとRC。奥にはH。
既にハウスメーカーを良いと思わなくなっていますが、しっかり感はありますね。
勝手に建物探訪は見る目を養うのでおすすめです。
昨晩やり直しでスタFアップしました。
まだ聞き取りにくいとのアドバイスも頂いてます。DTMソフトが難しいんです。。
DIYに否定的なワタシが、DIYリノベをした理由と、コーディネート手法だヨ on https://t.co/eyMCQOi1J2 https://t.co/X1ndjhi32y
— cairn (@cairn02091581) 2021年5月1日
さて、
最近、自分自身で気づいた事があります。
それは物件情報の見方です。
不動産を始めた頃は、金額と場所、駅からの距離を中心に見ていました。
金額は1億円前後の物件が中心でした。(無謀)
当初から自宅付近と、札幌、名古屋近辺の物件を見ておりましたので、5年以上が経っても一貫した考えがある点はワタシのブレていない点です。
サラリーマン融資を使い切った後は、戸建てオーナーチェンジを中心に物件を見ていました。
こちらでは、場所と金額を中心に見ていました。
次に、戸建てを少し増やしてからは、いろいろとブレていました。
築浅物件探し
⇅
利回り
⇅
土地(建設地探し)
⇅
低価格帯
⇅
割安ファミリー区分
つい最近まで、コレを行ったり来たりしていました。
そして最近は明らかに物件の見方が変わりました！
何を見ているか、、、
①土地の広さ
②路線価
④利回り
⑤詳細な場所
⑥物件の状況 劣化具合 入居状況
コレが何を意味するか。
1番は積算です。土地の担保力。
出来れば担保余力。
次に容積の余力。
つまり、今の状態がMAXなのか、建築的なアプローチでさらに収益力をアップ出来るのか。
極端に言えば敷地内にもう一棟建たないか。
はたまた、保有している間に思いがけない(狙いでもある)オファーを受ける可能性がないか。
そう言う目線で見ています。
コレが楽しい。
以前目をつけた物件でコレが出来ないかまだもがいております。
理想は、余力で少額物件を更に買い増す作戦。
コレができたらワタシのレベルが一二段アップします。
最後に、良い事もあれば、悪い知らせもあり。
5月下旬に退去予定が入りました。。
売却もしたし、例の警察事件絡みで入金もないし、売上が間違いなく下がっています。
再度経営支援策が使えないか検討します。
頑張ります！
明日はまたリノベ。
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