大家とツトメ人

サラリーマンをしながら大家業にはげむ日々のブログです。保有戸数も借り入れもタップリあります。生涯困らないポートフォリオを構築しながら、おしゃれライフスタイルを送りたいそんな40代の日々です。 

不動産投資家のための建蔽率、容積率と違法建築改善策  & 十四代

こんにちはケルンです。

 

イケてる50’Sになりたいツトメ人&不動産経営7年目。

関東・北海道・京都で約100室を運営中。

今年の目標は売上6000万円。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、

まだ見ぬ世界へ向かって毎日を生きています。

 

昨日も昼寝をしてしまいました。

二日間しっかり休んだので、今日からまた走ります。

今日は、お客様の相続税務相談を税理士と一緒にしにいきます。

無料で知識と実戦スキルを身につけられる機会です。

ここ一年くらいはこういう機会が減ってました。

新たに都心部で頼める税理士を紹介してもらいましたので、関係構築をして参ります。

超大手事務所から独立したばかりの税理士さんです。

先方のオプションに私がなれるように、楽しみに取り組みます。

 

 

昨晩、かなりの刺激を受けまして、勝手に十四代目を名乗ることにしました。

伝統と変革の自負を持って、まだ見ぬ世界を広げられるように、

昼寝ばかりしている暇はありません!

○○さんに会いたいとか、○○さんと仕事をしたいとか、世界を広げる言霊を発信していたらきっと世界も広がりますよね。

そして、機会があれば一気に広がって、違う世界の人間になれる気がしてきました。

 

やっぱり京都かなあ。

自分のルーツがあるような、そんな気がしています。

 

まだ、しっくりくる呼称がないので、どなたかネーミングをお願いいたします。

 

 

f:id:cairn3783:20220526075503j:image

 

 

 

 

さて、不動産。

というよりも建築。

 

 

先日関東大家さん4000名が集っていらしゃるロビー的なSNSトークルームで、建蔽率オーバー物件をなんとかしたいという話が出ておりました。

ついつい首を突っ込みたくなってしまいまして、何回かやり取りをしておりましたが、なんとなく容積率ではないだろうか。。。と思いまして、

 

建蔽率容積率

そして緩和

及び

面積不算入と参入

 

 

これらについて書いてみようと思いまして、スレ主様にお伺いを立てたところ許可を頂きましたので、ブログにてまとめさせて頂きます。

ワタシよりもプロの方々がおられますので、細かなニュアンスについてはご容赦ください。また補足等を頂けますと有難く存じます。

 

あくまでも不動産大家にとって有益かなあという側面で書きたいと思います。

 

 

 

まずは基本。

建蔽率=ケンペイリツと読みます。

(皆さんご存じですね)

これを分かりやすく説明できる方いらっしゃいますか?

 

宅建を取得されたり勉強されている方も多いので、こんなの当たり前でしょう。

それではこれはどうでしょう?

 

元々は下のガラス部分がなかったような。

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/images/2012/12/07/tokyohibiya12122.jpg

懐かしの旧長銀ビル

 

コチラは?

https://www.g-mark.org/media/award/2021/21G141250/21G141250_01_880x660.jpg?w=880&h=660&m=0

https://www.g-mark.org/award/describe/52647?token=DonwaLMewp

 

こういう下の階よりも上階の面積の方が大きな建物の建蔽率はどう考えますでしょうか?

 

答えは、「航空写真を撮った時に敷地に建物が落とす投影面積」で計算するということになります。

簡単に言えば、上から見た面積。

今風に言うとgoogle eartheでみた面積ですね。

 

建蔽率=投影面積/敷地面積×%です。

 

 

2019年6月25日より、準防火地域では準耐火建築物について10%緩和されることになりました。

防火地域では耐火建築物について建蔽率は無制限になります。(宅建でやりましたよね)

また角地緩和もありますね。

 

注意事項があるのでそれは 算入の部分で。

 

 

 

 

続いて

容積率

 

コチラの方が簡単でしょうか。

 

容積率=延床面積合計/敷地面積×% ≦法定容積率

 

多分こちらは皆さん問題ないですよね。

 

 

不動産(新築)の観点でいくと、抑えたいのは 面積不算入の部分だと思いますので、そちらについて。

 

不動産投資家が知っておきたい容積算定の面積不算入事項

 

 

その一  共用部         エントランス部含む

 

その二  エレベーター      (建蔽には入ります)

 

その三  地下ピット

 

その四  ベランダ     (要件あり)←広すぎるのはダメ それって部屋じゃネ?

 

その五  ピロティ      外から丸見えじゃないのはダメ

 

その六  出窓       (要件あり)←床のように使えるものはダメ 収納代わりもダメ

 

その七  地下室      (要件あり)←素人が手を出さないようにネ  建築士様ご解説お願い致します。

 

おっと忘れていた

その八  ロフトや小屋裏   ロフトとは何ぞやを押さえておきましょう!特に高さと梯子(階段)

 

 

 

更に忘れてました

その九  備蓄倉庫      延床の1/50まで  いまやかなりメジャー

 

 

 

そしてややこしいのが

建蔽率の算入必要部分

です。

以下、建築面積に算入が必要です。

 

その一   庇(軒)          外壁から1mを越えて更に距離がある部分

 

その二   ベランダ・共用廊下     同上

 

その三   屋根付きのテラスやポーチ  柱芯面積で建築面積に算入必要

 

その四   地下            GL(地上)より1m未満は算入必要

 

 

 

この中でも その一とその二  が要注意です。

新築プランニングで出てきますよね。

こういうのが無いもしくは少ないから長屋建てが好まれますよね。

でも長屋のプランって難しいです。特に単世帯。界壁(住戸毎の仕切り壁)で囲まれた階段下は使えないですからね。

 

 

 

 

さて、ここからが本題。

建蔽率容積率??)オーバー物件をどうやったら適格にできるか。

 

 

スレ主様によりますと、

ご購入される家屋に未登記部分があって、それを登記すると建蔽率がオーバーするという事です。

恐らく、容積率オーバーではないかと思っております。

 

オーバーする面積は6㎡という事ですので、4帖弱です。

 

なぜ容積ではないかと思っているかと言いますと、登記に建蔽率は関係ないからです。

登記法に依れば、

(建物の床面積)

第115条  
  1. 建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線(区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線)で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。

 

このように定義されています。

算定基準が柱芯(壁芯)ではないので、少し注意が必要です。

こちらでは庇・バルコニーなどは原則関係有りません。

 

 

当該建物は平屋だと伺っております。

平屋で容積はOK。だけれども建蔽はNG。。。

庇が非常に深い建物でしょうか。

それであれば、庇を切る。(規定は上記 建蔽算入部分参照ください)

もしくは、庇に柱を取り付ける。これでクリアできるように思います。

 

 

問題は容積オーバーだった場合。

これはそう簡単にはいきません。

 

容易に思いつくのは減築

単純に壊して建物面積を減らす方法です。

 

その他、建築基準法で考えますと、

「DS」という方法があります。

DS=デットスペース。立ち入りできない部分として壁を塞いでしまうという事です。

 

もっとこねくり回せば、上記不算入を使って、出窓やロフトと組み合わせる方策もあるかもしれません。

FL(床)から一定の高さを塞いで(収納にしたらダメ)、その部分の容積算定面積を減らす。

これ結構面白いかも。

 

最初はお話を聞きながら、内部空間を外部にしたら良いかなあと思っていましたが、上記のロフト出窓作戦の方が安くて面白く出来そうです。

 

 

 

建築確認との絡みは??と思いましたが、10㎡未満なので確認申請は不要ですね。

10㎡以上で建築確認をしないといけない場合、この方が厄介です。

「既存不適格」問題が生じます。これはコレで大変なので、ニーズがあれば別の機会に。

 

いかがでしょうか?

結構分かりやすいと思うんですが。

そして実践的w。

 

 

 

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相談料は要りません。関東の方でしたら業者紹介位はできるかもしれません。

 

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という訳で、本日も明るくイキマス‼︎

 

 

 

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