こんにちはケルンです。
昨日は朝から地域清掃がありました。
我が家はほぼ同じ時期に12軒が建ったミニ開発の中の一つです。
地元の不動産業者が開発がかからないように調整しながら分譲した土地の一つを、
慎重に交渉して建築条件を外してもらい自宅を建築しました。
自宅の土地価格は恐らく1.3倍程度にはなっていますので、今までの購入物件で一番良いということが言えるかもしれませんw
その12軒の中に、一棟アパートがあります。
そちらのオーナー(近所に住んでいる方)が今日の清掃に出てきませんでした。
しょうがないので、ワタシと妻、そしてお向かいさんとでアパート前の清掃をしました。
以前はオーナーさんも来て清掃していたのに、10年以上経つとこんなものかと憤りを感じます。
しかし、ふと気付いた事もあります。
自分の保有物件の地域でもきっとこういった清掃活動などがあるはずで、
それに自分は全く関与していないなあ。
無論、ワタシの保有物件は遠方ばかりなので、実際に参加することはまず出来ませんが、
それであれば町内会費を多めに払うとか、出来ることが有りますね。
こんな点を考えても、
どこでも物件をただ持っていれば良いという訳ではないと、改めて気づいた次第です。
御殿場 とらや工房
さて、タイトルの件。
ワタシのツトメ人仕事は賃貸マンションやアパートの建築です。
ワタシはブログを通して不動産経営の活動記録をつけると共に、ツトメ人仕事を通して知ったり経験したことが誰かの役に立ったり、ヒントになることがあれば良いと思って毎日記事を書いております。
本日は皆さんがとても興味が有るのではないかと思う融資づけについての話です。
Twitterのタイムラインでは、このところの時代傾向にも拘らず、融資が通ったという景気の良い話しを見聞きしますが、我々の様なツトメ人大家の融資づけはかなり難しいのが現状ですよね。
一方で街では新しいマンションやアパートの建築が数多く着工しています。
東京都内ではデベロッパーや法人の事業転換等、そしてホテル案件での建築が多いのですが、
相当数、個人や資産管理法人が施主のケースが有ります。
そういった建築工事を請け負うのがワタシです。
融資づけは我々の業務の中でかなり重要な業務ではありますが、
不動産投資で物件を購入する場合に比べれば、圧倒的に融資が通っています。
実は施主様は大抵自己資金をあまり出しておられません。
2億円やそれ以上の建設費に対して100万円〜300万円程度の自己資金という場合も少なくありません。
それでも融資が通っている。
なぜでしょう??
不動産投資案件と新築マンション(アパート)の違いは。。
答えはシンプルです。
土地が有るか、無いかです。
言い換えれば土地の取得費が必要なのか、必要ではないのかです。
不動産投資物件(中古)の場合、建物評価(積算)は固定資産評価相当で見ますよね。
銀行は銀行の評価方法で積算価格を出しますが、概ね固定資産評価に近いです。
新築の場合は簡易的な目安として建物代は見積もり価格の6割程度となります。
もちろん建物本体工事費の6割程度です。
いわゆる諸費用は除きます。(取得税、工事中金利、登記費用、設計料、火災保険料等)
そうすると仮にフルローン(オーバーローン)を受けたい場合、全く評価と融資希望額が合いません。
(当たり前の話ですが)
そこで審査上は、
土地の評価額(概ね相続税路線価評価)+建物評価額>融資希望額 の図式になるかを判定します。
都市部の場合、莫大な解体費用等がなければ概ね成り立ちます。
(既存RCやS造の解体がありますと結構難易度が上がります。特に杭の撤去費は解体費より高いケースもあり得ます。)
もう一方で損益計算の判定も有ります。
この部分を入り口の部分では利回り○%以上ないと審査に乗らないと言いますが、
利回りで判定されてる訳ではありません。
概ね融資期間における損益計算をシュミレーションされるのですが、
家賃は下がり続け、金利は上がり続け、修繕費もかかるという「ストレス」をかけて、
何年後に赤字になるかと、赤字額の累積数字を見られます。
そして、その赤字額の補填をし得る資産があるかという話が詰めになります。
当然、この損益を出す上で、物件価格に対して売り上げが多い方が有利な訳です。
ですから利回りが高い必要が有ります。
上記の融資期間は、ほとんどの金融機関が法定耐用年数までです。
逆にいうと、さほど利回りが高くなくても、金融資産や別担保で補填ができれば融資が通るわけです。
(どうしても補填が足りない場合の裏の手を持ちかけてくる銀行の担当者もいます。。)
そうすると1棟から2棟くらいは建てられる方がいる訳です。
いわゆる地主系大家さん達です。
いかがでしょう?
融資の大まかな仕組みが分かっている方には当たり前の話ですが、改めておさらいするのも良いと思います。
一方で上記の様に考えると、不動産投資案件での融資づけはどうしたら通りやすいのか。
申告や決算書が良ければ通るのか。。
地主案件も不動産投資案件も融資制度に違いはありません。
そうすると同じように「土地があれば組み立てしやすい」となります。
これも一つの作戦です。
安い土地、具体的には必要融資額の4割程度の評価が出れば良いという事になります。
また、建物評価が高くなるRC等を安価に建てるというのもポイントとなります。
細かな点は異なりますが、富山をベースに活躍されている大家さんの手法は、コレに近いと思われます。
以上は新築の場合です。
中古物件でしたら土地評価が高くて、利回りが高いことが必要要件になってきますね。
そんな物件滅多にないと思いますが。
だからなかなか融資が通りませんよね。
つらつらと書いてきましたが、
現状融資づけの優先順位は
収益損益評価>積算担保評価>個人属性 だと言われています。
(はるか昔は担保評価が一番でした)
この図式を覚えておいて、左から条件を満たせるかを常に意識していきましょう。
言うは安し、行うは難し。
頑張ります!
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