こんにちはケルン(十四代目)です。
イケてる50’Sになりたいツトメ人&不動産経営8年目。
関東・北海道・京都で約100室を運営中。 今年の目標は売上6000万円。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、 まだ見ぬ世界へ向かって毎日を生きています。
さて、不動産
というかツトメ人。
本日とあるトラブルの関係で工事監督と営業担当と、お客様との打ち合わせに同席してきました。
そのお客様は不動産投資系のお客様で、目黒区の一等地エリアに土地を購入してRCマンションを建築中です。
はい。
今更ながら、ワタシは都内23区の新築建物建築の仕事をしております。
やっぱり23区は建築が対応しないといけないレベルが総じて高く、今回の現場も4m道路に接道なのに5階建というなかなかな現場です。4階以上を大胆に斜線カットしています。
23区のお客様って本当にレベルが高く(悪い意味で)話が複雑です。
思い当たる方いますよねw。建築業者にレベルが高い要求をしてますよね。。
今回、設計士も絡んでいるんですが、設計士さんって実はエイヤーな部分があって、
それからお施主さんの理解レベルが当然プロとは違うわけで、、、
オーダーメイドだからスムーズに事が運びにくいわけです。
苦労しております。
そして施主さんも平気で現場が稼働してからも変更を言い出します。追加とか。
それでも工期が延びたら遅延金という主張もされます。
現場って間に合うとか、間に合わないとかそういう事じゃないんです。
図面を正確に間違いなく仕上げる事、工程管理をしてスケジュールを遵守する事、そして近隣等への配慮が大切です。
変更がない打ち合わせは設計やIC、ハウスメーカーでしたら営業の仕事です。
変更があって当たり前の現場ではクオリティが上がりません。
勉強になったのは、客付けへの執着心です。
引き渡し前にステージングが出来ないかとか← 一部屋だけ先に仕上げろとか言ったらダメです!!!
梁の与える印象が入居者に悪い印象を与えるから何か対策が欲しいとか ←ケルンコンサルで喜んでもらいましたがw
正月を跨がずに客つけ対策をしたいとか、ありとあらゆることを仰ってこられて、非常に頭が下がる思いでした。
ワタシは、お客様への感謝を込めて、施行中でも日を決めて内見可能な日を設定することを約束させていただきました。
もちろん同時にこちらも使わせていただいて、販促をさせて頂きます。業者さん開拓にもいいですし、士業の方に見てもらっても良い。
タイトルの件ですが、ワタシは長らく地主系の大家さん案件をやってきました。
もしくは税金対策での建築です。
こういう方々はどちらかというと素人さんです。
そもそも建築なんてしたくないわけで、どうしてもやるのであれば、リスクが0の完璧を求めます。保証でたっぷりな内容が肝要で、ですからサブリースという仕組みの需要があるわけです。(基本的にお任せなので、お金がらみはトラブルになりやすい=他責なので)
一方で、不動産投資家さんは違います。特に一棟ものの投資家さんは本当に勉強熱心です。
ワタシは気後れせずに楽しんでお話しさせて頂きますが、彼らに気に入られる工務店の担当者ってなかなかいないと思います。設計士ではいるでしょうが、多くの設計士ってコミュ力は高くありません。「先生」だから許されますが、実は綱渡りな関係ですよね。
今日はダラダラと書いていますが、とにかく地主系さんと投資系では本当に違います。
投資系でしたら無駄が許されません。容積は使い切って当たり前。さらにロフトや半地下を絡めた高度な設計を要求されます。高度ということは、構造がシンプルでなく、検討に時間もかかるということです。
地主系の大家さんは、そもそも住居系地域である場合が多いので、敷地に余裕もあり、矩形は単純に出来やすいです。興味もメンテナンスの少なさや、立派であることや、
一番は「きれいな承継」に拘られます。
「厄介なものを残したと言われたくない」は常套文句です。
自分はどうしたいか。。今日はよくわからないのでこの辺で。
明日は商品開発が楽しみかな。
明るくイキマス!
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