こんにちはケルンです。
イケてる５０’Sになりたいツトメ人＆不動産経営７年目。
関東・北海道・京都で約100室を運営中。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、 まだ見ぬ世界へ向かうべく毎日を生きています。
金曜日の朝。
遠く離れた子供と、少しだけLINEを。
ガンバレとは言いたくないので、
エンジョイ と送りました。
楽しむことはないよ と返事がありましたが、
ニコニコやんなぁ と返しました。
社会人。
ツトメ人。
みんな自分なりに頑張っています。
だからエンジョイ！
福岡は今のところ7月の予定
さて、不動産。
とあるLINEグループで、数日前に話題になっていた話についてです。
43条但し書き道路
勇気をだして、ニーズが有れば話しますよ、、、と２日遅れくらいで言ってみましたが、ニーズが消えていたようで、全く引き合いがありませんでしたーw。
モヤモヤするので、書きますw。
皆さま、良く知ってますねー。驚きです。
43条但し書き道路なんて。
ワタシの25年にも渡る建築ツトメ仕事において43条但し書きを扱ったのは、一度だけです。
その後、法改正がありまして、さらに内容が厳しくなりました。
LINEで賑わっていた内容は、43但し書きで融資はつくかと言う内容です。
ワタシが扱った時は「公庫」しかダメでした。
今はフラット35なので、なおさらダメでしょう。
なぜか。
これは流通性が認めにくいからです。
この点で、
市街化調整区域問題と同じです。
融資が焦げついた場合に、担保で貸付資金回収ができない可能性が高いという事です。
ほんと皆さん、良く見つけますよねー。
ただ、調整区域も、但し書きも「ユガミ」と捉えてはいけません。
何故か。
それは、この２つとも、「許可申請」だからです。
許可申請と言うことは、許可されない事があるという事です。
また、許可基準を満たすために、お金と労力を使って基準を満たすための作業が必要です。
43条但し書きの場合は道路の許可です。
これには、道路形態の整備が必要です。(既存で満たしていれば良いですが)
幅員はもちろんのこと、
縁石や、排水施設などが主な整備内容。
数十万から100万は直ぐに飛びます。
そして、大抵は現況幅員が足りませんから、セットバックをしますが、自分だけすれば許可にはなりません。
但し書き道路に接道する土地所有者全件に、セットバックの同意書を取得しなければなりません。
同意をすると言う事は、他の所有者が再建築をする際にその方も費用と労力をかけるという事です。
そして43条但し書きという事は、既存の集落があり、流通しない既存という事は、住んでいる方は予め高齢な場合が多いという事です。
ハードルがかなり上がります。
いかがでしょうか。
以上は千葉市の場合です。もう少し楽な自治体はあるかもしれません。
どうしても、ユガミを見つけるためにこういった許可案件に走ってしまいますが、それはいかがかなぁと個人的には思います。
なんだか不動産も建築も入り口の専門性が低いんですよね。日本語だから。
良し悪しです。
因みに、同じ再建築不可でも隣地が併されば適法になる場合は有りだと思います。
旗状地などか、そうですよね。
または囲繞地。
これらは、余裕範囲で扱うなら有りではないでしょうか。
あと難しいのは、用途変更です。
テナント物件に良くあります。
ニーズが有ればまた書きますw。
(懲りない)
という訳で、
プロはプロらしく。
本日も明るくイキマス！
まだ見ぬ世界へ向かいましょう。
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