こんにちはケルン（十四代目）です。
イケてる５０’Sになりたいツトメ人＆不動産経営７年目。
関東・北海道・京都で約100室を運営中。
今年の目標は売上6000万円。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、 まだ見ぬ世界へ向かって毎日を生きています。
ツトメ人休日の5時起き習慣、このところ出来なくなりましたｗ。
今朝は、悪夢×２に苦しんで唸っていたようです。。
最初の夢は、想いが空回りする恋愛物。
次の夢はポルターガイストがおき続ける怪奇物でした。
ポルターガイストの舞台は自分の実家でした。
ワタシは、この実家（父親所有）と母親所有の土地を将来相続することになります。
長男だから全部自分のもの！とはいかず、このご時世、相続の公平性が問われますし、頭が良い兄弟との相続を想像すると堅い理論に振り回されそうでゲンナリします。
いっそのこと公正証書遺言を残してもらって、事前に（精神安全の）保全を図りたいくらいです。
この２つの土地（建物）は両方とも市街化調整区域に存します。
ちょうどいいやと思い、開発許可制度を読み込んでみたのですが、まったく自分が使える開発基準がありません。。
困った、、、、と思ったら最後にありました。
既存宅地。
既存宅地ですと集合住宅建築も出来るし、土地を分筆・分割しての複数戸建て建築も可能でした。
もちろん許可制度なので、「許可」が出ないとできません。
一方、もう一つの土地は簡単には許可対象の活用法が無いと分かりました。
こちらはどう考えても農地です。これは困った。
しかし持ち前の前向きな発想で、この開発の困難さを逆手にとって所有者である母親を説得して、あらかじめ土地活用をするというアイデアにたどり着きました。
簡単にはいかないと思いますので、じっくりかつ粘り強く説得したいと思います。
こういった調整区域の活用は、その所有者が住んでいないと出来ることが格段に少なくなります。
調整区域の開発許可要件は単純に言うと「人要件」と「土地要件」です。
このうち人要件は簡単には整いませんので、売買等で所有権移転を伴う場合のいわゆる再建築の可不可は慎重にお考え下さい。
この点においては、不動産業者さんでは正確な回答が出来る方は少ないと思われます。
建築業者に確認を取ってください。←重要です！
そして、市街化調整区域建築の知識は都会の業者はあまり持ち合わせていないと思います。市街化調整区域が存する地域の建築業者に聞いてくださいネ。
ワタシもまあまあな数の新築住宅を建築していただいてきましたが、市街化調整区域建築の経験は数度しかありません。
本当に慎重に事を運んでほしい。
歪みがあるなんて言ってリスクを取ろうとする話をたまに見かけますが、都市計画法や建築基準法と違って自治体毎の難易度が大きく異なりますので、その検討はひっそりとやって欲しいと個人的には思っております。
おっと！なんだか発信欲が出てしまいました。。
ご意見番は抑えて、こっそりとオシャレライフ系でいきたいと思っておりますｗ。
キャンプ企画もやりたい
新宿のホテルも悪くない
さて、引き続き不動産。
飽きずに毎日いろいろと考えております。
このところ、ツトメ人仕事と不動産経営の垣根がなくなってきているというか、ツトメ人仕事でトライアンドエラーをしながら経験を積んで、個人で負荷少なくできることはなんだろうかという発想になってきました。
自分が自分のリスクを負える分野はやはり建築だと最近は思っています。
しかも新築。
そしてもっと言うと戸建て。
戸建て建築と売却だったら自分に対してクオリティを担保できるという発想にたどり着きました。これには絶対的な自信があります。
一方、集合住宅はそうでもないｗ。
もちろんプロなのでコンサル程度は出来ますが、集合住宅建築って結局は建設的な無責任性を伴うから判断に迷いが出ます。
絶対的な指標は収益性において広さより戸数が勝るという事です。
しかし、最低限の広さをどう設定すべきか等の判断に正解はないでしょう。
これに対して戸建てならば、何も迷いません。迷う要素は駐車場の台数位かな。
用地を仕込んで、戸建てを建てて、貸して売却する。この一連の流れを継続する。
利回りで考えたら数字が全然出ないことはすぐ分かったのですが、いつも思うように売却を伴うスキームの場合は「土地値」分は無視しても良いと思うのです。
つまり土地分は据え置き値として捉えると、建物で利益が出れば良いと言う訳です。
あとはそれに耐えられる財務的な体力があるという事が重要。
いつも言うように損益分岐点を超えた状態で行うという前提です。
それでなければ、土地値分の返済に耐えられません。もしくは土地取得費は自己資金でと言う事になります。
ずっと自分が住んでいる千葉で欲しい物件がない、やりたい賃貸経営がない、と悩んでおりますが、この内容であればできそうな気がします。
最後に、
iKE50's Summer Fes!!!🏝️
— ９０日後に宅建に挑戦するKanaさん (@kai_natsumi) 2022年7月19日
無事成功裏に終わりましたことご報告いたします。
次回はテイストが異なるかもですが、
早速企画に入りますよ！
ご参加の皆様、遠方から来た方々含め本当にありがとうございます！
その辺まとめて見ましたので、
夏の夜の気分転換に、どぞ😉🍻
https://t.co/gcPITjkCYC
カナさんが、早くも次回のiKE50'Sサークル企画を考え始めておられます。
しかも次回は本物のイケフィフな御方がご参加してくださりそうな気配まで⁉
箱も大きくなりますかね？
という訳で、
本日も明るくイキマス！
応援のクリックをよろしくお願いいたします。
