こんにちはケルンです。
イケてる５０’Sになりたいツトメ人＆不動産経営７年目。
関東・北海道・京都で約100室を運営中。
今年の目標は売上6000万円。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、
魅力的な事業基盤を構築すべく毎日を生きています。
果報を寝て待っていたら、
— cairn (@cairn02091581) 2022年1月29日
2部屋決まったとの事。
身を切る作戦は大成功でアル。
50万円UP（回復）大作戦。
ついに結果が出始めました。
皮算用ですが、これとアレで20万円弱の売上を回復します。
今回何をやっているのか。
めっちゃシンプルです。
大幅値下げです！
なんだ。それなら入るデショと思った貴方様、大幅値下げできますか？
苦渋の決断、、、、、では有りません。
これはじり貧になって赤字を垂れ流す前に、損失を少なくするための方針です。
2号物件に対する方策として早期の値下げに踏み切ったのですが、
同時に募集条件も見直しました。
この物件は潤沢なAD作戦で募集していたのですが、
ADが高くても案内されなければ、業者さんもADが入りません。
ですから、
案内して即決まる家賃に下げる代わりに、ADはかなり下げました。
そうすると、
家賃が下がる事で＠AD額が下がり、またAD総額も下がります。
詳しい数字は書きませんが。
ヘブンリーベッドを自宅に買いたい
ところでフリーレントってどうなんでしょう。。。
ご入居者さんは初期費用がかからないことを希望されます。
これは分かります。
フリーレントは初月の家賃は無料だという内容です。（スミマセン知ってますよね）
我々大家は、翌月の家賃収入が欲しいんです。
一月待ちたくない。
フリーレント無しでバンバン決まりませんものでしょうか？
そもそも初月家賃無しで入れるということに入居者のニーズは無いと思います。
何故なら翌月から毎月支払う気があるからご入居されるからです。
という事は、おそらくリーシング側の思い込みなのです。
「フリーレントが当たり前」
銀行の元本返済猶予期間のように、フリーレント期間の家賃を月に割り振れば良いじゃないですかー。
初期費用０円プランの時は家賃に+1500円とか。。。
逆か！！
募集家賃を最初から2000円位高く設定しておいて、
フリーレント無しなら2000円下がる。
ウン
これだ！
募集会社に話をしてみます。
昨日、ちょうど次からの募集は＠2000円家賃を戻すことにしておりました。
因みに、
条件を見直して譲歩する家賃やADにするときは、短期時のペナルティを必ず設けましょう。
過去に痛い目に遭いました。解約。
ADばかり取られて、短期違約が取れませんでした。
ADの返還を交渉したのですが、仲介したことに変わりはないという事で断念。
その反省を生かして、短期違約ではかなりの金額を請求するように予め取り決めをしています。
とっても重要だと思います。
性悪説に立てば、いろいろな手段で我々大家は食い物にされますからネ。
ここまでいかがでしょうか？
実は、
とっても大事な話なのでここだけに書きますが。
賃貸は家賃を下げればぜったいに決まる
とプロ不動産業者さん複数よりの言質を得ております。
だから状況が拙くなる前に家賃を下げれば経営状況は回復するのです。
売上は微減しますが。
策を講じて売り上げをアップさせるのは、損益分岐点を越えてからで良いと思います。
ほんと、空室を放置しておくととんでもない状態になりますから。
しっかし人生は因果応報ですね。
（体調に）困っていると
果報が入ってきます。
やっぱり人って+－０だと思います。
だとすると、幼少期から田舎でぬくぬくと育った私はたいして大きくなれません。
それもまた真理かもしれません。
そのあたりはこの先の人生で証明されるでしょう。
そんな訳で、
本日も明るくイキマス！
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