こんにちはケルンです。
イケてる５０’Sになりたいツトメ人＆不動産経営７年目。
関東・北海道・京都で約100室を運営中。
今年の目標は売上6000万円。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、
魅力的な事業基盤を構築すべく毎日を生きています。
昨日書いたような事情で、時間がとってもあるので、
この時間を有効に使って前に進もうと思い立ち、
先日注文した本2冊を取り出してみると。。。
- 価格: 1628 円
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これでしたＷ。
そしてもう一冊は、、、、
これでした。。。
出鼻を挫かれました。
角野卓造さんの本をなぜ買ったのか。
これはワタシが大好きな小山薫堂さんがおすすめしていたからに他なりません。
そしてもちろん京都だからにも他なりません。
という訳で、
京都物件の不動産経営について書こうと思います。
ワタシの不動産物件は京都と言っておりますが、大きく2つの内容に分かれます。
京都郊外の単身物件
京都市内の戸建て物件
この２つです。
郊外物件は最近Ｍさんが勤務されると発表されたところに近く、
おもにそちら関係の（学生）入居者さんが多かったのですが、この数年間で社会人ご入居者が増えてきました。
まあ、こちらは京都（府）と言っても特殊性が薄いので何処にでもある地方物件です。
これが3号物件。
一方で京都市内はなかなか独特な場所だと思っております。
5号と9号は京都市内でス。
なぜ京都だったのか
これは3号を所有していたからという事が大きいです。
そして、サラリーマン融資を使うのは限界だというゾーンに入った後、
現金で買える物件にシフトしたからという理由も有ります。
ふとしたことで戸建てを見始めました。
それで購入できた物件が5号FHKです。
Ｆは伏見区、Ｈは地名、Ｋは貸家という意味です。
500万円台で売りに出ていたオーナチェンジ物件を、指値を飲んで頂けて400万円台で購入しております。
売り主は品の良い老女でした。
資産整理のために子供に苦労の種を残さないように売却するという事でした。
やはりこういった物件の場合は比較的指値が効きやすいと言えるかもしれません。
それに対して投資物件の入れ替えは指値ダメなケースが多いでしょうね。
なぜ伏見区だったのか。
ツトメ仕事で京都に行くことが有り、京都駅から南側に近鉄を使って向かった事があったからです。
地図で見ておおまかな位置がわかり、住宅事情がイメージできたからだと思います。
逆にいうと、
また分かると言っても、言ったことが有る程度でもちろん詳しくその町の不動産事情を知っている訳では有りません。
因みに、
この5号物件を買うときに1人不動産屋さんをクビにしました。
意思疎通が出来ない方だったので、契約の段取りに入っていましたが、他の仲介業者に物件ごとチェンジしたのです。
業者さんを切ったのはその時が2回目ですね。
相手はそれで飯を食っているプロです。
プロとしての実力が未熟で、客（注文者）の意向に沿わないのであれば、我慢をせずに断る事も大切だと思います。
良いお客さんになっても、（貴方様に）良いことは有りません。
ただし、品が悪い事をしても良いという事ではないので、
はっきりと要望を伝えて、その内容やレベルについてこれないのであれば、はっきりと断るという事です。
話を戻します。
京都出身でもなく、京都に住んだこともない。
それではなぜ京都をいつも見ているのか。
それは、、、、、
積算超過する物件が紛れているからです。
昨年購入した戸建ても積算は出ていました。
要は路線価がまあまあ高くて、物件価格がまあまあ安いものがあるという事です。
そして、寺社仏閣が多く、土地柄賃貸住まいのニーズがそれなりに多いのでファミリー需要でもニーズが有ります。
個人的には学生ターゲットは好きではないです。
ここまで書いたところで、ふと思ってレインズを見てみました。
レインズは売り出し物件を見るよりも、成約事例を見るのが大変参考になります。
すると以下の事に気がつきました。
①貸家が一日数件程度決まっている。
②決まり家賃は結構高い。（6万円以上も多い）
③間取りを見ても手持ち物件との遜色はない。
という事は、場所を精査すればもう少し資金効率を上げる事ができるという事です。
ジックリと場所と家賃の相関関係を洗い出すのが良いかもしれません。
もう一点。
京都戸建ての場合、長屋が多いのが特徴です。
別名タウンハウスというやつですね。
これを敬遠する方は多いと思います。
まあ無難な選択ではないでしょうか。
しかしリスクの中にきらりと光る可能性を見出さなければ、ベネフィットは作り出せません。
京都戸建てが低廉な建物が多いのは、この長屋だからということに起因しているハズです。
そして、隣を買い足すことが出来れば実需での売値はかなり割高になります。
つまり、単独の建替えでは現在の住宅事情を満たせないから安いんです。
ただ、だからと言って4軒長屋の真ん中はリスクが高いですから、ワタシは端の物件を買っています。
そうすると長期保有してタイミングを見て売却なり建替えるなりという選択はやりやすいです。
ここまでを読んで頂いて、そんなの普通の郊外物件でやればいいじゃないという方も多いと思います。
400万円台というと、千葉県の郊外物件や北関東物件と価格は同じ程度だと思います。
しかし、その場所は政令指定都市では有りません。
場合によっては郡や町であることも多いでしょう。
京都はコンパクトながらも世界に通用する街です。
その価値は今後衰退する事はないとさえ思います。（京都市の財政は最悪レベルのようですが）
まあなんだかんだ言って、
好きです京都！
これにつきますね。
不動産はドミナントでやってこそナンボだとは本当に痛感しておりますが、
ワタシの不動産経営は自分のライフスタイルそのものでもあります。
3拠点生活・4拠点生活をしながら、オシャレライフを送りたい。
その為に必要なピースが京都です。
おかげさまで年に数回は行っておりますので、
「昨日ね、ちょっと京都に行ってたんだけどね」などと言ってイケオジぶるのが風味ですＷ。
ドラマ結婚できない男でいうところの金田節ですね。
という訳で、
本日も明るくイキマス！
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