こんにちはケルンです。
アラフォーのツトメ人&不動産経営者。
関東・北海道・京都で約100室を運営。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心がけながら、
魅力的な事業基盤を構築すべく奮闘しております。
45歳定年の件、
不動産投資家兼、ファイナンシャルプランナーとして高明なニーノさんがTwitterで設問をされていらっしいます。
45歳定年制選択できるとして、選ばなければ今まで通り60または65歳定年で、45歳定年選んだら23歳なら賃金2.3倍、25歳なら2.5倍、31歳なら3.1倍、42歳なら4.2倍という風に自分の年齢に合わせて段階的に上がり続ける制度ならどちらを選択しますか？一回選択したらその後は変更できずに45歳で定年です。
— 波乗りニーノ (@hiroki19730823) 2021年9月12日
アンケート欄にアンサーすると驚きの結果になってきていました。
約91%が45歳定年を選んでおられました。
この45歳定年には前提条件がありますので、ツイートをよくご確認くださいね。
実はワタクシは9%の方を選びました。
ワタシは本来そういう人間なんでしょう。
しかしふと思ったのです。
長く勤めたツトメ先を辞めたのが、期せずして45歳でした。
その時は今よりも引退専業について真剣に妻に話をしていました。
営業で種銭を作りながら、月100万円のCFで引退すると。(CFは自分定義)
いま全く状況は変わりましたが、
要は45歳で一区切りをつける意味が、それなりにあったという事です。
いま再び元の会社に元の給料で戻れるとしたら、戻りません。(給料は300万くらい多い)
世間的に良い会社で、苦労が多くてハードですが、働きがいもありました。
それでも今を選びます。
これはワタシに微々たる不動産収入があるからでしょう。
ライフステージで暮らし方、働き方が変化するのは良い事なのだと思います。
最初の設問に戻りますが、
45歳になったら強制的に退職となるのではなくて、
いつでも選択の自由がある事を重視して通常定年を選びましたという訳でした。
コレが45歳の時
さて、
本日の本題です。
いまツトメ仕事で取り組んでおります、
23区内 山手線エリア 賃貸マンション計画ですが、ほぼ良い方向へ進みました。
ワタシは収益性の大切さと、長期的な租税効果を軸になるべくわかりやすく、何度も何度も意味意義を伝えさせていただきました。
となりではツトメ先のトップが、時に正しく、時にフワフワした話を一生懸命しており、
時おりケルンくん→目線 で見解を求めて来られます。
楽しいです。
久々のコレ また行こう
建築会社としては固まりましたので、この先も進みますし、融資も堅い。
それでも不安要素で残るのが、間取りタイプでした。
ワタクシの提案は1LDKを20%、1Kを80%くらいに混在させたプランですが、
お客様は不動産屋から1Kは入らないと言われておられ、リーシング目線では不動産屋がプロだから不安だと言うのです。
そりゃあそうです。
中小企業の馬の骨が、感じ悪く提案する内容よりも、ミドリの大手不動産屋店長の言葉に傾くでしょう。
最終的にプランをどうするかはお客様の自由ですが、1LDKばかりにすると単純には売上が年間300万くらい低くなります。
建設費も下がりますが、それでも200万はCFが下がります。
皆さまどうされますか？
アポイントの後になった事が反省点ですが、レインズの成約事例と、募集中物件で事実を検証しました。
その結果は、至極当たり前の事でした。
① 25m2以下の1Kが大量に余っていました。
② 20万円近い家賃の1LDKがたくさん余っていました。
この二つが事実です。
しかも、1Kに関しては200戸以上余っています。新築も大量に。
募集会社をみるとREIT系かもしれません。
新築の難しさはこういう所にありますね。
不動産投資で富裕層が新築RC一棟もの2億とか3億を購入したら①になりますよね。
駅近だから大丈夫。
○○区ですよ！と。
しかし、実際は完全に飽和してます。
たぶん狭くて安い1Rの方が決まるのではないでしょうか。
きっと広くて安い1DKも決まると思います。
ワタシのような収益物件を購入する事業者は、間取りを作ることは出来ず、いま買えるものを買えるように努力して、買えたら回るように努力するしかありません。
そしてある意味短期的に上手くいけば、その先は売却や転貸などの選択もあります。
しかし、不動産資産活用や資産承継のお客様は外す訳にいきません。
ローンを完済しながら、各種効果を両立しなくてはならず、我々に失敗は原則許されません。
もっともっとレベルを上げていかねばならないと、反省した半日でした。
一つだけ。数は正義。
頑張ります！
応援のクリックをよろしくお願い致します。
本日のプレさん
人助けも出来てさすがです！
投資営業君は相手が悪かった。。
はてなブログに投稿しました #はてなブログ
— プレジデント168 (@president168) 2021年9月12日
『ハウスメーカー社員でも新築区分投資に騙される(^▽^;)』 - 【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記https://t.co/EpIm2pXkfu
カナさん、まさか今日も連投か⁈
