大家とツトメ人

サラリーマンをしながら大家業にはげむ日々のブログです。保有戸数も借り入れもタップリあります。生涯困らないポートフォリオを構築しながら、おしゃれライフスタイルを送りたいそんな40代の日々です。　

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ツトメ人の苦悩ファクターと昨日の物件探し指標についてだヨ

こんにちはケルンです。

 

ツトメ人兼、不動産経営者の40代です。

関東、北海道、京都で約100室を運営。

生涯困らないポートフォリオを構築して、オシャレライフをおくる試行錯誤を綴っています。

 

ハイ。

本日の自己紹介はスタFよりニーノさん＆中森サトルさんミックスとしてみました。

 本日は一番ラストに新たなトライアルも行っていますので、最後まで文章のスクロールをお願いいたします。

 

 

昨日はツトメ人の休業日。

現在のツトメ先は休日の携帯電話対応はしなくて良い、なんなら事務所に置いて帰って良いと社長がオフィシャルに発信してくれています。

それでも案件が動いているとやっぱり気になってしまい、第六感で一度だけ携帯をチェックしたところタイムリーに対応を求める上司からの連絡が入っていました。。。

オイ！指示命令経路は一貫性を求めたい。

BtoC　営業職の定めともいえる携帯電話問題。

 

C側からの気持ちは陸軍さんが先日スタFで話しておられました。

 

考えさせられる内容です。

ワタシも時にはC側になりますが、その際相手先の休日に連絡を取ってしまう場合、かなり高い確率でなんのレスポンスも有りません。

それが普通ですね。

 

ツトメ人を卒業したいという観点でその本意を自己分析をすると、最も大きい比率を占めるのがこの携帯電話問題です。

携帯電話問題との付き合いが本当にストレス。

さらに定休日が世の休日とズレている事で、この負荷は皆様の受ける予測を遥かに超えたものになります。

BtoCの場合、本当にいろいろなお客様がおられますので、成績が良い営業マン程対応力を求められる結果に。クライアントが法人格でなく個人格だとその人のエゴが出ます。

逆にいうと法人としての振る舞いは、その人を常識的にさせる効果が有るのかもしれません。（シランケド）

ちなみに、営業マンの気持ちに立って相手が休みの内にメールだけを入れておこうという行為も極力行わないようにしています。今時、手元でメール等が見れてしまうと思いますので。

 

テレワークが業務形態のスタンダードになると（なってきているかもしれませんが）、ON/OFFの切り分けがもっと難しくなりますよね。違う観点でのストレスが増えなければ良いのですがと思ったりもします。

 

一方大家業、不動産事業は自分側では365日がONタイム。

まあまあチョクチョク電話が鳴ります。それには耐えます！（ツトメ人に比べて大したことはありません！）

以上珍しくツトメ人視点での内容でした。

 

 

 

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　　（本文とは関係ありません　　昨日洗車したら今日から雨模様アルアル）

 

 

 

 

さて、

昨日は検討物件3件を金融機関に投げました。

エリアは北海道で１件と横浜で2件です。

千葉は本当に（ピンとくる）物件が見当たらない。。。

 

最近とは発想を変えて、ある金融機関の目線に沿って物件を見直した結果です。

積算をさほど重視しないので、耐用年数の残りが有って収益が出る物件という尺度です。

最近は積算セキサンとにかく積算と思って物件を見ていたので、土地面積を最も重視して物件検討をしておりました。

その後、土地面積に頼れるケースがあまりにも少ないので（収益物件の値付け仕組み上もっともですが）、土地面積+RCの物件を見ておりました。

昨日は、そのうち土地面積（積算）のレベルを落として、築年数がやや浅いというフィルターを加えて導き出したのが上記の3件です。

 

 

（おっと！ここで下書きが消えてしまいました。。。ショック）

 

土地積算を重視した場合、建物は築古の物件ばかりを見ていたので、融資期間は10年で考えています。当たり前ですが、その場合ほとんどキャッシュが生まれません。

 

一方で建物の償却年数が有ってある程度の融資期間で計算ができると結構なキャッシュが出る計算となります。

金融機関＝B/S目線という視点に拘っていすぎかもしれません。

金融機関も積算重視、利益性重視と両方ありますので、今更ながらその金融機関に合う物件で打診するという事が重要ですね。

本当に当たり前ですが。

 

 

指標と言えば、いろいろな用語が有りますよね。

債務償還年数とか、CCRとかROIとかROEとか。。。

ワタシは横文字3文字になると思考がフリーズしてしまいます。

略さないでちゃんと聞けばまだ分かりますが。。

こういった指標は個人的にその用語の定義とか基準数値を理解するのではなく、

その言葉や数値の真の意味を知った時が最高の瞬間です。

そうなれば絶対に忘れません。

最初はイールドギャップも、インカムもキャピタルでさえもピンときませんでした。

出来るビジネスマンは用語を使わずに誰にでも分かりやすく説明が出来る人だと思っています。

経験値弱者には分かり易く話して、経験値強者にはツーカーでテンポよく話をする。

プレゼンもそぎ落として少ない量で、ポイントが勝手に浮かび上がるようになってるか。

そういうスキルと当たり前のレベルが重要だと思っています。

相手の技量を推し量るのに、個人的にはそういう部分を見ています。

 

 

最後に、

最近、自己の成長スピードが落ちているように感じます。

落ちているというより止まっていると言っても良いかもしれません。

 

ある方が、ビジネスは下りのエスカレーターを逆走するようなモノと言っておられました。

走るのをやめると途端に後ろに戻ってしまう。

歩いている程度だと前に進んでいない。

エスカレーターの逆走は危ないからヨイ子はマネしないでね、ですね。

頑張ります！

 

 

 

おかげさまで2日間、20位以内となっています。

有難うございます。皆様のお陰です。

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